經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年開(kāi)始進(jìn)入增速換擋器。盡管今年4月以來(lái)，在一系列利好政策的推動(dòng)下，1~10月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)了7.2%和14.9%，但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等行業(yè)先行指標(biāo)繼續(xù)疲弱，商品房銷售增速回落，商品房庫(kù)存壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)下滑，顯然影響了全國(guó)固定資產(chǎn)投資的增速和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等先行指標(biāo)持續(xù)疲軟的根本原因是前些年過(guò)量開(kāi)發(fā)積累起來(lái)的商品房庫(kù)存壓力較大。
    10月23日，李克強(qiáng)總理在中央黨校報(bào)告時(shí)將“房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題沒(méi)有解決”列為中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨困難的重要組成部分。11月10日，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。11月11日李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”。11月12日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴在浙江調(diào)研時(shí)也強(qiáng)調(diào)，要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。這是今年兩會(huì)后中央政府首次密集提到房地產(chǎn)，表現(xiàn)出對(duì)當(dāng)前全國(guó)樓市高庫(kù)存問(wèn)題的高度重視。
    “十三五”時(shí)期是我國(guó)全面建成小康社會(huì)的決勝階段，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)后的第一個(gè)五年，“十三五”規(guī)劃建議提出，要推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，深化戶籍制度改革，實(shí)施居住證制度，深化住房制度改革，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度等，這些政策制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生哪些影響？“十三五”時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)如何？當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存問(wèn)題如何解決？帶著這些問(wèn)題，證券時(shí)報(bào)記者采訪了證券時(shí)報(bào)專家委員會(huì)成員、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)
    進(jìn)入增速換擋期
    證券時(shí)報(bào)記者：10月統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資等先行指標(biāo)繼續(xù)疲弱，房地產(chǎn)銷售面積增幅回落，商品房庫(kù)存壓力加大，您對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)怎么看？
    朱中一：改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)較快發(fā)展，住房保障體系逐步建立，住房總量大幅增加，住房質(zhì)量逐步提高，有效改善了居民居住條件，基本適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程。
    但同時(shí)也要看到，在十幾年的快速發(fā)展后，住房供求關(guān)系由過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡，有的地方還出現(xiàn)了階段性的過(guò)剩。同時(shí)，依然有相當(dāng)數(shù)量的居民無(wú)力改善居住的基本條件，幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口解決住房問(wèn)題也剛剛起步，一些項(xiàng)目和小區(qū)的住房品質(zhì)、環(huán)境有待提高。與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性、階段性過(guò)剩相關(guān)的，是全國(guó)、特別是供大于求的城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的同比持續(xù)下降和土地購(gòu)置面積的同比持續(xù)下降。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入了增速的換擋期，調(diào)整的陣痛期。
    今年4月以來(lái)，在一系列利好政策的推動(dòng)下，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了回暖的勢(shì)頭。5、6月新建商品房銷售量明顯回升，7、8、9月仍保持了向好勢(shì)頭。盡管10月當(dāng)月的銷售量低于9月，這與國(guó)慶長(zhǎng)假有關(guān)，與往年類似，但1~10月，全國(guó)商品房銷售面積94898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%；商品房銷售額64790億元，同比增長(zhǎng)14.9%。根據(jù)2011年至2014年商品房各季度成交量的走勢(shì)看，第四季度都明顯高于前三季度。今年第四季度，在政策利好和企業(yè)要完成年度目標(biāo)任務(wù)等共同作用下，銷售量估計(jì)也會(huì)高于二、三季度，這樣，全國(guó)今年商品房和商品住宅的成交量有望再創(chuàng)新高，這對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入發(fā)揮了積極的作用。
證券時(shí)報(bào)記者：庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)引起中央的高度重視，如何化解房地產(chǎn)庫(kù)存成為業(yè)界關(guān)注的問(wèn)題，對(duì)此，您有何建議？
    朱中一： 10月末，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積43654萬(wàn)平方米，比9月末增加1180萬(wàn)平方米；辦公樓待售面積3059萬(wàn)平方米，增加56萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積13888萬(wàn)平方米，增加709萬(wàn)平方米。目前一些地方過(guò)高的庫(kù)存是前些年過(guò)量開(kāi)發(fā)的結(jié)果，其源頭是一些地方對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，和一些城市將城鎮(zhèn)化變成了造城行動(dòng)，還與一些城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足關(guān)系很大。
    分析庫(kù)存離不開(kāi)分析銷售。今年以來(lái)，一線城市和多數(shù)二線城市由于銷售良好，庫(kù)存量在不斷減少，這些地方還有計(jì)劃的增加住宅用地和住房供應(yīng)。而一些三四線城市和部分二線城市，由于開(kāi)發(fā)的過(guò)量再加上銷售不暢，庫(kù)存量在不斷增加。
    分析庫(kù)存量增加的城市，不能僅看商品房的待售面積，還要看在建規(guī)模；潛在還與已批出去但未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地有關(guān)。因?yàn)?，在市?chǎng)銷售不暢的情況下，這些指標(biāo)都有可能逐步轉(zhuǎn)化為庫(kù)存的數(shù)量。
    解決的辦法包括以下幾個(gè)方面：一是對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模大的地方，首先應(yīng)主動(dòng)控制土地供應(yīng)，包括減少城市綜合體、商業(yè)的土地供應(yīng)；對(duì)已批出去的土地，按照國(guó)土部、住建部今年3月27日“關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)”的通知，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件、引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
    二是對(duì)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，允許企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的情況調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。
    三是對(duì)已經(jīng)形成的庫(kù)存，加大去庫(kù)存的力度。對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，擴(kuò)大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場(chǎng)上購(gòu)買和租賃商品房。調(diào)整保障房的實(shí)現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補(bǔ)貼機(jī)制，保障房的房源以盤(pán)活存量房為主，在一段時(shí)間內(nèi)盡量不建或少建新的保障房。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，允許機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資購(gòu)房從事住房租賃經(jīng)營(yíng)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置，持有住房用于租賃經(jīng)營(yíng)。支持房地產(chǎn)企業(yè)將環(huán)境、氣候宜居、交通便捷地區(qū)的房屋，統(tǒng)一全裝修并統(tǒng)一配置家電、家具、配建必要的生活、服務(wù)和醫(yī)養(yǎng)設(shè)施后，轉(zhuǎn)成養(yǎng)生養(yǎng)老休閑度假類產(chǎn)品，以滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和休閑旅游業(yè)發(fā)展的需要。繼續(xù)實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策，支持居民自住性和合理改善性的購(gòu)房需求。進(jìn)一步發(fā)揮公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持。
    另外，通過(guò)戶籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購(gòu)房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫(kù)存。
    房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
    機(jī)遇大于挑戰(zhàn)
    證券時(shí)報(bào)記者：“十三五”規(guī)劃建議指出，我國(guó)發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也面臨諸多矛盾疊加、風(fēng)險(xiǎn)隱患增多的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？
    朱中一：“十三五”時(shí)期我國(guó)發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，但戰(zhàn)略機(jī)遇期的內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，既面臨著許多有利條件，又面臨著不少風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)的情況也是如此。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機(jī)遇主要有四點(diǎn)：
    一是新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)。我國(guó)現(xiàn)在常住人口的城鎮(zhèn)化率為55%，2013年戶籍人口城鎮(zhèn)化率為35.9%。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》預(yù)測(cè)，到2020年末，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右。其中，首先要加快落實(shí)1億左右農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)定居落戶的目標(biāo)。
    二是與全面建成小康社會(huì)目標(biāo)和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的，就是要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年6月，國(guó)務(wù)院已下發(fā)文件，啟動(dòng)了三年棚改1800萬(wàn)套的工作計(jì)劃，及對(duì)居民自住性和改善性住房需求的政策支持。這也關(guān)系到落實(shí)2014年政府工作報(bào)告中提出的今后一個(gè)時(shí)期要改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造問(wèn)題。
    三是改革的紅利，包括住房制度改革，戶籍制度改革和實(shí)施居住證制度，支持進(jìn)城落戶農(nóng)民工將其宅基地使用權(quán)及其房產(chǎn)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓的制度，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，并與城鎮(zhèn)居民有同等權(quán)利和義務(wù)；及全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策等，對(duì)擴(kuò)大住房需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是利好的。
    四是新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和居民消費(fèi)升級(jí)的需求給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇。
    面臨的挑戰(zhàn)與主要問(wèn)題也有四點(diǎn)：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性、階段性的過(guò)剩，一些地方去庫(kù)存還需要一定時(shí)間；二是一些中小城市和小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，基本公共服務(wù)滯后，人口難以聚集，人口流向與城市發(fā)展方針不一致；三是人口老齡化態(tài)勢(shì)明顯；四是資源能源環(huán)境制約因素明顯，一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方式傳統(tǒng)粗放，品質(zhì)性能有待提升。
    但機(jī)遇與挑戰(zhàn)相比，機(jī)遇仍大于挑戰(zhàn)。而且，如果我們能直面地做好應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，有些不利因素，還能轉(zhuǎn)化為發(fā)展中的有利因素。
    堅(jiān)持五大理念
    引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
    證券時(shí)報(bào)記者：“十三五”規(guī)劃建議明確指出，實(shí)現(xiàn)“十三五”時(shí)期發(fā)展目標(biāo)，必須牢固樹(shù)立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、綠色發(fā)展、開(kāi)放發(fā)展、共享發(fā)展，是關(guān)系我國(guó)發(fā)展全局的一場(chǎng)深刻變革，并要求各地、各部門(mén)在制訂“十三五”規(guī)劃時(shí)也要貫徹落實(shí)這五大理念。這對(duì)“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有什么指導(dǎo)作用？
    朱中一：“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，主要是深化住房制度改革，健全以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的供應(yīng)體系，使城鎮(zhèn)常住家庭居住條件總體達(dá)到小康水平；并通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”等技術(shù)手段，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和優(yōu)質(zhì)增效。
    房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，主要是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，使房地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。
    房地產(chǎn)業(yè)的綠色發(fā)展，主要是通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新和建筑工業(yè)化、信息化的融合發(fā)展，促進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和居民住區(qū)的資源節(jié)約和環(huán)境良好，提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和居民住區(qū)的品質(zhì)、性能與環(huán)境質(zhì)量。
    房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放發(fā)展，主要是引導(dǎo)行業(yè)和骨干企業(yè)進(jìn)一步“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去”，在合作共盈中求發(fā)展。
    房地產(chǎn)業(yè)的共享發(fā)展，主要是通過(guò)進(jìn)一步完善住房保障制度，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和城鄉(xiāng)危房改造力度，開(kāi)展城鎮(zhèn)既有住區(qū)和農(nóng)村環(huán)境的整治，讓廣大居民，尤其是中低收入家庭共享改革發(fā)展的成果。
    深化住房制度改革
    促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展
    證券時(shí)報(bào)記者：“十三五”規(guī)劃建議中提出，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，深化住房制度改革，如何進(jìn)行住房制度改革？改革的方向和內(nèi)容包括哪些？
    朱中一：深化住房制度及其配套制度的改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，首先要調(diào)整保障性住房的實(shí)施方式。2007年起，國(guó)家加大了保障性住房的建設(shè)力度，已累計(jì)解決了4000多萬(wàn)困難家庭的住房問(wèn)題，城鎮(zhèn)低保家庭已實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。成績(jī)是明顯的。目前，一方面是保障性住房已有較大規(guī)模，另一方面是一些地方存量房消化壓力較大，所以，未來(lái)保障房的房源應(yīng)以盤(pán)活存量為主，有必要也有可能調(diào)整保障性住房的實(shí)施方式。
    一是推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行，逐步以公共租賃住房為主。二是實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，打通商品住房和保障性住房通道，加大保障性住房的籌集力度和租賃補(bǔ)貼力度，消化市場(chǎng)待售商品房、盤(pán)活閑置房。同時(shí)，要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房的配套建設(shè)、分配、運(yùn)營(yíng)和管理，嚴(yán)格準(zhǔn)入、退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率。
    其次，要調(diào)整完善與住房有關(guān)的土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的長(zhǎng)效機(jī)制。一是按照盤(pán)活存量、有效增加增量的原則，合理確定各地住宅建設(shè)用地和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目用地供應(yīng)規(guī)模。建立城鎮(zhèn)住宅用地增加與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量掛鉤。探索已進(jìn)城落戶農(nóng)民工將宅基地和房產(chǎn)依法有償轉(zhuǎn)讓。二是建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤。研究建立住房政策性金融機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融制度體系，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)中低收入家庭在購(gòu)房、租房方面的支持作用。  三是推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革。簡(jiǎn)化或合并住房建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅種并適當(dāng)降低稅負(fù)，適當(dāng)增加住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。但這項(xiàng)改革又涉及整個(gè)稅制的調(diào)整與改革，還關(guān)系到中央與地方事權(quán)、財(cái)權(quán)的劃分與理順，對(duì)市場(chǎng)、對(duì)百姓的敏感度高，其立法和改革的時(shí)間表、路線圖請(qǐng)中央政府慎重考慮。
    第三，要轉(zhuǎn)變“重買輕租”的住房消費(fèi)觀念，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，使部分居民，如新參加工作的職工、外來(lái)務(wù)工人員和支付能力不足的居民通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住有所居問(wèn)題，這就需要政府借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，積極推進(jìn)住房租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)；培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人將其持有的多余房源向社會(huì)出租；同時(shí)，引導(dǎo)一些房地產(chǎn)企業(yè)建立開(kāi)發(fā)銷售與租賃一體化的經(jīng)營(yíng)模式。
    第四，要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)粗放式的建造方式，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)綠色建筑和住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，切實(shí)提高產(chǎn)品的品質(zhì)與性能。一要貫徹綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，提升新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綠色節(jié)能水平。二要發(fā)揮社會(huì)力量和住房公共維修基金作用，對(duì)既有住宅進(jìn)行“加固、節(jié)能、節(jié)水和適老化”改造。三要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)+建筑工業(yè)化，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。四要加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)上下游企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)合作，建立采購(gòu)平臺(tái)，確保產(chǎn)品質(zhì)量和工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)合作共盈。
    第五，要?jiǎng)?chuàng)新和完善宏觀調(diào)控方式。一是充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的作用；二是更加注重分類指導(dǎo)、因城施策，強(qiáng)化地方政府在穩(wěn)定市場(chǎng)和完善住房保障方面的責(zé)任；三是結(jié)合制訂“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，注意發(fā)揮住房發(fā)展規(guī)劃在引導(dǎo)土地、住房供應(yīng)和穩(wěn)定市場(chǎng)方面的責(zé)任，引導(dǎo)按真實(shí)需求組織開(kāi)發(fā)。
    房地產(chǎn)多業(yè)態(tài)共同發(fā)展
    滿足居民消費(fèi)升級(jí)需要
    證券時(shí)報(bào)記者：要實(shí)現(xiàn)“十三五”全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，除了住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，您對(duì)其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展需求有何建議？
    朱中一：“十三五”期間既是國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的重要時(shí)期，也是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和居民消費(fèi)升級(jí)的重要時(shí)期，還是積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)的重要時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)作為為各行各業(yè)提供生產(chǎn)、作業(yè)、工作場(chǎng)所和為居民實(shí)現(xiàn)住有所居的重要行業(yè)，除了繼續(xù)按照各地住房發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)按真實(shí)需求發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)外，還要積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)、眾創(chuàng)空間、物流配送中心、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)店等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，適應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民消費(fèi)升級(jí)的需要。
    產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是一種城市規(guī)劃理念，更是完善與提升城市功能的體現(xiàn)。要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)為抓手，完善城市功能配套，或以中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，增加周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐能力。園區(qū)的開(kāi)發(fā)單位，要加強(qiáng)與政府的協(xié)調(diào)并做好服務(wù)，改善園區(qū)發(fā)展的軟環(huán)境；要借助市場(chǎng)力量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)要素的配置與聚集，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的統(tǒng)一與基本公共服務(wù)的便捷。在特大城市，要盤(pán)活改造存量，或研究開(kāi)發(fā)適合大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的眾創(chuàng)空間。
    老年住區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理，應(yīng)積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，建立與居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充相匹配的老年住區(qū)體系。推進(jìn)適老化住宅的建設(shè)和既有社區(qū)的適老化改造。加強(qiáng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等配套設(shè)施建設(shè)和養(yǎng)老服務(wù)。重點(diǎn)與難點(diǎn)是推進(jìn)既有社區(qū)的適老化改造，包括推進(jìn)既有住區(qū)的無(wú)障礙設(shè)施改造和在多層建筑中更新或加裝電梯等，同時(shí)新建小區(qū)必須按人均0.1平方米的要求配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)還可以開(kāi)發(fā)集居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的復(fù)合型社區(qū)，或在新建小區(qū)中配建一定比例的養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，或參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與服務(wù)。
    旅游地產(chǎn)要適應(yīng)旅游業(yè)由觀念旅游向觀光、休閑、度假旅游并重轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要和職工帶薪休假制逐步落實(shí)后，居民休閑旅游養(yǎng)生度假的需要，開(kāi)發(fā)分時(shí)度假、分權(quán)度假和旅居度假類連鎖產(chǎn)品，也可借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，改造、盤(pán)活未出售的商品房和閑置房產(chǎn)。

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