市場(chǎng)醞釀和期盼已久的住房租賃資產(chǎn)證券化，有望進(jìn)入發(fā)展快車道。

??4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》稱，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。同時(shí)，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

??據(jù)了解，這是住房租賃資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的首份政策落地文件。據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，一位了解政策制定的相關(guān)人士稱，此前市場(chǎng)已經(jīng)試點(diǎn)發(fā)行了多單住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這次發(fā)文是對(duì)前期試點(diǎn)情況的規(guī)范，通過文件明確相關(guān)程序標(biāo)準(zhǔn)。

??此外，據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目快速審核、快速通過以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項(xiàng)目時(shí)監(jiān)管層將會(huì)給予優(yōu)先考慮，通過正向激勵(lì)手段，鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。此外，對(duì)于這類企業(yè)承接其他住房租賃項(xiàng)目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺(tái)一系列激勵(lì)細(xì)則。

??此次新政有何重要意義？

??1、住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)；

??2、有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；

??3、可豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

??明確發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

??一是，物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；

??二是，物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

??三是，發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

??優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域：

??1，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

??2，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

??3，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。

??推廣難度較高

??北大光華REITs課題組撰文指出，中國(guó)住房市場(chǎng)尤其是一線城市已進(jìn)入存量時(shí)代。全國(guó)存量市場(chǎng)已達(dá)180萬億元規(guī)模。不過，租賃市場(chǎng)份額偏低，全國(guó)租賃成交占比僅6%，與西方成熟國(guó)家相比仍有很大增長(zhǎng)空間。

??測(cè)算顯示，中國(guó)租賃住房REITs（不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金）的市值規(guī)模將在5200億至1.56萬億元之間，遠(yuǎn)景巨大。中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的潛在規(guī)模應(yīng)在4萬億至12萬億元之間?？紤]到中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長(zhǎng)，這是一個(gè)相對(duì)保守的估計(jì)。

??事實(shí)上，自去年下半年以來，中行、建行、中信等銀行接連在住房租賃市場(chǎng)展開布局。彼時(shí)便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來住房租賃市場(chǎng)將成為藍(lán)海，包括租賃住房資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品值得期待。金融業(yè)資深觀察人士、金樂函數(shù)分析師廖鶴凱分析稱，此次監(jiān)管發(fā)布鼓勵(lì)政策，且明確相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，使相關(guān)鏈條更加完整，有助于租賃市場(chǎng)平穩(wěn)度和成熟度的提升，能進(jìn)一步吸引更多的資金進(jìn)入市場(chǎng)。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化政策出臺(tái)，肯定有利于租賃企業(yè)投資租賃的積極性。但他對(duì)后續(xù)是否會(huì)有更多資金被吸引過來抱觀察態(tài)度。

??“現(xiàn)在租賃市場(chǎng)最大的難題是任何租賃模式都不能成功盈利”，張大偉分析稱，原因主要就是租金回報(bào)率低于資金成本。“租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小。

??廖鶴凱表示，海外類似的資產(chǎn)托管模式已經(jīng)相對(duì)成熟，資產(chǎn)證券化能夠有效起到盤活存量的作用，但我國(guó)租賃市場(chǎng)主要以散租形式為主，很不穩(wěn)定。照此情況看來，對(duì)通知中提到的雄安新區(qū)意義或許更大，其他已經(jīng)形成分散租賃模式的城市，推廣這一政策可能會(huì)相對(duì)難一些。

??有望成房企重要融資方式

??有業(yè)內(nèi)人士分析指出，此前企業(yè)發(fā)行證券化產(chǎn)品面臨法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管不明確、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻高等問題。此次證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布《通知》明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

??蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，之前由于房地企融資相對(duì)容易，所以資產(chǎn)證券化雖然在提，但不是重點(diǎn)?！?·30新政”出臺(tái)后，從去年到今年這段時(shí)間，整個(gè)商業(yè)銀行體系都在去杠桿的過程中，給地產(chǎn)業(yè)的資金支持開始減少。由此，資產(chǎn)證券化開始逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向。從這次證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合出臺(tái)的文件可以判斷，未來資產(chǎn)證券化將會(huì)成為房產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式，同時(shí)資產(chǎn)證券化也將會(huì)有更多的形式。

??一家大型品牌房企相關(guān)人士表示，資產(chǎn)證券化可以給企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道，甚至包括企業(yè)退出的路徑。這使企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變得可控，讓企業(yè)更有信心投資租賃住房領(lǐng)域的開發(fā)，從而為租購(gòu)并舉的住房制度提供有力支持和保障。

??一位行業(yè)人士介紹，租賃住房政策的影響已經(jīng)從土地開發(fā)傳導(dǎo)到融資層面，為解決企業(yè)在發(fā)展租賃住房方面的資金難題，此前政府有意放開并加快國(guó)內(nèi)住房租賃類證券化產(chǎn)品的發(fā)展，近來眾多長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)主體已開始試水租賃住房資產(chǎn)證券化。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬科、碧桂園、保利等房企在內(nèi)，不少開發(fā)商均選擇將與銀行機(jī)構(gòu)合作作為獲取租賃住房發(fā)展資金的主要方式，國(guó)內(nèi)接連有多筆租賃住房相關(guān)的大額類REITS產(chǎn)品獲批發(fā)行。

??在房企之外，其他長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者也在尋求資產(chǎn)證券化的支持。資料顯示，今年3月，建行與新派公寓發(fā)起20億元公寓資產(chǎn)證券化專項(xiàng)并購(gòu)基金。

??據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2月下旬，深交所已掛牌發(fā)行的類REITS證券化產(chǎn)品數(shù)量為30只，總發(fā)行規(guī)模達(dá)664.48億元。而2017年底，上述數(shù)字僅為16只。

??各方評(píng)述

??十九大報(bào)告提出加快建立租售并舉的住房制度，REITs是房地產(chǎn)企業(yè)由商品房開發(fā)銷售向輕資產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的有效途徑。

??業(yè)內(nèi)人士分析指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化經(jīng)過近16年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但市場(chǎng)上還未出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)REITs。目前，國(guó)內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。此次證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布通知推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作，明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，為資產(chǎn)證券化在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

國(guó)內(nèi)Reits發(fā)展歷程（資料來源：民生證券研究院）

??中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇表示，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容。借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。何亮宇認(rèn)為，推出住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，既符合國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

??戴德梁行高級(jí)董事、北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰認(rèn)為，以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運(yùn)營(yíng)、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動(dòng)力，也有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力提升項(xiàng)目投資收益。特別是對(duì)今后公募REITs推出時(shí)個(gè)人投資者可以不用買賣實(shí)物資產(chǎn)，投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報(bào)。尤其在當(dāng)前頻出政策利好的背景下更是讓租賃住房物業(yè)與金融工具資產(chǎn)證券化一拍即合。胡峰表示，一方面，政策帶動(dòng)下租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展為租賃住房資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn)；另一方面，資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設(shè)，為企業(yè)尋求融資與退出途徑。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：

??租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要三個(gè)基石：一是信用租房、二是租購(gòu)?fù)瑱?quán)、三是資產(chǎn)證券化，這三個(gè)是缺一不可的，現(xiàn)在這三方面現(xiàn)在都在推進(jìn)。近期萬科自持租賃房高價(jià)租金引發(fā)爭(zhēng)議背景之下，企業(yè)也陷入了資金回籠難的焦慮，而資產(chǎn)證券化的鼓勵(lì)政策出臺(tái)無疑為企業(yè)打了一針“強(qiáng)心劑”。住房租賃資產(chǎn)證券化可以打消企業(yè)對(duì)資金回籠的顧慮，使得資金渠道打通，這有利于后續(xù)企業(yè)長(zhǎng)期的參與到租賃市場(chǎng)中來，對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展來講有積極的推動(dòng)作用。

??北京鼎諾投資管理有限公司總經(jīng)理許余潔認(rèn)為，發(fā)展REITs市場(chǎng)有利于金融體系落實(shí)中央對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)要求，服務(wù)于城市的長(zhǎng)期建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會(huì)資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。同時(shí)，REITs以優(yōu)質(zhì)成熟的長(zhǎng)租公寓等典型商業(yè)地產(chǎn)為主要載體，從建設(shè)、融資、管理、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)引導(dǎo)資金進(jìn)入地產(chǎn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)階段，可以避免地產(chǎn)投資過于側(cè)重住宅地產(chǎn)造成的過熱現(xiàn)象。

??思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅表示，此前住房租賃資產(chǎn)證券化一直難以落地的主要原因在于過高的租售比導(dǎo)致收益率過低，而雄安新區(qū)全新住房體系的建立，以及農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地成本較低，這讓住房租賃資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品得以搭建，而用資產(chǎn)證券化的方式，也有利于開發(fā)商盡快回收成本，提高資金使用效率，有助促進(jìn)更多企業(yè)參與租賃型住房的開發(fā)建設(shè)，讓市場(chǎng)盡快進(jìn)入良性運(yùn)行狀態(tài)。

??上海易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示，考慮到住房租賃投資需要長(zhǎng)期占用投資資金，金融體系能否為住房租賃投資經(jīng)營(yíng)者提供資金成本合理的長(zhǎng)期資金，是影響租賃住房市場(chǎng)供給的關(guān)鍵。對(duì)于住房租賃市場(chǎng)整體而言，仍需要更加全面、系統(tǒng)的長(zhǎng)期資金融通渠道。從長(zhǎng)期來看，應(yīng)加快房地產(chǎn)投資信托（REITs）立法，建立中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，總的來看，《通知》本身有四大亮點(diǎn)值得關(guān)注：一是推進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)?；?。《通知》對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化基本條件進(jìn)行了明確，我國(guó)資產(chǎn)證券化方式的發(fā)展規(guī)模和美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還有很大差距，目前證券化的規(guī)模還有極大的發(fā)展空間，所以明確基本條件就可以更好地為資產(chǎn)證券化發(fā)展打好基礎(chǔ)；二是推進(jìn)集體用地有效進(jìn)入租賃市場(chǎng)。全國(guó)13個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)正在進(jìn)行中，資產(chǎn)證券化可以助力其更快速開展；三是推進(jìn)租賃需求集中區(qū)域的租賃房源供給，《通知》明確資產(chǎn)證券化會(huì)優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)，這些區(qū)域也是當(dāng)下和未來租賃需求的集中地，資產(chǎn)證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點(diǎn)區(qū)域；最后《通知》對(duì)于資產(chǎn)證券化的監(jiān)管也作出了要求，這可以推進(jìn)資產(chǎn)證券化更有效進(jìn)行，并在資產(chǎn)證券化快速推進(jìn)的同時(shí)讓其更加安全和有效。

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