樓市寬松可期 限購限貸或繼續(xù)后退

    政策面對改善性需求的支持，被認為是對樓市的重大利好。后續(xù)將會放松的政策主要是“有一再買一”的改善。當前二套房貸首付比例各地執(zhí)行過嚴，6-7成的首付標準，是在2013年樓市最火爆的時期出臺的抑制性政策，當時出臺的目的是嚴格控制改善入市推高房價。

    全國兩會再次透露出房地產(chǎn)將繼續(xù)趨于寬松的信息，3月樓市也呈現(xiàn)成交回升的跡象。多位開發(fā)商及業(yè)界人士預(yù)計，包括限購限貸等收縮性的政策將進一步實質(zhì)性放松乃至取消。

    值得關(guān)注的是，上述政策執(zhí)行主要在地方，包括二套房貸如何松綁，如何變相突破限購等，地方政府的調(diào)控權(quán)力變大。

    松綁改善型需求

    政策面對改善性需求的支持，被認為是對樓市的重大利好。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，后續(xù)將會放松的政策主要是“有一再買一”的改善。當前二套房貸首付比例各地執(zhí)行過嚴，6-7成的首付標準，是在2013年樓市最火爆的時期出臺的抑制性政策，當時出臺的目的是嚴格控制改善入市推高房價。

    2013年2月，新“國五條”進一步加強了差別化住房信貸政策，一線城市以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。從最新的政策信息看，未來將鼓勵自住與改善，而二套房首付顯然過高，二套房首付回歸到5成，將是非常可能的選擇。

    住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，預(yù)計接下來相關(guān)部委將會對已有的政策作出相應(yīng)調(diào)整，包括研究降低二套房貸首付比例，下調(diào)二套房貸款利率，以及對改善性需求重新定義等。

    張大偉預(yù)計，4月份是最可能出臺二套房首付下調(diào)政策的時間點。

    地方已經(jīng)先行一步松綁改善型需求。3月17日，濟南市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》，文件顯示，對于首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

    這一文件正是上述“支持改善型需求”思路的落實，通過調(diào)整首套房標準，下調(diào)了二套房改善型需求者的首付比例。預(yù)計后續(xù)會有很多二三線城市跟進。

    值得注意的是，二套房貸的首付變化對市場的影響，主要在一二線城市，這些城市的改善需求總量較大，信貸需求較高。而目前的三四線城市，因為市場供應(yīng)已經(jīng)絕對過剩，二套房貸的松綁影響不大。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控的指導棒已由地方政府接手，分類指導、地方化特色將自由發(fā)揮。

    一線限購?fù)顺鰻幾h

    目前全國執(zhí)行限購的城市只有5個，四個一線城市及三亞。早在去年四季度，原萬科北京區(qū)域董事長毛大慶提出一線城市高端市場放開限購的提議;在今年的全國兩會上，亦有政協(xié)委員提出類似觀點。

    美聯(lián)物業(yè)認為，放開高端市場限購可增加稅收的說法相對薄弱，原因是高端市場成交占比一向較小。目前的情況是，限購已經(jīng)不再成為限制居民購房的主要因素，對房地產(chǎn)市場的信心反而才是根本，因此放開限購與否已經(jīng)不再重要，地方政府也無必要冒此風險。但也不排除一線城市放開限購，從高端市場這個層面開始。

    上海同策咨詢總經(jīng)理張宏偉則認為，在當前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況，對普通商品住宅沒有太多影響。高端豪宅可放寬或放開限購政策;普通自住需求的中小套型商品住宅繼續(xù)限購，堅持去投資化。

    以北京為例，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年北京單價10萬元左右的高端豪宅供應(yīng)量在2000套左右，而過去高端豪宅每年的成交量峰值在200套左右，去化壓力非常大。業(yè)內(nèi)認為很有必要放開這一領(lǐng)域的限購;而普通商品房的供應(yīng)目前處于相對正常水平，如果放開限購可能引發(fā)恐慌性購房。

    從地方政府可操作的層面，“限購直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大”，北京多位業(yè)內(nèi)人士指出。

    深圳開發(fā)商人士表示，一線城市居住證制度的出臺，將降低購房資格辦理難度，而一旦經(jīng)濟下滑過快，不排除出臺部分房源、或者部分客戶的松綁限購政策，其中廣州、深圳可能性更大。

    信貸供應(yīng)是關(guān)鍵

    從限貸限購的發(fā)展軌跡來看，行政性、一刀切調(diào)控正在逐漸退出，未來房貸將更加市場化，由商業(yè)銀行自主決定是否下調(diào)首付比例及利率，正在成為可能。

    保利地產(chǎn)有關(guān)人士指出，流動性及信貸是影響房地產(chǎn)的重要因素。預(yù)計年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)走寬，以對沖外匯占款下降，保持合理的流動性。

    商業(yè)銀行對于房貸的意愿究竟如何?民生宏觀研究團隊認為，目前基礎(chǔ)貨幣仍存缺口，降息后貨幣市場利率不降反升，證明流動性缺口依然存在，短端利率不降，央行貨幣寬松效果大打折扣，預(yù)計還有更多的寬松貨幣措施出臺。

    張大偉進一步預(yù)計，3月份之后，再次降準、降息的可能性較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買力，預(yù)計在3月份將會出現(xiàn)首套房貸款利率85折左右的折扣，對于購房者而言，相當于房價變相出現(xiàn)了下調(diào)。在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主的市場背景下，銀行等金融機構(gòu)繼續(xù)強化對于樓市的“風險控制”是必要的。

    但隨著存款利率市場化的推進，銀行等金融機構(gòu)獲得資金的成本仍然較高，房貸利率不太可能出現(xiàn)大幅下降的空間，小幅下降是值得期待的，比如房貸利率回歸至九折左右的水平。

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