11月3日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）。

??根據(jù)《建議》內(nèi)容，“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得新成效；改革開(kāi)放邁出新步伐；社會(huì)文明程度得到新提高；生態(tài)文明建設(shè)實(shí)現(xiàn)新進(jìn)步；民生福祉達(dá)到新水平；國(guó)家治理效能得到新提升。

??“十四五”時(shí)期是我國(guó)全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)之后，乘勢(shì)而上開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個(gè)五年。因此，本次出臺(tái)的《建議》，可謂意義重大。

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，《建議》中也有相當(dāng)篇幅的表述。其中，在優(yōu)化國(guó)土空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化方面，《建議》提出，要推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、塑造城市風(fēng)貌，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)城市防洪排澇能力，建設(shè)海綿城市、韌性城市。

??“房住不炒”定位要長(zhǎng)期堅(jiān)持

??其中最重要的一點(diǎn)表述，就是首次把“房住不炒”寫入到文件中，這對(duì)于十四五的房地產(chǎn)政策具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。實(shí)際上，自從2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”后，“房住不炒”已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策制定的一個(gè)主基調(diào)，此后多次中央層面的重大會(huì)議中都曾提及“房住不炒”。此次《建議》繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)，進(jìn)一步說(shuō)明，“十四五”將繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。作為一項(xiàng)長(zhǎng)期必須堅(jiān)持的政策，需要地方、房企和購(gòu)房者積極落實(shí)。

??促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是目標(biāo)

??《建議》還提出，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)堅(jiān)持租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)并肩發(fā)展的思路，預(yù)計(jì)各類支持性政策會(huì)增加。而財(cái)政方面則體現(xiàn)為各類財(cái)政補(bǔ)貼會(huì)增加，尤其是一些外來(lái)人口較多的城市，會(huì)享受更多的財(cái)政補(bǔ)貼。同樣，在“十四五”階段，住房保障供給也會(huì)在不同的產(chǎn)品線上得到體現(xiàn)。包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及部分限價(jià)房等，都可能會(huì)成為改革的重點(diǎn)內(nèi)容。

??對(duì)于《建議》中提到的因城施策，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為后續(xù)各地會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行各類政策調(diào)整。但需要注意的是，各類因城施策的內(nèi)容都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策不可行。另外，對(duì)于“完善土地出讓收入分配機(jī)制”，類似政策有助于縮減城鄉(xiāng)差距，使得農(nóng)村土地出讓收入真正支持農(nóng)村發(fā)展。

??《建議》還指出，要深化戶籍制度改革，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強(qiáng)化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

??推動(dòng)房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展

??此外，在擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的篇章里，《建議》在暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)方面，提出要推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接。在全面促進(jìn)消費(fèi)方面，要促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。在拓展投資方面，要加快補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、公共安全、生態(tài)環(huán)保、公共衛(wèi)生、物資儲(chǔ)備、防災(zāi)減災(zāi)、民生保障等領(lǐng)域短板。要推進(jìn)新型基礎(chǔ)設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化、交通水利等重大工程建設(shè)，支持有利于城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重大項(xiàng)目建設(shè)。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，《建議》中提到的“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，這也意味著后續(xù)有可能會(huì)出臺(tái)一些合理的住房消費(fèi)刺激手段，其本身也構(gòu)成了內(nèi)循環(huán)機(jī)制下的重要內(nèi)容，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)更好發(fā)展。

??土地出讓方面將會(huì)有重大調(diào)整

??“優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興”，也是本次出臺(tái)的《建議》中比較重要的一部分內(nèi)容。

??在實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)方面，《建議》要求統(tǒng)籌縣域城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃建設(shè)，提升農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量，改善農(nóng)村人居環(huán)境。在深化農(nóng)村改革方面，要健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。建立土地征收公共利益用地認(rèn)定機(jī)制，縮小土地征收范圍。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實(shí)現(xiàn)形式。保障進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，鼓勵(lì)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，積極探索實(shí)施農(nóng)地入市，以及前面提到的完善土地出讓收入分配機(jī)制和鼓勵(lì)集體建設(shè)用地做租賃住房，都將使土地出讓方面有重大調(diào)整，農(nóng)村土地市場(chǎng)將會(huì)推動(dòng)出現(xiàn)積極改革。

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