中國樓市或?qū)⒃儆乱惠喆禾欤繕鞘谢驅(qū)?fù)制２００８—２００９年的翻轉(zhuǎn)式火爆？剛需購房人出手時機已到？連日來，伴隨２０１６年春節(jié)前后的樓市新政密集出臺，市場各界對樓市的關(guān)注持續(xù)升溫，畢竟，決策層再次打出“金融＋財稅”的政策組合拳，以期實現(xiàn)對樓市回暖的刺激，對深諳中國樓市的觀察人士而言，可以說是“再熟悉不過了”。
    早在２００８年年底，中央出臺的一系列救市政策就曾采用了“金融＋財稅”的政策組合。彼時，伴隨信貸、稅收多重政策疊加利好，原本低頭向下、普遍預(yù)冷的房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向，不妨通過一組數(shù)據(jù)對此加以對比。
    在政策組合拳救市之前的２００８年，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２００８年全國房地產(chǎn)市場需求下降。商品房銷售面積６２０８８．９萬平方米，同比減少２０％。而在２００９年，即救市政策實施之后的當(dāng)年，商品房銷售面積大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，２００９年全年商品房銷售面積９３７１３萬平方米，同比增加４２．１％，銷售額高達４．４萬億元，同比增長８３％。
    這樣的救市效果至今令人難忘。然而，對于中國房地產(chǎn)市場而言，２００８—２００９年樓市的翻轉(zhuǎn)式火爆場面或許正是隱患不斷積累的開始。正是在２００９年，我國宏觀經(jīng)濟開始出現(xiàn)通脹預(yù)期，地價也由降轉(zhuǎn)升，２００９年房屋銷售價格也于當(dāng)年的３月份起開始環(huán)比上漲，漲幅逐步增加；同年，商品房屋新開工面積和竣工面積增幅雙雙同比２００８年增加。其中，商品房新開工面積１１．５４億平方米，同比增長１２．５％；面積７．０２億平方米，同比增長５．５％。
    一系列數(shù)字的逐漸上漲證明樓市的信心因救市組合拳而迅速回升?；诖?，翻轉(zhuǎn)式火爆場面得以普遍出現(xiàn)于中國各級城市的樓市。然而，樓市的火爆讓決策層迅速意識到了風(fēng)險即將到來，２００９年１２月９日的國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由２年恢復(fù)到５年，其他住房消費政策繼續(xù)實施；２００９年１２月１４日，國務(wù)院常務(wù)會議在對房地產(chǎn)市場布局，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措時明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲”。
    至此，樓市政策走上了由寬松逐步收緊的道路，然而，盡管一些以北京、上海等一線大城市為代表的地區(qū)開始通過限購措施遏制投機行為，客觀上的確遏制了房價的過快上漲，并帶動全國大部分城市加入限購大軍。但是，決策層似乎忽略了一點，中央下達的全國性政策導(dǎo)向，在地方執(zhí)行上出現(xiàn)了兩個極端走向：一方面，一線大城市的需求仍然存在，限購的舉措也沒有擋住房價持續(xù)走高的步伐，畢竟，一線城市的資源仍然緊缺；另一方面，二三線城市甚至中小城市的需求因為限購變得觀望氛圍濃厚，這對本就不足的需求而言堪稱雪上加霜。
    其結(jié)果顯而易見，那就是助長了我國樓市高庫存的不斷積累。通過近幾年的數(shù)據(jù)可見，２００５年至２００９年，全國商品房待售面積均未突破２億平方米。其中２００７年，商品房待售面積僅為１．３４億平方米。然而，從２００８年開始，中國商品房待售面積開始呈不斷增加態(tài)勢。從２００７年到２０１５年的９年時間內(nèi)，中國商品房待售面積增加了４倍多。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前超過７億平方米的待售面積顯然足以觸動整個中國樓市的敏感神經(jīng)。
    從政策變遷軌跡觀察，２００８—２００９年，從救市政策推出到開始收緊僅僅一年時間，卻造就了全國樓市的異?；鸨?，追其原因，應(yīng)該說根源就在于忽略了市場自身力量的影響，這一點從開始收緊政策加以補救卻效果平平即可窺見，比如２００９年至今的庫存壓力持續(xù)上升。
    當(dāng)然，另一個不得不說的是，我國樓市政策逐步收緊后，世界經(jīng)濟形勢繼續(xù)維持復(fù)雜多變局面，且復(fù)蘇乏力，加之國內(nèi)經(jīng)濟加速步入新常態(tài)推動經(jīng)濟主動減速，種種因素均快速傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場，由此似乎形成了惡性循環(huán)，即經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)差，房地產(chǎn)投資停滯，銷售遇冷，庫存高企。
    由此，從２０１５年開始，我國樓市政策出現(xiàn)了松動，除了大多數(shù)城市退出限購大軍外，２０１５年３月３０日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布通知，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。市場對此一致冠以“３·３０”新政的稱謂，并寄望重演２００８—２００９年的翻轉(zhuǎn)。
    然而，盡管２０１５年四部委聯(lián)手打出“金融＋財稅”的政策組合拳與２００８年年底出臺的樓市政策似曾相識。但效果卻大打折扣，究其原因，是因為我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。宏觀經(jīng)濟層面的經(jīng)濟減速、以剛需為首的購房需求逐年釋放、購房人的理性等都加劇了這一變化的發(fā)生。
    從“３·３０”新政至今，我們并未看到樓市出現(xiàn)根本性翻轉(zhuǎn)，盡管一線城市的樓市呈現(xiàn)回暖跡象，但二三線城市甚至廣大中小城市的高庫存壓力仍未獲得緩解，由此，２０１５年年底的中央經(jīng)濟工作會議提出去庫存任務(wù)，明確了一系列政策方向，旨在加快去庫存進度。
    時間重回２０１６年的樓市新政，依舊是“金融＋財稅”的政策組合，且是在“３·３０”新政執(zhí)行近一年時間后出臺，用意十分明確，不僅響應(yīng)去庫存的戰(zhàn)略號召，更意在拉開徹底扭轉(zhuǎn)樓市頹勢的政策大幕，從這點看，２０１６年的中國樓市值得期待，至少在政策紅利上，我們或許還會看到更多的政策落地。
    此外，針對樓市政策調(diào)整，民間智慧不可不提。比如前段時間引起高度關(guān)注的房貸利息抵扣個稅，再比如市場人士呼吁放開一線城市的高端住宅交易限購，通過釋放高端改善性需求帶動二手房市場成交，繼而推動新房入市流動，以形成良性循環(huán)，等等，總之，對于中國樓市而言，２０１６年注定要繼續(xù)在去庫存的道路上艱難前行，關(guān)鍵是，必須以盡快盤活存量為前提，方可促成經(jīng)濟新常態(tài)下的中國樓市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

中國經(jīng)濟時報