自今年7月26日中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”開始，特別針對近一段時間部分熱點城市樓市持續(xù)“高燒”，新一輪房地產(chǎn)市場調控熱潮正在掀起。從9月30日至10月8日，短短9天時間內(nèi)，北京、天津、成都、合肥、鄭州、杭州、蘇州、深圳等21個城市相繼出臺樓市調控政策，旨在抑制投機投資需求，遏制房價過快上漲。然而，樓市調控多年來卻始終擺脫不掉“越調越漲”的周期性怪圈。
    一、近年來歷次樓市調控的周期性怪圈
    通過研究可以發(fā)現(xiàn)，從2005年3月底的“國八條”算起，短短十余年間，我國房地產(chǎn)市場雖經(jīng)歷過無數(shù)次調控，都沒能阻擋住房價上漲的步伐，不少城市的房價比 2005年翻了幾倍甚至十倍以上。每一輪調控政策都是為穩(wěn)定住房價格，但調控過后，總有一輪快速上漲行情，樓市調控實質上已陷入越調越高和政府“助漲”的尷尬局面。
    2005年，“國八條”開啟了調控房價的序曲，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為加強宏觀調控的一項重要任務。隨后至2007年，“國六條”出臺、央行上調存款準備金率及多次加息，政策持續(xù)收緊抑制市場過熱。
    2008年，是政策出現(xiàn)分水嶺的一年。上半年，樓市調控持續(xù)加碼，中國樓市出現(xiàn) 10年大拐點，量價齊跌，樓市過熱調控取得一定成效。但是，隨著金融危機的爆發(fā)，從2008年9月央行降低貸款利息開始，一系列政策由“控制”向“救市”的態(tài)度轉變，其結果就是2009年房價繼續(xù)上漲。
    2009年到2013年，從“國四條”開始，政策再度從寬松轉向收緊，“新國十條”、“新國八條”和“新國五條”陸續(xù)出臺。這一輪的收緊，最終使得各地房價在不同時段出現(xiàn)回落。
    2014年，調控政策進入新的輪回。各地方政府逐步取消限購限貸政策以及“930新政”等政策的出臺，最終導致樓市逐步回暖，并在2015年年底至今進入新一輪暴漲。最新數(shù)據(jù)顯示，2016年8月，全國26個城市環(huán)比漲幅超過1％，13個城市環(huán)比漲幅超過3％。70個城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達1．26％，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達0．89％，刷新了單月上漲歷史紀錄。熱點二線城市已經(jīng)全面取代一線城市成為房價上漲“領頭羊”。
    從此輪調控的現(xiàn)實效果來看，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年“十一”期間，北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計簽約425套，較2015年同期大幅度下降21．7％；武漢房管局數(shù)據(jù)顯示，武漢國慶期間樓市成交量從10月1日的1067套驟減至10月6日的227套；天津二手房買賣交易量與9月同期相比則下滑了20％至 30％，似乎樓市調控起到了“立竿見影”的效果。
    然而，基于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、貨幣政策沒有顯著改變，地方出臺的限購、限貸等限制需求端的政策并未觸及本輪樓市量價暴漲的核心動因，地價漲、房價漲的預期仍然普遍存在，因此未來熱點城市的房地產(chǎn)價格并不會顯著下降，此輪樓市調控在很大程度上可能只是使得各大城市房地產(chǎn)市場成交量明顯萎縮，價格上漲的幅度趨緩，一旦放松管制，極有可能再次落入“越調越漲”的周期性怪圈，迎來新一輪量價齊漲的周期。
    二、樓市調控出現(xiàn)周期性怪圈的原因
    從歷次出臺的調控政策來看，在調控著力點方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進供需平衡。在調控手段方面，既有行政干預(如限價、限購、大幅度增加保障性住房建設)，也有經(jīng)濟手段(如首付比例、利率等差別化信貸政策，營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅收政策)。同時，還有加強市場管理(如商品房明碼標價、預售資金監(jiān)管、住房信息系統(tǒng)建設等)?？梢哉f，調控范圍比較廣、手段比較齊全。然而，樓市調控之所以會出現(xiàn)上述周期性怪圈，主要源于以下幾方面原因：
    一是樓市調控的目標導向始終不明。樓市調控政策始終處于搖擺不定的狀態(tài)，一方面政府想控制房價過快上漲讓老百姓能買得起房，另一方面政府又不想將房地產(chǎn)市場管得過死，想讓房地產(chǎn)開發(fā)商能有錢賺、地方財政收入有保障，缺乏長久、可持續(xù)的調控政策措施。
    二是仍未解決地方政府與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的利益關系問題。一些地方政府竭力追求土地財政、推高房價獲得足夠收入來搞高樓房、寬馬路等城市形象政績工程建設，由于這種利益關系沒理順，使一些地方政府難下決心認真調控，致使調控政策得不到認真落實走形變樣。
    三是拿不出有效手段應對樓市上漲帶來的壓力。保障房、經(jīng)濟適用房等建設速度緩慢、數(shù)量嚴重短缺，且“尋租”現(xiàn)象嚴重，把一大批城市中低收入人群逼向商品房購買行列，加劇了樓市的非理性上漲。
    四是對樓市中存在各種違規(guī)行為及投機炒作行為缺乏必要法治懲治手段。地方政府調控措施執(zhí)行不力已司空見慣，開發(fā)商違規(guī)行為讓人熟視無睹，投機商哄抬房價打亂樓市現(xiàn)象更是讓人見怪不怪。
    五是房產(chǎn)已經(jīng)成為全社會資產(chǎn)保值增值的金融工具。在產(chǎn)能過剩、實業(yè)投資萎靡不振的大背景下，資產(chǎn)配置荒愈演愈烈，居民及產(chǎn)業(yè)資本保值、增值需求急需尋找一個出口，恐慌式搶購帶來城市房產(chǎn)價格爆發(fā)式上漲。而寬松的貨幣政策環(huán)境又讓金融體系資金給購房者加高杠桿提供了便利。
    三、建立房地產(chǎn)市場調控長效機制促進樓市健康發(fā)展
    為了使未來的房地產(chǎn)市場能走上理性、健康發(fā)展軌道，避免樓市調控再次出現(xiàn)“屢漲屢調、屢調屢漲”的怪圈，需要借鑒國際經(jīng)驗，結合我國客觀實際，吸取十年房地產(chǎn)市場調控教訓，構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。以“市場化為主手段，輔以政府調節(jié)”，保持供求關系總量平穩(wěn)，注重從改善供給方面下工夫，做到多策并舉。具體而言需要采取以下措施：
    一是應協(xié)調好土地市場短期供給調控和長期需求增長之間的關系。要加大一線和部分二線熱點城市土地供應力度，提高土地利用效率。督促各地落實年度住房用地供應計劃，對已供土地采取促開工、促上市等措施，盡快形成住房的有效供應；加快市政配套、軌道交通和城市衛(wèi)星城建設，擴大城市可用土地范圍；適當提高城市規(guī)劃建設容積率，特別是軌道交通附近住房項目容積率，提高土地利用效率。
    二是房地產(chǎn)調控必須實行分類指導，因城施策。對于多數(shù)二線及三四線等去庫存壓力仍然較大的城市而言，未來應繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、推進供給側改革以加快樓市庫存去化；一線城市及部分熱點二線城市需實施更具差異化的政策，根據(jù)市場情況采取更審慎的價格監(jiān)控及房地產(chǎn)信貸政策；其他未有政策出臺城市為防止價格過快上漲也應加強市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
    三是更加注重運用金融財稅手段調控房地產(chǎn)市場。金融機構應對流入房地產(chǎn)市場的資金加強監(jiān)管，防控樓市風險和泡沫，同時引導更多的資金“脫虛向實”，進入實體經(jīng)濟；在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)稅收負擔，抑制住房投資投機行為；對房屋出租實行“低稅率、嚴征管”，對購買后長期閑置的住房開征閑置稅以增加持有成本，以搞活租賃市場，提高資源利用效率。
    四是穩(wěn)妥推進土地和資金要素的市場化改革。通過推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面；加快稅收制度改革步伐，將中央政府與地方政府事權與財權改革到位，消除地方政府對土地財政的依賴；通過推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
    五是進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)督和管理。需要制定富有彈性的樓市調控政策，確立樓市調控近期目標、中期目標和長遠目標，分階段實施，消除疾風驟雨式調控模式；建立樓市調控目標考核責任制，對民眾不滿意或房價漲幅過大的地方政府領導實施問責，對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)及哄抬房價擾亂樓市秩序的投機商依法追究責任，增強樓市調控的法治威懾力。
    六是通過輿論宣傳正確引導住房消費觀念。加強輿論宣傳和引導，樹立正確住房消費理念，引導居民多渠道、多形式解決住房問題，避免單純依靠新建商品住房解決住房問題，引導年輕人、中低收入家庭根據(jù)自身財力狀況，理性選擇租賃住房或購買二手住房改善住房條件，待其收入逐步改善、條件具備時再購買新建商品住房，建立梯級住房消費制度。

國家信息中心經(jīng)濟預測部《中國宏觀經(jīng)濟信息》2016年第38期