膠著的市場(chǎng)形勢(shì)下，政策的每一次松綁和收緊，都在考驗(yàn)著地方的執(zhí)政智慧。

??進(jìn)入2019年，在“因城施策”的指導(dǎo)思想下，房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)有松有緊態(tài)勢(shì)。

??在調(diào)控政策明顯收緊的城市中，海南、廣州、蘇州、合肥等地均繼續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中的部分環(huán)節(jié)加碼調(diào)控。而在調(diào)控政策略現(xiàn)松動(dòng)的城市中，近期又以南京高淳和湖北恩施等城市為代表。

??二線打“補(bǔ)丁” 三線忙“托底”

??曾經(jīng)火熱的三四線城市已經(jīng)越來(lái)越明顯的落寞了。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份全國(guó)100城房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大，但三四線城市的漲幅小于全國(guó)水平。此外，三四線庫(kù)存正在由下降轉(zhuǎn)為上升，目前同比已連增6個(gè)月。整體來(lái)看，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易降溫，去化速度放緩，庫(kù)存規(guī)模上升。

??因此，進(jìn)入2019年以來(lái)，市場(chǎng)不時(shí)傳出有三四線城市發(fā)布樓市托底性質(zhì)的政策。特別是在中小城市的樓市成交回落、價(jià)格松動(dòng)的情況下，一些地方對(duì)房?jī)r(jià)的干預(yù)日漸增多。

??近日，一份名為《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》的文件在網(wǎng)上熱傳。這份由湖北恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)文，主送恩施市各房地產(chǎn)企業(yè)的“紅頭文件”顯示，針對(duì)社會(huì)反映比較強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)斷崖式下降問(wèn)題，該協(xié)會(huì)對(duì)部分樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并列出降價(jià)現(xiàn)象的十條主要表現(xiàn)和相應(yīng)的四個(gè)措施予以引導(dǎo)和糾正。

??盡管此后恩施市房協(xié)和當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)相關(guān)人員均向媒體解釋表示，這是房協(xié)出臺(tái)的“自律性文件”，但在分析人士看來(lái)，這一舉動(dòng)的“托底”意味明顯。

??事實(shí)上，恩施只是全國(guó)一個(gè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)樓市發(fā)展現(xiàn)狀的代表，對(duì)房地產(chǎn)有一定依賴度。恩施房協(xié)出臺(tái)的“止跌令”，不是孤例。

??今年3月，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企下發(fā)一份“停止特價(jià)房銷售”的通知，要求特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批，3月3日起住宅成交單價(jià)不得低于該項(xiàng)目2月份同類型商品房成交均價(jià)。今年2月，江蘇邳州市房地產(chǎn)商會(huì)也曾就降價(jià)給出過(guò)相關(guān)文件，并稱“對(duì)于以地價(jià)擾亂市場(chǎng)的房企，房地產(chǎn)商會(huì)將建議政府相關(guān)職能部門(mén)，按照近期成交價(jià)格為依據(jù)批復(fù)下次該盤(pán)的備案價(jià)”。

??2018年11月，安徽碭山某樓盤(pán)降價(jià)后，當(dāng)?shù)卣M織召開(kāi)了一次“降價(jià)未遂事件”約談會(huì)，停辦相關(guān)樓盤(pán)預(yù)售許可證，同時(shí)對(duì)4家合作銀行予以處罰。

??此外，安徽阜陽(yáng)在今年2月被發(fā)現(xiàn)2019 年之后掛牌的土地出讓公告均取消限價(jià)條款。同一時(shí)期，廣東清遠(yuǎn)也發(fā)文上調(diào)公積金貸款額度。

??業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，中小城市頻繁出臺(tái)樓市“止跌令”，一方面在于隨著棚改力度的減弱，部分中小城市樓市出現(xiàn)明顯降溫。另一方面則在于市場(chǎng)面臨較大下行壓力的局面下，影響到土地出讓和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

??除了這些三四線城市以外，政策松動(dòng)的，還有二線城市南京。近日，據(jù)多家媒體報(bào)道，南京市高淳區(qū)將放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)外地購(gòu)房者不再有社?；蛘邆€(gè)稅的要求。外地人在高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可開(kāi)具購(gòu)房證明。

??某房企南京的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于高淳區(qū)遠(yuǎn)離南京市主城區(qū)，實(shí)際上更適合作為一個(gè)單獨(dú)的三四線城市市場(chǎng)來(lái)看待，此前樓市表現(xiàn)一般。

??在同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉看來(lái)，2019年以來(lái)因?yàn)閹?kù)存壓力較大，市場(chǎng)銷售期拉長(zhǎng)，房?jī)r(jià)回落預(yù)期明顯，三四線城市政策可能會(huì)迎來(lái)更多調(diào)整，寬松力度可能較大。

??而就在三四線城市忙于“托底”的同時(shí)，以蘇州為代表的一些熱點(diǎn)二線城市和強(qiáng)三線城市，則開(kāi)始了新的一輪調(diào)控加碼。

??東莞近日發(fā)布了新的土拍規(guī)則，要求土地拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到最高上限后，將不再簡(jiǎn)單采取“價(jià)高者得”的方式，而是使用“終次報(bào)價(jià)”規(guī)則，以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則，確定競(jìng)得人。

??此外，作為江蘇重鎮(zhèn)的蘇州，則走出了一條與南京截然相反的路子。5月下旬，蘇州出臺(tái)收緊調(diào)控手段，甚至命令規(guī)定蘇州全年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。此外，房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)在統(tǒng)計(jì)局70城中居首的西安，也在近期發(fā)文開(kāi)始嚴(yán)查購(gòu)房資格。

??一線整“秩序”

??從目前情況來(lái)看，調(diào)控政策正趨向于多元化。一些三四線不斷嘗試“托底”，部分熱點(diǎn)二線城市在給政策“打補(bǔ)丁”的同時(shí)，一線城市則在整頓市場(chǎng)秩序上投入了比較大的精力。

??從媒體公開(kāi)消息來(lái)看，北京市住建委近日又查處了20家違規(guī)發(fā)布房源信息的房地產(chǎn)中介。據(jù)悉，2019年北京已依法對(duì)183家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。

??同樣在市場(chǎng)亂象整治方面，近來(lái)來(lái)，上海針對(duì)茶水費(fèi)、捆綁裝修、捆綁車位等亂象實(shí)行了公證搖號(hào)購(gòu)房制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將全部準(zhǔn)售房源納入排序選房范圍。

??無(wú)論是在限購(gòu)、限貸，還是搖號(hào)購(gòu)房等方面，上海的調(diào)控政策是全國(guó)最嚴(yán)格的并不為過(guò)。                 

??調(diào)控政策基調(diào)不變 松松緊緊將成常態(tài)

??總體來(lái)看，目前的房地產(chǎn)政策中，微調(diào)的城市越來(lái)越多?！耙怀且徊摺耙殉蔀槟壳案魇》康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方案，針對(duì)不同地域的不同現(xiàn)狀，調(diào)控政策也呈現(xiàn)有松有緊的分化趨勢(shì)

??根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達(dá)41次，4月份達(dá)60次，3月份僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次， 2月份21次，1月份68次。今年前5個(gè)月里，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布的各類調(diào)控政策高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“一城一策”的含義在于各地的調(diào)控自主權(quán)更大，各類調(diào)控會(huì)有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控的責(zé)任。

??民生銀行產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心研究員郭曉蓓表示，監(jiān)管部門(mén)還是會(huì)堅(jiān)決貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，扎實(shí)推進(jìn)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。堅(jiān)持“房住不炒”定位，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時(shí)又要堅(jiān)決避免投機(jī)者借機(jī)“鉆空子”，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，防止房?jī)r(jià)大起大落。

??華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，從去年后半年的地產(chǎn)嚴(yán)控到年初以來(lái)的精準(zhǔn)施策，地方政府房市調(diào)控政策逐漸呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況具體施為，地方政策更加富有彈性。

??多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)松松緊緊將成為常態(tài)。不能過(guò)快上漲，也不允許大幅下跌，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)求“穩(wěn)”的核心，在市場(chǎng)形勢(shì)不斷變化之時(shí)及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整。

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