近期各地“兩會”上，樓市去庫存成了熱詞。在如何去庫存上，基本圍繞鼓勵農(nóng)民工買房“使招”，如財政按購房面積補貼、減征所繳契稅、提高公積金貸款額度等，與過往樓市刺激并無二致。2月2日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，降低非限購城市房貸首付成數(shù)也在這一范疇。但是，中央經(jīng)濟工作會議在部署“去庫存”時，除擴大需求外，強調(diào)要深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。
    這是貫徹習(xí)近平總書記在會上提出的“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革”的體現(xiàn)。目前，城鎮(zhèn)戶籍家庭擁有的住房，已從2008年的0.8套/戶上升到2015年的1.1-1.2套/戶。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)研，全國600個城市中，擁有2套及以上住房占戶籍家庭的11%。由此，1998年房改以來近20年，面向城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房供應(yīng)式微了。未來，以戶籍改革打破二元隔離，釋放新市民消費需求是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型方向，也是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
    面向新市民，過往“開發(fā)-銷售”的住房供應(yīng)模式要徹底改變了，即需要推進樓市“供給側(cè)改革”。新市民住房需求的基本面有幾個特征：首先，農(nóng)民工收入水平較低。據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組的數(shù)據(jù)匡算，由于城市生活成本（房租、通信、餐飲）居高不下，新一代農(nóng)民工很重視子女教育，預(yù)計其月儲蓄僅為1432元；其次，農(nóng)民工消費支出不斷上升。占農(nóng)民工總數(shù)70%的80和90后新生代農(nóng)民工深受城市化洗禮，消費觀念超前，其風(fēng)向標已和城市同代人差異不大，如智能手機、旅游等消費。
    最后，農(nóng)民工未來支出不確定性更大。目前，新農(nóng)合覆蓋深度不夠，每月不足100元在水漲船高的城市生活成本面前不值一提。同時，據(jù)2014年國家統(tǒng)計局數(shù)字，只有16.7%的農(nóng)民工有養(yǎng)老保險、26.2%的有工傷保險。重要的是，農(nóng)民工未來在子女教育、父母養(yǎng)老和送終上的開支也很大。農(nóng)民工目前整體處在青壯年，暫時看不到未來支出風(fēng)險。因此，購房消費只能壓縮其它消費、透支幾代人的積蓄，近期調(diào)研也顯示，農(nóng)民工購房首付主要來自儲蓄和父母積累。
    因此，在內(nèi)地很多省份，盡管農(nóng)民工購房占據(jù)地級市、縣市樓市30%-50%左右份額，但單純降低稅費、提高杠桿來刺激農(nóng)民工購房不可持續(xù)，還會帶來隱患。特別是，目前二三線和三四線庫存多位于新區(qū)、新城，配套缺失嚴重，加上城市生活成本居高不下，農(nóng)民工購房將導(dǎo)致即期消費大幅增加，若未來收入下降、失業(yè)、子女教育和父母養(yǎng)老費用激增時，或使農(nóng)民工陷入城市底層。
    鼓勵農(nóng)民工購房，必須要與“市民化”結(jié)合起來，這是“去庫存”唯一路徑。在路徑選擇上，要深入貫徹習(xí)近平總書記提出的“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革”。樓市“供給側(cè)”改革，就是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，供給需要的房子，而不是堅持傳統(tǒng)的、面向城鎮(zhèn)戶籍居民的“開發(fā)-銷售”模式。發(fā)展低成本租賃市場，適應(yīng)農(nóng)民工需求，降低農(nóng)民工城市化成本，為樓市“供給側(cè)”改革方向之一。
    “六普”數(shù)據(jù)顯示，我國25.8%的城市居民租住住房，其中廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%；住建部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2014年，通過市場租賃解決居住的總?cè)丝谶_到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億。隨著未來存量住房時代的到來，房價上漲的預(yù)期減弱，租賃需求越來越大。因此，住房供應(yīng)從以前的“以售為主”向“租售并舉”轉(zhuǎn)變是一個大趨勢。
    目前，我國率先進入存量住房時代的超大城市，租賃住房人群占比已超過居住自有住房人群。深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房；58同城研究院發(fā)布的《北京租房行業(yè)研究報告》顯示，北京每天約有20萬人在租房（15萬人整租、5萬人合租）。城市租房的主要有三類人群，一類是“剛需”買房前的租房，另一類無法支付高房價而長期租房的白領(lǐng)（諸如“北漂”），最后一類是農(nóng)民工。
    對農(nóng)民工來說，提供低成本租賃住房，可降低其即期成本，與其收入水平、收入可持續(xù)性一致，也是農(nóng)民工可以接受的供應(yīng)模式，過去農(nóng)民工一直租住城中村事實上就是市場化的需求自我選擇和匹配。低成本租賃住房供應(yīng)，可以有政府主導(dǎo)和市場主導(dǎo)兩個模式，前者由中央轉(zhuǎn)移支付激勵，并借助地方政府債務(wù)發(fā)行和置換，定向低價收購樓市庫存，以超低價出租給農(nóng)民工。這是政府償還為農(nóng)民工提供住房保障的歷史欠賬，也是共享工業(yè)化、城市化紅利的選擇；市場主導(dǎo)建議在庫存過大城市，開發(fā)商實施“先租后買”、“以租抵供”，在農(nóng)民工融入城市后，根據(jù)自身支付能力和需要，自主決定是否買房。

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