從量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，樓市已全面回暖。但這種回暖會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月蔓延至廣大的三、四線城市，帶動(dòng)庫(kù)存消化和開發(fā)回升，助推經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，還是驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)泡沫形成和擴(kuò)散，并嚴(yán)重沖擊經(jīng)濟(jì)和金融？從近期各地樓市政策動(dòng)向、業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)及媒體信息來(lái)看，似乎更關(guān)注樓市風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫。相關(guān)部委也馬不停蹄地赴各地調(diào)研，焦點(diǎn)在樓市風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的沖擊。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市基本態(tài)勢(shì)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，這是決定中期樓市政策基調(diào)的前提。
    長(zhǎng)期視野下，房?jī)r(jià)由經(jīng)濟(jì)和收入決定。2005-2016年，全國(guó)新房?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)8.3%，同期GDP名義增速為13.4%，GDP增速遠(yuǎn)超同期房?jī)r(jià)漲幅；2005-2016年，全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比平均值為7.15，即城鎮(zhèn)家庭7年收入可購(gòu)買一套房，沒(méi)有明顯超出國(guó)際水平(6-7年)。因此，全國(guó)范圍的樓市泡沫有限，樓市風(fēng)險(xiǎn)僅限少數(shù)城市。根據(jù)百城房?jī)r(jià)指數(shù)，今年上半年房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)10%的城市，主要集中在東部三大都市圈，以及內(nèi)地省份單中心城市，如武漢、鄭州等。
    2014年，居民中長(zhǎng)期貸款(主要是房貸)余額增速僅為17.5%，到今年上半年就達(dá)到了30.9%，創(chuàng)2010年以來(lái)新高。房貸快速增長(zhǎng)，居民債務(wù)率和杠桿率也快速攀升，居民部門債務(wù)率(居民部門存量債務(wù)/GDP)從2015年的17.1%上升至今年上半年的40%，存量房貸占GDP比重從2011年的15%升至今年上半年的24%。盡管杠桿率和債務(wù)率在發(fā)展中國(guó)家中處于中高水平，但明顯低于2007年“次貸”危機(jī)前美國(guó)的水平，也低于上世紀(jì)90年代樓市頂峰時(shí)日本的水平。
    再考慮到我國(guó)以銀行間接融資為主導(dǎo)，可以判斷，居民債務(wù)率和杠桿率并未大幅度偏離理性狀態(tài)，居民資產(chǎn)負(fù)債表尚健康。同時(shí)，盡管部分中介、互聯(lián)網(wǎng)金融、中小銀行發(fā)放“首付貸”、房屋增值再貸款(如“房抵貸”)，在差別化信貸政策外“加杠桿”，但這些業(yè)務(wù)剛起步，且近期七部委文件已將其認(rèn)定為非法。另外，各大銀行房貸業(yè)務(wù)基本沒(méi)有“零首付”的情況。因此，居民整體杠桿水平可控，即便未來(lái)加息或房?jī)r(jià)下跌，居民大面積“斷供”的可能性很低。
    此外，房?jī)r(jià)有全面上漲之勢(shì)，但開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存(土地購(gòu)置、新開工)的積極性似乎并不高。2012年以來(lái)，開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積連續(xù)4.5年負(fù)增長(zhǎng)。今年上半年，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火熱，但并未帶動(dòng)全國(guó)范圍土地市場(chǎng)回升。自2015年6月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比跌幅連續(xù)12個(gè)月收窄后，近兩個(gè)月跌幅明顯擴(kuò)大；2014-2015年，全國(guó)房屋新開工面積連續(xù)2年下滑，年均同比跌幅達(dá)到15.5%。今年年初，新開工強(qiáng)勁反彈，但隨后勢(shì)頭漸緩，新開工增速連續(xù)4個(gè)月下滑。
    開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存積極性低，主要原因在于潛在庫(kù)存過(guò)大。近10多年來(lái)，房屋施工面積一直保持快速增長(zhǎng)。截至2015年底，商品房和商品住宅施工面積相比2010年分別增長(zhǎng)81%和62%。潛在庫(kù)存集中在三、四線城市，2010-2011年，由于600多個(gè)三、四線樓市快速發(fā)展，這兩年全國(guó)房屋新開工和施工面積年均增速分別達(dá)到41.2%和30.7%，土地購(gòu)置面積年均同比增長(zhǎng)也達(dá)到15%，為潛在庫(kù)存增長(zhǎng)最快時(shí)期。2015年以來(lái)，熱點(diǎn)城市樓市火熱，但占潛在庫(kù)存70%的三、四線城市仍低迷。
    城市化“下半場(chǎng)”，三、四線城市人口凈流出已不可阻擋，而低端出口下滑和“去產(chǎn)能”將導(dǎo)致絕大部分三、四線城市以及部分二線城市工業(yè)前景不容樂(lè)觀，工業(yè)增加值或?qū)⒊霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。受產(chǎn)業(yè)和人口雙重夾擊，三、四線城市和部分二線城市樓市將繼續(xù)疲軟，這是開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存積極性不高的一個(gè)原因。另外，2015年以來(lái)，重點(diǎn)城市樓市明顯回升，但多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，這是降成本、加杠桿和高地價(jià)所致，未來(lái)難以持續(xù)，這是開發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存積極性難以提振的另一個(gè)原因。
    由此，盡管熱點(diǎn)城市今年前8個(gè)月房?jī)r(jià)同比上漲20%-40%，土地價(jià)格攀升更快，樓市供銷兩旺，但僅集中在少數(shù)城市。全國(guó)看，相比本輪樓市啟動(dòng)前的2014年，新開工和土地購(gòu)置面積分別下降7%和38%，相比2013年的歷史峰值分別下降47%和67%。因此，熱點(diǎn)城市實(shí)施緊縮性措施，在建面積體量大的二、三、四線城市不會(huì)受到多大沖擊，反而緩解資金“東南飛”對(duì)內(nèi)地樓市的虹吸。
    總體看，熱點(diǎn)城市調(diào)控對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)影響不大。但如果熱點(diǎn)城市繼續(xù)“擠牙膏”、“半心半意”式調(diào)控，在信貸和地價(jià)拉動(dòng)下，今年樓市量?jī)r(jià)、新開工和開發(fā)投資將接近或擊穿2013年公認(rèn)的歷史頂部，需求透支有可能導(dǎo)致2017或2018年樓市明顯回調(diào)，彼時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊將比現(xiàn)在大的多。更重要的是，在低利率刺激下，居民杠桿快速攀升將惡化投機(jī)炒作，也將帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
    筆者以為，當(dāng)前乃樓市調(diào)控最佳時(shí)機(jī)。這種調(diào)控思路要本著對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和金融穩(wěn)定大局負(fù)責(zé)的考慮，發(fā)揮“央地”兩級(jí)政府的主觀能動(dòng)性，啟動(dòng)針對(duì)二套及以上住房的限購(gòu)和限貸措施，結(jié)構(gòu)性降低杠桿，將熱點(diǎn)城市投機(jī)炒作需求清除出去。同時(shí)，提高地方調(diào)控的積極性，針對(duì)人口向三大都市圈集聚的趨勢(shì)，要加速都市圈內(nèi)跨區(qū)域軌道交通建設(shè)、公共服務(wù)“補(bǔ)短板”和均等化的力度，將樓市需求引向這些區(qū)域，并以合理需求替代投機(jī)需求，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和都市圈引領(lǐng)增長(zhǎng)，對(duì)沖樓市下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。

中國(guó)證券報(bào)