今年以來(lái)，各地樓市調(diào)控政策層出不窮，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)各地出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)超過(guò)了90次。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)“兩會(huì)”之后，已有10多個(gè)城市出臺(tái)了新一輪的樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涉及限購(gòu)、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號(hào)購(gòu)房、扶持剛需買(mǎi)房等。

??差別化調(diào)控將持續(xù)

??2017年底，住建部部長(zhǎng)王蒙徽曾公開(kāi)表示，2018年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

??從近期各地出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，方向上更加趨于差別化，且多以保障首套房需求。

??3月27日，長(zhǎng)沙市住建委下發(fā)《關(guān)于實(shí)施差別化購(gòu)房措施的通知》，從當(dāng)日起長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)商品住房銷(xiāo)售實(shí)行差別化調(diào)控措施，將優(yōu)先滿(mǎn)足首套剛需購(gòu)房群體。3月31日，成都市房管局公布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，成都剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購(gòu)房需求。4月26日，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為的通知》。其中明確提出，銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足無(wú)住房記錄的剛性購(gòu)房者需求，不得要求購(gòu)房人一次性付款或一次性付款優(yōu)先選房，不得拒絕購(gòu)房人正常使用住房公積金或商業(yè)個(gè)人貸款購(gòu)房，不得要求住宅銷(xiāo)售捆綁車(chē)位及地下室。

??還有不少城市開(kāi)始完善租賃房、自住房市場(chǎng)的建設(shè)。如南京保證租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上；此外，廣州市去年開(kāi)始以“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式增加市場(chǎng)化租賃住房供應(yīng)，截至目前已出讓“競(jìng)自持”住宅用地4宗，總用地面積約24公頃，企業(yè)自持總建筑面積超過(guò)15萬(wàn)平方米。今后5年，廣州市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地825公頃，建設(shè)租賃住房15萬(wàn)套。

??像南京、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢等多個(gè)二線城市配合出臺(tái)人才引進(jìn)新政，降低外地人才落戶(hù)和購(gòu)房門(mén)檻，以保障合理住房需求。此外，一城多策地調(diào)控政策也正在逐步顯現(xiàn)，如蘭州市核心區(qū)仍保持買(mǎi)房三年后才能交易，但取消部分區(qū)域住房限購(gòu)；同時(shí)，城關(guān)區(qū)等多個(gè)區(qū)域的住房繼續(xù)實(shí)行非蘭戶(hù)籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)一套、蘭州戶(hù)籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)兩套的限購(gòu)政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年整體維持平穩(wěn)將是大概率事件。但不同城市之間的差異化會(huì)愈加明顯，一線和部分二線城市的調(diào)控從嚴(yán)且不會(huì)放松，而二三線城市中又會(huì)是差別化調(diào)控集中的城市，城市內(nèi)限購(gòu)區(qū)域的調(diào)整、剛需人群的保障、交易的規(guī)范化等都是重點(diǎn)調(diào)控的方向。

??差別化調(diào)控亟待更加精準(zhǔn)化精細(xì)化

??但隨著調(diào)控的深入，部分調(diào)控政策出現(xiàn)了不夠精準(zhǔn)化、精細(xì)化的弊端，當(dāng)前亟需進(jìn)一步細(xì)化包括搖號(hào)、信貸、稅收等在內(nèi)的一系列差別化調(diào)控政策，以滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

??眼下部分熱門(mén)區(qū)域在“限價(jià)”調(diào)控下，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，一些新房每平方米售價(jià)竟然比周邊二手房便宜一兩萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商惜售心態(tài)加劇，新房供應(yīng)量隨之減少，供需日趨失衡，不斷陷入惡性循環(huán)。面對(duì)動(dòng)輒上百萬(wàn)元的巨大獲利空間，各路炒房族蠢蠢欲動(dòng)，假離婚、買(mǎi)賣(mài)房號(hào)等十八般武藝齊上陣。更有甚者，為了獲得購(gòu)房資格多次假離婚、多次參與搖號(hào)，一旦購(gòu)到新房后再?gòu)?fù)婚并將房子過(guò)戶(hù)給妻子或丈夫，然后再假離婚、復(fù)婚，周而復(fù)始，樂(lè)此不疲。面對(duì)動(dòng)輒幾千人搶幾百套房子的場(chǎng)景，真正的剛需族只能望房興嘆。

??張波認(rèn)為，差別化調(diào)控的難點(diǎn)就在于如何找到城市間的差別點(diǎn)，并結(jié)合人群居住的實(shí)際情況進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。

??浙江杭州4月實(shí)施的購(gòu)房搖號(hào)新政，剛需族紛紛為之點(diǎn)贊。此次購(gòu)房搖號(hào)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“史上最嚴(yán)搖號(hào)新政”，其最大亮點(diǎn)就在于差別化調(diào)控的精準(zhǔn)化、精細(xì)化：向“無(wú)房家庭”傾斜，打擊“假離婚”購(gòu)房現(xiàn)象。杭州新政明確“無(wú)房家庭”范圍為，不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無(wú)房家庭”。此舉既限制了試圖通過(guò)“假離婚”購(gòu)房的家庭，又較好地分層甄別出了不同的購(gòu)房群體，大大保障了剛需購(gòu)房族的權(quán)益。

??杭州新政對(duì)治理市場(chǎng)亂象開(kāi)出了較好的藥方，在一定程度上可以遏制投機(jī)炒作和違規(guī)行為，為剛需族創(chuàng)造了一個(gè)相對(duì)公平的購(gòu)房環(huán)境，讓房子真正回歸居住屬性。

??可以說(shuō)，搖號(hào)政策只是當(dāng)前供需失衡狀態(tài)下所采取的無(wú)奈之舉，但注重差別化調(diào)控的精準(zhǔn)化、精細(xì)化，是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的應(yīng)有之義，與“房住不炒”基調(diào)是一致的。當(dāng)然，調(diào)控的精準(zhǔn)化、精細(xì)化不應(yīng)止于搖號(hào)政策，還應(yīng)囊括信貸、稅收等涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面。其實(shí)，在精準(zhǔn)化精細(xì)化調(diào)控方面，大有文章可做。特別是可以充分運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”，有效甄別那些多次通過(guò)假離婚虛假購(gòu)房以及純粹投機(jī)的炒房客，并對(duì)這些人采取限制措施，從而盡力保障剛需購(gòu)房族的合法權(quán)益。

??應(yīng)該說(shuō)，目前各地各部門(mén)都在積極推進(jìn)調(diào)控的精準(zhǔn)化、精細(xì)化，但在推進(jìn)過(guò)程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中開(kāi)盤(pán)時(shí)，默許開(kāi)發(fā)商規(guī)定的八成首付的硬性要求，無(wú)疑誤傷了剛需族；不少商業(yè)銀行提升了首套房貸款利率，也在一定程度上模糊了差異化房地產(chǎn)信貸政策支持與限制的邊界，淡化了對(duì)自住性購(gòu)房需求特別是剛需購(gòu)房的支持導(dǎo)向。

??從根本上說(shuō)，差別化調(diào)控政策的精準(zhǔn)化、精細(xì)化應(yīng)該重點(diǎn)圍繞“房住不炒”展開(kāi)。一方面，有效遏制投資投機(jī)型購(gòu)房需求，讓炒房者知難而退；另一方面，有效保護(hù)剛需購(gòu)房族權(quán)益，合理確定首付比例、貸款利率和搖號(hào)政策，切實(shí)減輕這一群體的購(gòu)房壓力，讓無(wú)房者早日安居宜居，同時(shí)支持改善需求。

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