??調(diào)控措施密集出臺(tái)

??3月以來(lái)，多地迅速出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策。比如，從首付比例、貸款利率、社保繳納等角度，調(diào)控密度、力度都超出預(yù)期。3月以來(lái)限購(gòu)城市已超過(guò)20個(gè)，北京、上海、廣州等地的政策力度已是“史上最嚴(yán)”，中山、佛山等地連夜出臺(tái)限購(gòu)政策。限購(gòu)范圍也有所擴(kuò)大，從一線城市到熱點(diǎn)二、三線城市，甚至四線城市等。

??因城施策成為本輪調(diào)控的特點(diǎn)之一。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廈門(mén)要求新購(gòu)住房滿2年方可上市交易，成都分區(qū)進(jìn)行調(diào)控和購(gòu)房限制，河北部分城市針對(duì)外地人繳納社保和不繳納社保提供不同的購(gòu)房政策，贛州針對(duì)不同路段采取不同限購(gòu)政策等。

??市場(chǎng)人士認(rèn)為，若后續(xù)房?jī)r(jià)上漲壓力依舊，預(yù)計(jì)會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)。比如加大土地供應(yīng)。3月27日，北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)掛出2幅含住宅用地的出讓公告，總計(jì)土地面積7.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積12.8萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自3月17日北京樓市限購(gòu)升級(jí)后，僅十天內(nèi)，北京市國(guó)土資源局一共掛牌出讓8幅含住宅用地，共計(jì)建設(shè)用地面積36.88萬(wàn)平方米，供地速度明顯加快。

??住房信貸或持續(xù)收緊

??日前，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川回應(yīng)寬松貨幣政策的負(fù)面影響和非預(yù)期后果時(shí)稱(chēng)，從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，寬松貨幣政策可能造成高通脹，或?qū)е陆鹑谑袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他領(lǐng)域的資產(chǎn)泡沫。但這是政策權(quán)衡的結(jié)果，因?yàn)槟壳暗恼咧攸c(diǎn)是使經(jīng)濟(jì)從國(guó)際金融危機(jī)中復(fù)蘇，即使貨幣政策會(huì)造成這樣的后果，也不得不這么做。

??在清華大學(xué)蘇世民書(shū)院院長(zhǎng)、前央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵看來(lái)，寬松的貨幣政策確實(shí)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲、資本外流等溢出效應(yīng)，但也不能完全歸結(jié)于貨幣政策。房?jī)r(jià)上漲還有很多結(jié)構(gòu)性原因，如政府缺乏土地供給等。

??事實(shí)上，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的重要舉措是收緊房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。

??中國(guó)民生銀行研究院研究員李宗龍指出，北京等部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，當(dāng)前的調(diào)控政策主要著眼于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。從控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度管理杠桿率、貸款房?jī)r(jià)比和債務(wù)收入比等。在首付比、月供收入比等方面都有從嚴(yán)管理的趨勢(shì)。對(duì)各類(lèi)“首付貸”等加杠桿行為也要進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

??銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星日前強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)采取差別化信貸政策，對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，將采取審慎的房貸政策；對(duì)一些有去庫(kù)存需求的三、四線城市，還是會(huì)給予必要的信貸支持。

??李宗龍指出，這對(duì)銀行將會(huì)產(chǎn)生三方面影響。一是隨著更多熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，銀行按揭或會(huì)從熱點(diǎn)城市向三、四線城市遷徙。目前銀行按揭雖會(huì)保持旺盛狀態(tài)，但由于調(diào)控政策限制了總杠桿水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期可能會(huì)降溫，交易量會(huì)下降。二是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)方面將更加審慎?；诩瓤刂坪蔑L(fēng)險(xiǎn)又做好業(yè)務(wù)的考慮，商業(yè)銀行可能將注意力由房貸轉(zhuǎn)向PPP、消費(fèi)金融和小微金融等方面。三是差別化信貸為主的調(diào)控政策整體上既有利于保障剛性需求，又有利于改善銀行貸款結(jié)構(gòu)。無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還是銀行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，差異化信貸均利大于弊。

??部分城市房?jī)r(jià)料下降

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周一線城市新建商品住宅成交量環(huán)比下降2.2%，同比下降44.5%。北京在“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離”政策之下，上周新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10.4%，同比下降49.7%。

??“由于北京市場(chǎng)已進(jìn)入存量房階段，相當(dāng)比例的交易是連環(huán)單，對(duì)換房業(yè)主壓力較大?！蹦硻C(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著樓市新政出臺(tái)，高總價(jià)和高單價(jià)瘋狂炒作的房源，尤其是2000萬(wàn)元以上高總價(jià)學(xué)區(qū)房、遠(yuǎn)郊別墅等房源，價(jià)格將回落。

??受多地政策收緊影響，3月樓市新建商品住宅整體成交量同比、環(huán)比再度回落。其中一、二線城市同比均有不同程度下降，部分三線城市環(huán)比增幅收窄。

??對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)，中信證券分析師陳聰預(yù)計(jì)，市場(chǎng)總體穩(wěn)定、局部調(diào)整，房?jī)r(jià)走向平穩(wěn)。雖然個(gè)別城市政策異常嚴(yán)厲，但大多數(shù)二線城市對(duì)按揭貸款的限制仍然有限，三、四線城市仍然積極鼓勵(lì)去庫(kù)存。

??“房?jī)r(jià)走勢(shì)大概率是回穩(wěn)，總體漲幅下降?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，不排除個(gè)別城市個(gè)別時(shí)間段價(jià)格下降。

　　從全國(guó)住房庫(kù)存面積來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分大城市仍要繼續(xù)補(bǔ)庫(kù)存。一定程度上來(lái)看，庫(kù)存不足是硬傷，否則單純“限購(gòu)”不一定能夠真正調(diào)控房?jī)r(jià)。

中國(guó)證券報(bào)