近日，山東省副省長(zhǎng)夏耕在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)上表示，山東省將選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

　山東或?qū)?shí)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的消息傳出后，便引起了地產(chǎn)行業(yè)的震動(dòng)，并再次引發(fā)對(duì)商品房預(yù)售制的討論，預(yù)售房制度存廢也成為熱門話題。

　預(yù)售房制度存廢再起爭(zhēng)議

　早在1994年，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)，提出了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制的初衷是解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，以利于企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售，所籌集的款項(xiàng)也用于相關(guān)的工程。購(gòu)房者將全款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者買到的是期房。

　但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管難度較大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始挪用預(yù)售資金，轉(zhuǎn)投其他地方，爛尾樓屢見(jiàn)不鮮。

　預(yù)售制之所以被購(gòu)房者詬病已久，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以從奠基開(kāi)始就能獲利，他們可以“拿圖紙和樣板間忽悠人”，“空手套白狼”。而很多購(gòu)房者拿到房子之后，發(fā)現(xiàn)“完全不是那么回事”，房屋的質(zhì)量和格局并不像自己想像的那樣。更有開(kāi)發(fā)商擅自修改小區(qū)規(guī)劃、改變?cè)惺褂霉δ?、夸大宣傳配套，?gòu)房者卻只能“任人宰割”。

　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入發(fā)展，取消預(yù)售制被列為未來(lái)可供選擇的宏觀調(diào)控儲(chǔ)備政策之一。中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》，曾提出適時(shí)取消期房預(yù)售制度。隨之，這種政策預(yù)期被放大，8月2日，一則取消期房預(yù)售的消息曾“嚇得”房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)罕見(jiàn)暴跌。

　但隨后，“取消預(yù)售制度”的傳言被住建部否定，房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸平靜。不過(guò)，山東高調(diào)推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的意義重大。盡管此次山東省的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)還是未知數(shù)，相應(yīng)的配套政策也不得而知，但與此前取消預(yù)售制的傳言相比，山東省已經(jīng)是向前邁了一步。

　從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，調(diào)整預(yù)售制度也有必要。“山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，是取消或改進(jìn)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度的一種方式。” 中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為。

　取消預(yù)售需多方考慮

　業(yè)內(nèi)人士指出，如果取消預(yù)售制，首先需要法理上的更改，需要經(jīng)過(guò)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)會(huì)議審議通過(guò)，重新修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

　除此之外，要實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，還必須綜合考慮相應(yīng)的配套措施。“取消預(yù)售制度，施行現(xiàn)房銷售，尚需要配套的政策、環(huán)境，也需要一段時(shí)間來(lái)過(guò)渡和配合。如果沒(méi)有配套政策預(yù)先調(diào)節(jié)市場(chǎng)，馬上取消預(yù)售那等于說(shuō)是一個(gè)不具有執(zhí)行可能性的‘謊言’?！?同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

　也有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)房銷售早已存在。中國(guó)嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)、限購(gòu)政策，一部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

　但是，“市面上符合現(xiàn)售條件、領(lǐng)取了銷售證的樓盤，大多是賣不出去的房子。”一位開(kāi)發(fā)商向記者透露，“我在唐山的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售比較困難，干脆就直接領(lǐng)取銷售許可證。城市的邊遠(yuǎn)地區(qū)，即使是現(xiàn)售也賣不掉的樓盤也很多?！?/span>

　因此，取消預(yù)售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要考慮開(kāi)發(fā)商及政策制定的時(shí)間和配套措施。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達(dá)70%，驟然取消預(yù)售制不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，要取消預(yù)售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。

　新制度要順利運(yùn)行，尚需要稅費(fèi)政策、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)等多方面的協(xié)調(diào)和磨合?！敖档唾J款及融資利率，減免相關(guān)領(lǐng)域稅費(fèi)，控制土地市場(chǎng)價(jià)格，企業(yè)則要通過(guò)管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面考驗(yàn)，注重利潤(rùn)率贏利能力的提升。”張宏偉認(rèn)為。

　取消預(yù)售影響房?jī)r(jià)有限

　山東的現(xiàn)房銷售還沒(méi)有公布具體的日期和細(xì)則，但已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。有人擔(dān)憂，取消預(yù)售制，可能會(huì)減少市場(chǎng)供應(yīng)，造成現(xiàn)房供不應(yīng)求的局面。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇曾表示，取消預(yù)售制以后房?jī)r(jià)可能會(huì)暴漲。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為，取消預(yù)售制會(huì)造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

　預(yù)收款資金對(duì)開(kāi)發(fā)商而言格外重要，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不必支付融資利息，可以堂而皇之地拿著購(gòu)房者的資金去做后期開(kāi)發(fā)，甚至把這筆資金用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。易憲容稱之為“單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制”，購(gòu)房者和銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)賺取利益。

　取消預(yù)售制，實(shí)際上動(dòng)搖的是開(kāi)發(fā)商的資金鏈條。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要墊付前期的工程建設(shè)資金，企業(yè)的資金壓力增大，融資成本被抬高?，F(xiàn)房銷售增加開(kāi)發(fā)商的融資成本，開(kāi)發(fā)商必定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，從而抬高房?jī)r(jià)。

　“從短期來(lái)說(shuō)，如果取消預(yù)售制度，交易只能以現(xiàn)房形式進(jìn)行，會(huì)使市場(chǎng)供應(yīng)水平大幅下降。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，預(yù)售制度取消，企業(yè)的資金來(lái)源減少投資能力下降，也會(huì)最終影響市場(chǎng)的供給能力?！比f(wàn)科在深交所投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)做出上述回答。

　預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲的結(jié)論都基于一個(gè)考慮：取消預(yù)售制將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金供應(yīng)鏈。一般而言，新樓盤的開(kāi)發(fā)資金中有四分之一為預(yù)收款。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1至7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預(yù)收款12750億元，占比超過(guò)25%。

　但從消費(fèi)者的角度來(lái)看，取消房地產(chǎn)預(yù)售制對(duì)房?jī)r(jià)的影響或許并不大。

　“取消預(yù)售制度之后，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有多大的影響；長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)造成房?jī)r(jià)下降?！闭憬裉┥虡I(yè)銀行國(guó)際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫天宏告訴中國(guó)商報(bào)記者。在得出這一結(jié)論之前，他已經(jīng)在杭州市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

　“現(xiàn)在看房子的人比較多，而真正買房子的人比較少，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力增大，長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下降是必然的?！睂O天宏認(rèn)為。

　易憲容也持有相似的看法。他認(rèn)為，如果采用現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)資金成本和商品房囤積風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)只能越賣越低。

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