在國慶長假期間，為貫徹一二線城市防止資產(chǎn)泡沫、三四線繼續(xù)鼓勵去庫存的政策思路，一些樓價飛漲的城市集中出臺了樓市調(diào)控措施。絕大部分城市采取的措施是恢復(fù)過去執(zhí)行的一些限購政策，這被視為地產(chǎn)周期的回歸。
    房地產(chǎn)具有一定的規(guī)律性，即呈現(xiàn)出“過熱-限制-放松-過熱”的周期。在這樣的周期中，限購等抑制措施往往會壓抑市場較長的時間；然后，為了刺激經(jīng)濟增長，抑制措施又被取消，代之以鼓勵措施以刺激需求，造成市場在短期內(nèi)出現(xiàn)脈沖式的爆發(fā)；不得不再次出手抑制和穩(wěn)定市場，呈現(xiàn)松緊周期的現(xiàn)象。
    在實施限購等調(diào)控措施時，市場需求不能得到及時釋放，而且更多需求變得具有了購買力；在放松限制并且實施刺激時，市場需求被集中釋放出來。由于松緊周期具有一定的規(guī)律性，市場也形成了一定的預(yù)期，從而使越來越多的投機者參與其中。
    以后依然有可能進入新的周期。首先，一些部門將樓市視為刺激經(jīng)濟增長的工具以及穩(wěn)定經(jīng)濟增長的錨，這種工具性思維決定了樓市不會是一個自我調(diào)節(jié)的市場，而是必須隨政策起舞，因此，在經(jīng)濟不好的時候，會刺激樓市和放松調(diào)控；其次，從長遠角度化解房地產(chǎn)風(fēng)險，很容易造成房價下跌，由于房價居于高位以及經(jīng)濟下行壓力加大，如果市場預(yù)期發(fā)生改變，房地產(chǎn)可能會拖累經(jīng)濟增長并威脅金融安全。
    因為上述兩方面的原因，很多房地產(chǎn)調(diào)控措施主要著眼于分階段消化高房價，通過限購使剛需客戶有時間積累更多的首付款，而不是真正著眼于抑制房價。但是，這種周期性的脈沖式增長現(xiàn)象會刺激越來越多的投機者卷入游戲，投機成為房價飆升的主要力量。
    由于房價規(guī)律性上漲，以及貨幣貶值的強烈預(yù)期，投機者逐漸控制了市場。投機者利用杠桿，獲取巨大收益，刺激普通人也參與投機。防止中國樓市泡沫化的一個治本之策，是增加投機者的持有成本，減少投機者是防止樓市泡沫最重要的手段。
    日前，IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾建議，中國應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)稅可能提高投機者的持有成本，是可以考慮的長期性政策。但開征房地產(chǎn)稅存在巨大的阻力，這有多方面的原因。首先，購房者已經(jīng)一次性地繳納了土地費用，再為土地支付費用是不合理的。其次，過去幾年，中國一些城市實驗性的房產(chǎn)稅并沒有起到任何作用，當(dāng)然，主要原因是房產(chǎn)稅設(shè)計仍待改進。是否開征房地產(chǎn)稅還需要更全面的考慮，但增加投機者持有成本的思路無疑是應(yīng)該堅持的。
    投機者持有成本低的另一個重要原因是他們的資金成本低，這牽涉到了貨幣政策。寬松的貨幣政策不但使投機者能夠獲得低成本的資金，而且刺激投機者形成房價上漲的預(yù)期。房價與貨幣政策周期高度相關(guān)，每一次房價暴漲在一定程度上都是貨幣政策的結(jié)果，例如，這輪暴漲就受到了信用持續(xù)擴張的推動，而且與鼓勵居民加杠桿有關(guān)。10月6日，在華盛頓召開的G20財長與行長會議上，周小川行長表示，對于部分城市房價上漲較快現(xiàn)象，中國政府高度重視，積極采取措施促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。人們對周行長的這番講話高度關(guān)注，因為大家都知道，貨幣政策在房地產(chǎn)周期中起著至關(guān)重要的作用。央行調(diào)整貨幣政策框架以維護房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，也是房地產(chǎn)調(diào)控的治本之策。
    房地產(chǎn)調(diào)控的治本之策還應(yīng)該包括適度增加房地產(chǎn)市場的供給。在一二線城市房價持續(xù)快速上漲中，重慶的漲幅相對較低，重要的原因是重慶土地供應(yīng)比較充足，這得益于“地票”制度。重慶的經(jīng)驗啟示我們，在需求快速增長的情況下，只有供給同步增長，才能避免房價因供不應(yīng)求而快速上漲。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道