世事變幻，盛衰有常。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最近十余年來(lái)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在近年見(jiàn)頂后，隨之而來(lái)的是高庫(kù)存的壓力。而如何化解當(dāng)前房地產(chǎn)高企的庫(kù)存，也成為了中央政策的著力點(diǎn)之一。
    去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為2016年的五大任務(wù)之一，并要求通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存。2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布降低房貸首付的新政，打響了2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存重任的“第一槍”。春節(jié)后，江西等地先后出臺(tái)包括降首付、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房等政策的去庫(kù)存舉措，可以說(shuō)，一場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)打響，而其中可能成為主力的農(nóng)民階層尤為引人注目。
    讓農(nóng)民到城里買(mǎi)房，首先要考慮的是農(nóng)民的收入問(wèn)題。當(dāng)前，農(nóng)村居民人均每年可支配收入僅萬(wàn)元左右，中西部地區(qū)甚至更低，而庫(kù)存較為嚴(yán)重的三、四線城市，一套房產(chǎn)至少需要三四十萬(wàn)元，一個(gè)家庭要在城里購(gòu)置一套房產(chǎn)殊為不易，且高庫(kù)存房產(chǎn)往往又在經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱、人口吸附能力較差的城市。因此，依靠鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房來(lái)化解庫(kù)存的同時(shí)，還需要解決農(nóng)民工在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問(wèn)題，而就業(yè)增長(zhǎng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，一個(gè)企業(yè)能否在一個(gè)地方發(fā)展壯大并取得效益，需要時(shí)間去驗(yàn)證。同時(shí)，落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，以及統(tǒng)籌醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，并非一蹴而就的。而真正能夠立竿見(jiàn)影讓農(nóng)民有購(gòu)房意愿的，莫過(guò)于讓農(nóng)民減少購(gòu)房支出，因?yàn)槌鞘性卺t(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)農(nóng)村居民仍具有一定的吸引力。
    談及讓農(nóng)民減少購(gòu)房支出，當(dāng)前已有稅收優(yōu)惠和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，但在三、四線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)下行數(shù)年的背景下，幅度與效果似乎都有限。因此，探索一種新的機(jī)制十分有必要，而此前在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個(gè)城市試點(diǎn)的保障房共有產(chǎn)權(quán)制度，不無(wú)啟迪。
    共有產(chǎn)權(quán)，即政府與購(gòu)房者按約定比例共同擁有住房的所有權(quán)，購(gòu)房者享有使用權(quán)。眾所周知，商品房的成本之中，政府收取的土地出讓金占據(jù)一定比例，如此，在鼓勵(lì)農(nóng)村居民或低收入無(wú)房者購(gòu)房商品房時(shí)，可試行政府讓渡出部分或全部土地出讓金，按比例與購(gòu)房者共同擁有住房產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房，政府和購(gòu)房者將共同分享房屋的增值收益，也共同承擔(dān)房屋貶值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如此既可激發(fā)農(nóng)民，尤其是中西部地區(qū)有購(gòu)房需求農(nóng)民的購(gòu)房熱情，以達(dá)到去庫(kù)存效果。
    與此同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房作為一項(xiàng)探索中的制度，需建立公開(kāi)透明的運(yùn)作機(jī)制，從申請(qǐng)、分配、售后監(jiān)管和退出等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)立“防火墻”，以防止權(quán)力尋租或因產(chǎn)權(quán)不明晰導(dǎo)致糾紛。
    有恒產(chǎn)者有恒心。中國(guó)經(jīng)歷了數(shù)千年的農(nóng)耕文明，改革開(kāi)放之后，隨著城市化的進(jìn)程與城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)逐漸被打破，農(nóng)民與土地的關(guān)系越來(lái)越脆弱，如今即使生活在農(nóng)村，大部分農(nóng)民也不再以土地作為生產(chǎn)之本。同時(shí)，民眾對(duì)于新的“恒產(chǎn)”有著較為迫切的需求，而城市作為脫離土地農(nóng)民的未來(lái)主要居住地，承擔(dān)著讓他們安居樂(lè)業(yè)的使命。安居才能樂(lè)業(yè)，因此，在當(dāng)前農(nóng)民購(gòu)置城市房產(chǎn)能力偏弱的背景下，試行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，既可讓農(nóng)民有能力在城市安居，亦可助力化解當(dāng)前房地產(chǎn)高企的庫(kù)存。

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