【地產(chǎn)中國網(wǎng)·兩會報道】解讀3月5日的政府工作報告，房地產(chǎn)業(yè)樂觀者眾，但無論是從“雙向調(diào)控”還是“分類調(diào)控”來看，2014年房價走勢仍是個懸念。

　　第十二屆全國人大二次會議3月5日在人民大會堂開幕，李克強(qiáng)總理代表國務(wù)院向大會作政府工作報告。政府工作報告中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，被認(rèn)為是指導(dǎo)2014年樓市調(diào)控及影響地產(chǎn)走勢的“綱領(lǐng)”。李克強(qiáng)指出，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　就此，業(yè)內(nèi)分析人士指出，所謂“分類調(diào)控”是根據(jù)不同市場情況，因地制宜，出臺相應(yīng)的政策，促進(jìn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，這是一種新的調(diào)控思路；而住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。那么，在這些政策影響下，2014年的房地產(chǎn)市場將向左走，還是向右走？

　　多層次“雙向”

　　其實，在政府工作報告未面世前，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控及走向，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新3月3日給出了“雙向調(diào)控”的概念，被認(rèn)為是影響市場走勢的四字謎。而在政府工作報告中，在“涉房”部分，多次暗含了“雙向”之意。

　　“今年的政府工作報告中，根本沒有提及房價，調(diào)控也提得很少，而且調(diào)控的方向是分城市。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“顯而易見，今年不會出現(xiàn)‘國N條’了?！?/span>

　　關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)遏制房地產(chǎn)投機(jī)。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，和上屆政府相比，尤其是和一年前國五條之后的行業(yè)氛圍相比，報告對于房地產(chǎn)調(diào)控的表述顯得輕描淡寫語氣平和，內(nèi)容亦無驚喜。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，這就說，第一是針對不同城市分類調(diào)控，也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小三四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對于嚴(yán)重供大于求，房價止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。估計下半年，應(yīng)能看到部分城市放松調(diào)控。

　　在楊紅旭看來，“抑制投機(jī)投資性需求”，這一措辭，在過去六七年，曾頻繁的被官方提及。如今繼續(xù)重申，并無特別的新意。但既然重提了，也應(yīng)明白官方的心態(tài)：即便要是發(fā)揮市場機(jī)制的作用，暫時仍不會放開對于投機(jī)投資性需求的調(diào)控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面退出。

　　除了“雙向調(diào)控”之外，市場供應(yīng)也是雙向的。在保障房方面，作為整個房地產(chǎn)工作的重中之中，棚戶區(qū)改造仍是保障房中的重點，未來幾年二三線城市將是棚改、舊改的主戰(zhàn)場；除了保障房，還將增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，這意味將上海經(jīng)驗向全國推廣。

　　北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“對此共有產(chǎn)權(quán)房的政府產(chǎn)權(quán)份額多種形式：一是政府直接出資承擔(dān)，這種可能性非常?。欢窃谕恋卣信膾斓沫h(huán)節(jié)，政府讓利土地出讓金，通過價格限制，開發(fā)商不敢太高地價?！?/span>

　　“共有產(chǎn)權(quán)住房售價之所以比市場低30%左右，主要緣于政府的投入。”全國政協(xié)委員、上海市政府參事張泓銘認(rèn)為，在土地出讓環(huán)節(jié)，政府承擔(dān)了部分出讓金，在建造環(huán)節(jié)，又減免了部分稅費，因此部分產(chǎn)權(quán)要歸政府所有。此外，共有產(chǎn)住房與經(jīng)濟(jì)適用房除了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，受眾人群都是一樣的。

　　張泓銘預(yù)測，共有產(chǎn)權(quán)住房具有住房保障的性質(zhì)，這對房價的穩(wěn)定具有平抑作用。“增加中小戶型、共有產(chǎn)權(quán)等住房的供應(yīng)，是長效調(diào)控機(jī)制的一部分，是在完善長效機(jī)制這個龐大的體系。事實上，已經(jīng)定性為“共有產(chǎn)權(quán)”的自住型商品房，具有廣泛的發(fā)展和推廣空間，要在全國大面的推廣?！?/span>

　　陳國強(qiáng)表示，總體而言，包括商品房增量市場與存量市場，中央調(diào)控與地方調(diào)控的雙主體結(jié)構(gòu)，商品房買賣市場與租賃市場的關(guān)系，都屬于雙向調(diào)控的范疇。

　　市場向左向右？

　　實際上，在“兩會”前夕，總體而言，房地產(chǎn)市場依然以“分化”為主題。北京、上海、廣州等一線城市供需矛盾較為突出；而三四線城市甚至包括杭州、常州等城市房價出現(xiàn)了調(diào)整的趨勢。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，在針對性調(diào)控方面，北上廣深等供需矛盾較為突出的城市，將從嚴(yán)實施限購政策和差別化信貸政策。而對于房價有下跌趨勢的城市，將重視其消化存量的進(jìn)展，控制新開發(fā)規(guī)模。同時，不排除一些供給過量城市出臺不同程度的救市措施。

　　而從今年前兩個月市場總體表現(xiàn)來看，受樓市政策階段性收緊、各地因春節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“春節(jié)效應(yīng)”顯現(xiàn)，商品住宅成交量依然出現(xiàn)“普跌”。但是，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這只是短暫的技術(shù)性調(diào)整，而基本面并未出現(xiàn)下行的趨勢。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從開發(fā)商定價角度來講，2014年年初短期內(nèi)價格上漲幅度不可能像2013年下半年那樣火熱，受到銀行信貸階段性緊縮、市場成交量“普跌”及企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)的影響，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略將成為“小陽春”市場主流和趨勢，今年第一季度總體上來講會保持這樣的趨勢，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面沒有發(fā)生變化，在政策時效性趨弱、市場基本面再度回暖、通脹預(yù)期不斷加大的市場背景下，那么有可能就很難再出現(xiàn)“平價”的現(xiàn)象了，房價會走上持續(xù)上漲這樣的通道。

　　此外，在政府工作報告中，李克強(qiáng)亦指出，將推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作。對此，鏈家地產(chǎn)研究部認(rèn)為，長期來看，房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋，增加供給；還能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房價下降預(yù)期。

　　在易居研究院院長張永岳看來，從中長期來看，地方政府不應(yīng)再寄希望于房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟(jì)的老路，要努力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升，結(jié)構(gòu)完善，不斷降低對土地財政的依賴雅。使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展真正與國民經(jīng)濟(jì)相匹配，與民生相適應(yīng)。一些以保值投資為目的的購房者，要把購房成本、持有成本、空置成本等充分考慮，再決定是否購房。

　　的確如此。針對目前業(yè)界熱議的“京津冀協(xié)同發(fā)展、打造首都經(jīng)濟(jì)圈”，全國人大代表、北京市委常委、常務(wù)副市長李士祥就公開表示，隨著產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，北京市區(qū)的房價肯定要下降，“一是我們的供應(yīng)量加大了，特別是保障性住房。二是我們的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價肯定要下來?！闭w來說，隨著政府?dāng)U大保障性住房的供給，房價會回到一個合理的理性空間，應(yīng)該是有這個信心的。

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