房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠？你要交多少？
    房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠？房地產(chǎn)稅要一旦實施，老百姓買房要多交錢么？你家住房會“免征”么？
    日前，全國人民代表大會財政經(jīng)濟委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟增長與周期”論壇上透露，目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，操作難度很大。房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠？房地產(chǎn)稅要一旦實施，老百姓買房要多交錢么？你家住房會“免征”么？
    試點五年后方案仍在起草
    郝如玉日前稱，十八屆三中全會提出了加快房地產(chǎn)稅的立法步伐和促進環(huán)保稅的費改稅內(nèi)容，今年全國人大安排了環(huán)保的費改稅，但是房地產(chǎn)稅方案還在起草。
    郝如玉表示，房地產(chǎn)稅迄今已經(jīng)試點征收了5年多，但是操作難度很大，有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當，一個地區(qū)征收房地產(chǎn)稅，也使得人才向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。
    重要進展：房地產(chǎn)稅法列入了第一類立法項目
    今年5月25日，財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康表示，全國人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目。
    在賈康看來，房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進入一類立法，也就是在去年下半年明確提出進入立法規(guī)劃以后，它是排在“第一陣營”的。不過考慮到目前的樓市情況和“去庫存”的主要方向，一旦推出可能會給樓市帶來一定的影響。
    房地產(chǎn)稅法最快2017年通過
    那么，房地產(chǎn)稅全面開征還有多遠呢？北京（樓盤）大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”
    房地產(chǎn)稅法通過之后會立即實施嗎？
    據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法從通過到實施應(yīng)該會有一個過渡階段，從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。立法通過后并不意味著就會在全國馬上開征，兩者不是同步的。房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時開征會授權(quán)地方政府自己決定，并不是在某個時間全國一起征收，各個地方可以差別化。
    房地產(chǎn)稅要交多少？
    對于征收范圍，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院院長施正文認為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，“免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅?！?對于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。
    但是，施正文建議，對于免征面積，中央可以設(shè)定一個最低的標準，在此標準之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。
百萬房產(chǎn)或每年繳稅5000元
    據(jù)了解，未來的房地產(chǎn)稅主體稅種由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。收稅標準將參照世界通行做法，估算價值100萬的房產(chǎn)可能會每年增加約5000元稅負。有關(guān)房產(chǎn)稅，實際早在2011年就開始在上海（樓盤）和重慶（樓盤）兩地試點。在上海試點時，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產(chǎn)稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅4200元左右。
    “房地產(chǎn)稅”比“房產(chǎn)稅”多了一個“地”字，也就意味著未來的持有稅，征收對象不但是房屋價值，而且還將包括房屋下面的土地價值，應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。房地產(chǎn)稅征收如何做到公平合理，稅收怎么使用，是否用于教育、醫(yī)療、環(huán)境等民生領(lǐng)域，老百姓非常關(guān)切，這也將對政府治理現(xiàn)代化、法治化起到促進作用。
    房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅
    目前很多人依然在混淆使用“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”兩個概念，事實上從近兩年國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。
    上海重慶兩地的“房產(chǎn)稅”擴大征收試點，在當時市場過熱情況下倉促出臺，行政推進色彩濃厚，但實際執(zhí)行效果差不明顯。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實際征收稅額和兩市的是住房規(guī)模遠遠不相配。“房地產(chǎn)稅”是以一個新稅種的面貌出現(xiàn)，近期討論的基點都應(yīng)是房地產(chǎn)稅的立法改革，只有進入立法的軌道，相關(guān)改革才會名正言順。
    征收難度重重
    原國家稅務(wù)總局副局長許善達曾表示，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大小。此外，因為目前全國房地產(chǎn)投資持續(xù)放慢，加上銷售難度大，且住房庫存多，也給征收房地產(chǎn)稅帶來影響。
    房產(chǎn)稅如何影響房價？
    著名經(jīng)濟學家馬光遠在微信公號“光遠看經(jīng)濟”中表示：我的基本判斷就是，房地產(chǎn)2016年完成立法、2017年正式全面實施的可能性幾乎為零。何也？緣于房產(chǎn)稅的復雜和在房產(chǎn)稅基本問題上共識的欠缺。經(jīng)過10多年的爭論，無論是征收目的，還是征收環(huán)節(jié)等基本的問題分歧越來越大。
    房產(chǎn)稅的當務(wù)之急是通過廣泛的討論，形成基本的共識，最起碼應(yīng)該討論清楚以下四個問題：
    第一，房產(chǎn)稅征收的目的是什么。是為了抑制房價，抑制投機，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種；
    第二，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系如何。2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產(chǎn)稅，同時合并其他稅費。近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維，只談房產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的房地產(chǎn)稅收上再加稅；
    第三，房產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何。在房產(chǎn)稅立法的時候，應(yīng)該明確回答，征收房產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收？
    第四，房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅還是調(diào)節(jié)稅。如果是財產(chǎn)稅，除了法定減免的情形，要對每一套房產(chǎn)征收。如果是調(diào)節(jié)稅，房產(chǎn)稅究竟能不能調(diào)節(jié)房價？
    筆者研究了很多國家房產(chǎn)稅的征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財政收入。但就房價的簡單邏輯而言，供需關(guān)系、土地制度、投機因素、貨幣供應(yīng)等等，都可能影響房價。房產(chǎn)稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。
房產(chǎn)稅是一項重大的改革工程，影響遍及政府、開發(fā)商和每個民眾，應(yīng)嚴密論證，慎重推行，不能為了某種功利主義目的急于推出。特別是，絕對不能為了政府短期的增收目的而征收。在對于房產(chǎn)稅的目的，房產(chǎn)稅的設(shè)計，房產(chǎn)稅的具體制度細節(jié)都還存在巨大分歧的時候，就輕易斷言這兩年就開始實施，實在是違背基本常識。
    最后我想說，一些專家不斷出來預測房地產(chǎn)稅法通過的原因，我的判斷，一些人想?yún)⑴c這個立法而已，參與某個立法，以后就可以在這個領(lǐng)域進行很多的解釋工作。這是中國一些專家不提減稅，而經(jīng)常提加稅的立法建議的主要原因。
    房產(chǎn)稅該收多少？
    知名學者齊俊杰在微信公眾號“齊俊杰”中說，據(jù)國泰君安報告，當房產(chǎn)稅的稅率為1%的時候，刨除每人20平米的免征額，那么全國范圍內(nèi)相當于，地方政府賣地收入的18%，如果不考慮免征額，也僅僅占賣地收入的45%，而如果要跟地方政府的賣地收入持平，房產(chǎn)稅的稅率需要定在2.2%，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達6%。
    這是什么概念呢，以北京為例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四環(huán)外，價值是500萬元。如果不算免征額，這家人一年需要交納的稅大概是11萬元，如果要是算免征額，對超標的40平米征稅，也需要交納12萬元。如果你多出一套100平米的500萬的房子，那么也就意味著你必須一年租出30萬元，一個月2.5萬元的房租，否則就是虧本的。那個時候，房子不再是你甜蜜的資產(chǎn)，而成為了一種恐怖的負擔。
    可見，如果房產(chǎn)稅替代賣地收入，成為地方政府的收入來源，那么事情或許變得非?？膳拢藗儠伿鄯孔?，銀行貸款很可能收不回來，房產(chǎn)泡沫破滅。對這些情況，顯然國家和地方還有銀行都還沒準備好。

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