專家建議，有關部門有必要在供給方面大做文章，且刻不容緩。政府要改變在土地供應方面投入遠不及抑制需求方面投入的現狀，確保樓市調控“兩手都要硬”。政府不能在推高房價的過程中扮演推手角色。

日前，北京市首個二手房繳納賣房獲利差額部分20％個稅案例出現，如事前市場預期，20％個稅最終的確轉嫁給買房者。值此新“國五條”推行近兩個月，地方版細則先后落地之際，備受關注的20％個稅征收也終以“不出各方所料”的軌跡這般不溫不火地正式邁入房地產交易市場。

另據國家統(tǒng)計局4月18日公布今年3月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與2月相比，在70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有3個，持平的城市有1個，上漲的城市有66個；新建商品住宅價格下降的城市有1個，持平的城市有1個，上漲的城市有68個。

市場分析人士認為，受新“國五條”出臺及地方細則落地存在空窗期影響，各地普遍出現集中式買賣，并最終推高了新建及二手住宅價格；后續(xù)伴隨細則實施，尤其是二手房價格受成交量下降影響勢必出現下行走勢。

然而，接受中國經濟時報記者采訪的專家則表示，由于20％個稅征收受市場供需關系影響，極易發(fā)生轉嫁稅負的情況，或將帶來二手房價格推高以及需求向新建商品住房擠出效應，繼而推高新房價格的情況。專家建議，當前來看，為降低房價，政府須轉變調控思路，從平衡供需關系著手發(fā)力，其中，加大土地供應量尤其是加大低成本土地供應量至關重要。

20％個稅初衷、效果相悖房價恐因此被繼續(xù)推高

盡管國家期待新“國五條”按照20％征收個稅能夠對二手房交易發(fā)揮打擊短期投資、投機行為的作用，但從其實際執(zhí)行效果不難看出，政策初衷并未實現，且在一定范圍內呈現了政策效果與初衷相悖的結果。

以北京在二手房交易中實際征收20％個稅的實例看，稅負不出意料地轉嫁給購房者。對此，有住建部負責人表示，將交易所得稅負轉嫁給購房者的行為嚴重違規(guī)，國家將出臺保護購房者利益的措施，但至今并未有相關措施出臺。

“可見，這是決策層沒有預料到的情況?！?月24日，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受中國經濟時報記者采訪時表示，正是因為對征收20％個稅有推高房價的擔憂，加之地方政府擔心政策影響房地產成交量，因此，多地政府在出臺新“國五條”細則時有意淡化了20％個稅內容。

在顧云昌看來，當前政策初衷和效果相悖無疑提供了兩方面的經驗和教訓：一是政府在出臺政策前應該更多征詢專家、業(yè)界和公眾意見，畢竟只有充分吸取意見才能讓政策得以及時糾正和順利推行；二是出臺政策以后細則必須馬上跟上，但本次國家政策和地方細則存在一個多月的空窗期，從而導致了多地出現排隊集中買賣和假離婚等多種不利于房地產市場健康發(fā)展的情況。

針對各方普遍對當前出現的20％個稅稅負轉嫁買房者，繼而推高二手房房價，同時將需求向新建商品住房擠出效應，繼而推高新房價格的擔憂，顧云昌表示，擔憂源自當前政府部門出臺政策難以順應市場自身規(guī)律所致。實際上，除北京、上海等一線城市因20％個稅客觀推高房價外，二三線城市二手房交易因政策效應所致，房價確有下降?！笆芄┬桕P系不同影響，政策實施效果也呈現兩極分化，造成大中小城市房價差距持續(xù)拉大，形成冰火兩重天的態(tài)勢?！?

對此，中國人民大學經濟學院副院長王晉斌4月24日接受本報記者采訪時，在對前述當前“冰火兩重天”的政策效果表示認可的同時也直言，20％個稅政策設計并未充分考慮到供給方和需求方在買賣關系中所處地位的差異。

王晉斌認為，有著剛性需求的購房者，本身需求彈性較小，稅負就極易轉嫁到買方；反而，一旦需求彈性很大，稅負自然會由賣方承擔?！胺康禺a市場差距擴大、兩極分化嚴重，就容易造成政策執(zhí)行出現相悖效果。被二手房交易擠出的剛性需求投向新房市場，同樣會因需求彈性低，而推高新房價格，最終，購房人負擔會持續(xù)加重。”

地方土地財政陷惡性循環(huán)加大土地供應量刻不容緩

對于大中小城市出現供需關系各異的原因，顧云昌將源頭指向了地方迫于經濟發(fā)展和舉債較重的雙重壓力。他認為，首先，地方政府稅收、財政收入有一半以上來自房地產行業(yè)和土地出讓金；其次，中央并不希望地方政府因房地產調控而減少稅收和財政收入，繼而帶來加劇地方債務風險的可能。

據了解，一直以來，國家層面屢次重申，地方政府要降低對土地財政的依賴。然而，在地方經濟發(fā)展目標考核以及地方政府舉債過重的雙重壓力下，地方政府依靠高額賣地獲取稅收，擴充財政的經濟發(fā)展模式始終難改，坊間認為，這才是推高房價的始作俑者。

“地方政府之所以高舉債，就是因為地方政府長期依賴高價賣地，已經形成了惡性循環(huán)，由此衍生的負面效應就是持續(xù)推高房價?！蓖鯐x斌表示，政府調控思路要有所轉變，結合財稅體制改革、中央地方財權或增加財政赤字政策等內容，綜合調控房地產市場。

而如何綜合調控房地產市場以達成降低房價的意愿，顧云昌強調，必須加大土地供應量。他介紹，從2011年至今，土地計劃供應量持續(xù)降低，且各地方實際供地均未達成目標，這是造成供給不足的根本原因。

據顧云昌介紹，過去三年，國家始終沒能完成土地供應計劃，尤其是北京、上海、廣州等大城市更是連續(xù)很多年未完成土地供應計劃。他建議，有關部門有必要在供給方面大做文章，且刻不容緩。“如此才能改變在土地供應方面投入遠不及抑制需求方面投入的現狀，確保樓市調控 ‘兩手都要硬’?！?

“降低房價的最好辦法就是從源頭供給開始做起。政府不能在推高房價的過程中扮演推手角色?！蓖鯐x斌也認為，一是要增加低成本的土地供應量，以增加住房的供給。不能單純依靠保障房供給來達到平抑商品房價格的目的；二是要在持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)對投機需求進行限制。

此外，在顧云昌看來，國家對房地產交易征收個稅，顯然需要堅持，但必須循序漸進，比如從按全額1％征收上浮至按2％、3％征收?！斑@是個方向，不能期望一下達到目標，否則容易醞釀很多社會問題?！彼J為，本次政策實施難免顯得有些倉促。

中國經濟時報