近日，有關(guān)樓市去庫存問題因為高層的關(guān)注而再次成為市場焦點。雖然此前出臺了一系列包括信貸、稅費(fèi)等在內(nèi)的刺激政策，但三四線城市庫存壓力仍未得到緩解，因此未來出臺新的刺激措施的可能性大增，以促使樓市重回平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
    去庫存將成主旋律
    高層近日接連提到樓市去庫存問題，引發(fā)市場關(guān)注。分析人士指出，未來樓市去庫存將會成為首要任務(wù)。
    在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記指出：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展?！彪m然只是短短18個字的一句話，但卻表明了中央對當(dāng)前房地產(chǎn)狀況的擔(dān)憂。此外，李克強(qiáng)總理在今年11月11日召開的國務(wù)院常務(wù)會議中也提到，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)。
    高層的表態(tài)，在很大程度上緣于房地產(chǎn)市場整體走勢仍不理想，比如不斷攀升的待售面積，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅下滑、銷售增速快速回落等。根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。
    與之相輔相成的是，全國商品房銷售增速開始放緩。數(shù)據(jù)表明，1～10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1～9月份回落0.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.9%，辦公樓銷售面積增長13.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.5%。商品房銷售額64790億元，增長14.9%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長18.0%，辦公樓銷售額增長19.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.2%。
    庫存的上升，直接導(dǎo)致房企投資意愿的下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1～9月份回落0.6個百分點。而在2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持20%左右的上漲速度。業(yè)內(nèi)人士估計，如果按照目前趨勢發(fā)展下去，房地產(chǎn)開發(fā)投資有可能會持續(xù)負(fù)增長，這對GDP將會產(chǎn)生不可估量的副作用，使得未來經(jīng)濟(jì)增長蒙上了陰影。
    更讓人感到憂心的是，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速自2014年11月開始出現(xiàn)負(fù)增長以來，已經(jīng)持續(xù)了整整一年時間，至今仍無明顯改善跡象。數(shù)據(jù)顯示，1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%，降幅與1～9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。
    三四線城市是重點
    相比較而言，三四線城市去庫存的壓力更大，因為可以預(yù)計，未來去庫存的重點區(qū)域，主要集中在三四線城市，以及部分欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市。
    陳晟分析指出，一線城市與三四線城市有著明顯的區(qū)別。一線城市未來還有繼續(xù)上漲的空間，三四線城市由于需求與庫存失衡，進(jìn)入調(diào)整期，調(diào)整政策也會特殊對待。
    監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段三四線城市庫存仍然處于高位，存銷比整體接近30個月水平，遠(yuǎn)超10～15個月的合理區(qū)間水平。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止到今年10月底，包括常州、北海等19個三四線監(jiān)測城市商品住宅累計存銷比達(dá)到28.29個月，同比下滑19%，長期保持在高位水平。
    同策咨詢研究部分析師許之靜指出，在多次降息下，三四線城市的樓市成交水平確有提高，但由于總體需求的不足，供求不平衡的現(xiàn)象依然存在，且三四線城市受到政策微刺激效果不如一線以及二線城市，監(jiān)測的19個三四線城市存量最近18個月均維持在10000萬平米以上，雖然近幾個月去庫存效果明顯，但存銷比依然在30個月的水平線上下徘徊，且已持續(xù)了20個月之久。
    本刊不動產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三四線城市的存量情況分化明顯。許之靜分析指出，有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對人口有一定的吸引力，房地產(chǎn)市場需求旺盛，比如位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市圈的惠州和湛江，存銷比水平很低，惠州10月份存銷比只有8個月，已經(jīng)表現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢。但大部分三四線城市過去幾年盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力持續(xù)高漲，比如威海、錦州、北海等，10月份存銷比水平都超過了50個月，其中威海高達(dá)驚人的204個月。
    還有哪些手段可用
    根據(jù)當(dāng)前形勢，未來還會出臺新的刺激措施來促進(jìn)住房消費(fèi)，以加快庫存去化速度。
    專家表示，未來出臺新的刺激政策來加快去化速度的可能性極大。易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析指出，按照高層的表態(tài)，房地產(chǎn)政策一定會保持當(dāng)前寬松態(tài)勢，考慮到今年“9.30”新政效果并不是很明顯，未來新的寬松政策出臺也不無可能。而與此同時，為了配合延緩經(jīng)濟(jì)增速下行速度，還是需要外部政策來配合，從中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議內(nèi)容來看，未來財經(jīng)政策肯定是積極的，貨幣政策也會趨于寬松。
    基于這種思路，未來政策可能會在兩個方面下功夫。其一方面激發(fā)合理需求，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動；另一方面市場作用應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，保障房或加快從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量購買，從而加快“去庫存”。
    在信貸政策方面，公積金的作用將會得到進(jìn)一步發(fā)揮。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，在未來刺激政策組合中，肯定會考慮充分發(fā)揮住房公積金的拉動作用，并提高公積金的利用效率。其主要手段可能會考慮進(jìn)一步提高公積金貸款的額度上限?！邦A(yù)計2016年各地住房公積金貸款的上限額度可能會出現(xiàn)明顯的提高?！彼缡钦f。此外，利率水平和首付比例也存在一定的調(diào)整空間。專家分析指出，按照目前的經(jīng)濟(jì)形勢，未來還可能會再次降息，這將惠及到樓市。此外，首套房住房的按揭貸款比例，也有希望微幅下調(diào)。
    稅費(fèi)政策也有可能會成為各地方政府作為刺激住房消費(fèi)的主要手段來使用。專家表示，未來有望鼓勵各地根據(jù)本地情況，對合理住房消費(fèi)在稅費(fèi)等方面予以優(yōu)惠。其實，類似的例子已經(jīng)出現(xiàn)，比如近日寧波市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化人才住房保障的實施細(xì)則》，就高層次人才安家補(bǔ)助、高級人才在甬購房補(bǔ)貼、創(chuàng)客人才和基礎(chǔ)人才享受安家補(bǔ)助發(fā)放、購房補(bǔ)貼、公積金優(yōu)惠政策等辦理問題做了進(jìn)一步規(guī)范。其中，新引進(jìn)的頂尖人才，可獲300萬元安家補(bǔ)助，大學(xué)生畢業(yè)10年內(nèi)在寧波購買首套房的可獲房產(chǎn)總價2%的補(bǔ)貼。

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