房地產(chǎn)稅征收的時(shí)間表已經(jīng)日趨明顯。房地產(chǎn)稅將歸誰(shuí)呢？目前各方傳遞出的信息都是：歸地方。眾多專家認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)稅在地方收入中占到一定比重，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定。

2017年可能將全面收繳房地產(chǎn)稅

11月底，中央編辦批復(fù)同意中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心更名為國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心。在此之前，中央編辦已經(jīng)批準(zhǔn)國(guó)土部成立不動(dòng)產(chǎn)登記局。

12月4日，媒體報(bào)道，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受采訪時(shí)稱，以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種共6種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。其中，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象。

賈康還公布具體時(shí)間表稱：2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實(shí)施。

房地產(chǎn)稅將歸誰(shuí)呢？目前各方傳遞出的信息都是：歸地方。近期廣東省政府出臺(tái)的《廣東省深化財(cái)稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財(cái)政制度總體方案》提出：“將房地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)行為稅成為縣(市)級(jí)主體稅種，以增強(qiáng)市縣政府履行事權(quán)和支出責(zé)任的保障能力。”

在國(guó)外，房產(chǎn)稅是許多國(guó)家地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。有數(shù)據(jù)顯示：美國(guó)物業(yè)稅約占地方財(cái)政收入的30%，澳大利亞房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重為60%，日本固定不動(dòng)產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重為53.3%。

眾多專家認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)稅在地方收入中占到一定比重，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定……

地方政府“賣地”的原始動(dòng)力將發(fā)生變化

眾所周知，商品的價(jià)格由供需決定，我國(guó)之前出臺(tái)的限購(gòu)等政策，目的是減少購(gòu)買群體等，針對(duì)的都是需求。而房產(chǎn)供給的根源，則在于土地供給。

我國(guó)商品房土地供給的唯一來(lái)源是地方政府。

我國(guó)1994年開始實(shí)行“分稅制”，對(duì)于中央和地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)進(jìn)行了基本劃分。在后來(lái)的改革過(guò)程中，一些屬于地方的稅種，后來(lái)有很多劃到中央。但同時(shí)，隨著新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、社保制度等方面改革的展開，地方事權(quán)不斷增加。

地方政府如果想要做出政績(jī)，就必須有錢進(jìn)行各種建設(shè)、完善各種保障體系，而錢的來(lái)源除了“跑部前進(jìn)”，很多時(shí)候就是“賣地”。曾有地方官員苦惱的告訴筆者，自己也不愿意看到自己的城市房?jī)r(jià)高企普通人買不起，自己也不愿意看到地賣出去了修的房子沒人住成為鬼城，可不賣地就沒有收入，就做不了事情，甚至政府運(yùn)轉(zhuǎn)都有困難。

所以從原始動(dòng)力而言，地方政府有賣地的需求，有賣出高價(jià)地的需求，相應(yīng)的，也就有希望房?jī)r(jià)高漲，讓接下來(lái)的地更好賣的潛意識(shí)。

從具體操作來(lái)說(shuō)，政府提供土地的數(shù)量及其價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供住房的數(shù)量及其價(jià)格影響較大。住房?jī)r(jià)格由土地成本、建造成本、建筑材料成本、其他開發(fā)成本和企業(yè)利潤(rùn)等構(gòu)成，其中地價(jià)占比達(dá)到40%乃至更高的60%。地價(jià)大幅上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。地價(jià)不斷暴漲，形成新一輪房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，推高周圍二手房的價(jià)格。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著可供開發(fā)的土地的減少，房屋保有量反越來(lái)越多，以房產(chǎn)稅替代“土地財(cái)政”是大勢(shì)所趨。而一旦房地產(chǎn)稅成為地方主要收入，這種原始動(dòng)力就會(huì)發(fā)生變化。

地方政府將成為健康市場(chǎng)的呵護(hù)之手？

房地產(chǎn)稅歸地方后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、批租只會(huì)構(gòu)成地方政府土地收入的一部分。而房地產(chǎn)稅、與地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的服務(wù)業(yè)稅收，將成為可以持續(xù)的收入來(lái)源。地方政府將意識(shí)到賣地“涸澤而漁”總有一天不可持續(xù)，而“養(yǎng)魚”將有美好的未來(lái)。于是他們的行為將不是以把地賣出去為目的的一錘子買賣，而會(huì)改善城市環(huán)境和公眾服務(wù)，吸引更多人來(lái)投資，讓房子發(fā)揮最大的使用效益。

房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政越重要，地方政府就會(huì)成為健康市場(chǎng)的呵護(hù)之手，在房地產(chǎn)銷量與價(jià)格之間取得平衡。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、銷量下降，房產(chǎn)稅無(wú)法支撐公共財(cái)政，地方政府就不得不想方設(shè)法促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的吸引力。如果房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，地方政府就會(huì)為未來(lái)可能的崩潰而擔(dān)心。房產(chǎn)稅與地方政府的財(cái)政密切相關(guān)，與地方公共事業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展相關(guān)，地方政府的角色將與作為土地最大獲益者一味推高土地價(jià)格的角色不同。

房地產(chǎn)稅占的比例越大，地方政府越有安全感，其靠賣地維持政府運(yùn)轉(zhuǎn)，靠短期行為謀取政績(jī)的沖動(dòng)將減弱，通過(guò)更長(zhǎng)期的行為做出政績(jī)將成為更廣泛的選擇。

而相應(yīng)的，“土地財(cái)政”模式的改革可能最終將改變土地出讓拍賣方式，通過(guò)降低地價(jià)來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。地方政府可以從供給入手，通過(guò)加大土地投放數(shù)量，降低土地出讓價(jià)格，增加新房的有效供給，再通過(guò)加快保障房建設(shè)滿足低收入家庭住房需求，同時(shí)抑制投機(jī)需求，使房?jī)r(jià)逐步趨于平穩(wěn)甚至回落。

明源地產(chǎn)研究院