樓市“拐點論”近期再現(xiàn)江湖。杭州等城市的房價下跌被悲觀論者看作中國房地產(chǎn)市場下行的重要論據(jù)。

那么，在經(jīng)濟下行壓力中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演了什么樣的角色？如何看待部分地方政府“松綁”限購的傳言？

房產(chǎn)稅擴容勢在必行

記者：今年經(jīng)濟發(fā)展的下行壓力中，房地產(chǎn)市場扮演了怎樣的角色？

侯云春：經(jīng)濟繁榮時，房地產(chǎn)一定是重要因素之一。反之，一個國家出現(xiàn)經(jīng)濟問題，特別是經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)泡沫都是元兇。

我國經(jīng)過這么多年發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫肯定存在?，F(xiàn)在，既不能繼續(xù)“吹大”房地產(chǎn)泡沫，城鎮(zhèn)化過程中的住房需要也要根據(jù)“剛需”適度增加。

同時，房地產(chǎn)泡沫也不敢捅破，那樣對經(jīng)濟帶來的震動更大。房地產(chǎn)行業(yè)如果是下行，最好是逐步消化。

總體來說，在深化住房體制改革、完善住房體系的基礎上，房地產(chǎn)業(yè)應該穩(wěn)步、有序、健康地發(fā)展。

記者：未來房地產(chǎn)稅有無擴容可能，您認為難點在哪里？

侯云春：我國房地產(chǎn)行業(yè)的問題很突出。全世界新建的住宅，我國占一半。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性的、分化的市場，的確存在有人買不起房的問題，但我國房地產(chǎn)的主要矛盾不是房子太少，而是空房太多。

空房太多是多方面原因造成的，如百姓投資渠道少，保值增值心理。但根本問題是住房制度和政策設計問題。

我國政策與制度引導公眾將住房作為投資品，原因之一在于住房的持有成本太低。從這一角度講，必須征收房產(chǎn)稅。而且我認為，房產(chǎn)稅應該普遍征收。普遍征收有利于培養(yǎng)大家的納稅意識，有利于調(diào)節(jié)公眾根據(jù)自己的經(jīng)濟條件選擇合適的居住面積、居住地點等，使住房回歸到消費品功能。但普遍征稅的前提是不能增加中低收入人群的稅收負擔。

出臺房產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅擴容勢在必行，住房登記、房屋普查、評估等征收房產(chǎn)稅的準備工作，要抓緊進行、越快越好。

房產(chǎn)稅擴容的難度比較復雜。其中存在技術問題，如搞清楚住房底數(shù)、稅收政策設計等諸多環(huán)節(jié)，但也包括決心問題、利益問題和政策設計問題。

記者：今年杭州等地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，有傳言稱有些地方政府考慮取消限購，您認為在一些地方，適當?shù)乃山壥欠癖匾?/span>

侯云春：限購是行政性措施，治標不治本。在一段時間、一定地域范圍內(nèi)，沒有更好的措施替代之前，采取這些限購措施應該說是必要的，但不是長久之策。

住房限購是過去我國政策不配套，一些基本制度不完善，導致大家將住房作為投資品，為了防止住房成為投資品才出臺限購。

我認為，如果在房子的持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)采取措施，就沒有必要采取限購的方式。用于居住的住房，可以通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)；對于倒房者，可以征求特別交易稅、住房交易稅，將房子增值部分通過稅收手段收回。

地方政府可適當發(fā)債

記者：如何看待通過放開地方政府自主發(fā)行債券，解決新型城鎮(zhèn)化資金的問題？

侯云春：新型城鎮(zhèn)化不僅包括硬件，還包括軟件。不光住房，還包括配套設施、基礎設施。這需要巨大的資金投入，需要發(fā)揮好市場與政府的作用，發(fā)揮好財政和各個投資主體的作用。

其中，一些建設周期長、回報率比較低但又不得不搞的設施，如地下排水、消防、交通等長期投資的項目，我個人贊成地方政府適當發(fā)債。

城鎮(zhèn)化過程中，確實存在一些急需建設的項目需要資金。這就需要把“花錢的”和“有錢的”打開一個通道，其中應包括允許地方政府發(fā)行建設的債權，把錢用到真正提高城市發(fā)展的質(zhì)量與效益上來，為未來可持續(xù)發(fā)展提供支撐與條件。

一旦發(fā)債，很多人擔心債務風險問題。我個人認為，這些投資不是搞重復建設、搞“大而不當”政績工程，真的用在城市發(fā)展與改善百姓生活上，即使暫時投資時間長、回報率低，也可以通過今后的經(jīng)濟發(fā)展，尋找其他手段，如稅收等來償還。

第一財經(jīng)日報