2015年10月31日，由中國房地產業(yè)協(xié)會主辦的第七屆中國房地產科學發(fā)展論壇在天津召開，論壇以互聯(lián)網(wǎng)+房地產為主題，探討互聯(lián)網(wǎng)對房地產的思維、動力、價值將產生如何深刻的影響，推動房地產互聯(lián)網(wǎng)進一步有機融合，分享互聯(lián)網(wǎng)和信息經濟帶來的成果。中國房地產業(yè)協(xié)會會長劉志峰在論壇發(fā)表題為“用互聯(lián)網(wǎng)思維和手段創(chuàng)新房地產業(yè)發(fā)展”的主旨講話。他指出，互聯(lián)網(wǎng)是一個產業(yè)，同時也是一個工具，利用互聯(lián)網(wǎng)+促進房地產業(yè)轉型升級作用很大，通過互聯(lián)網(wǎng)把資源聚集起來，是促進產業(yè)升級的關鍵舉措，也是機制創(chuàng)新。
 
    中國房地產業(yè)協(xié)會會長劉志峰講話
    以下為講話內容：
    劉志峰：各位嘉賓、各位企業(yè)家和新聞界的朋友們：
    大家上午好！這是中國房地產科學發(fā)展論壇第二次在天津召開，我謹代表主辦方，對各位的到來，表示熱烈的歡迎；對天津市人民政府、天津市國土房管局的大力支持，表示衷心的感謝；對天房發(fā)展集團、天津泰達建設集團等企業(yè)為承辦論壇提供的支持和服務，表示衷心的感謝！
    本屆論壇的主題是互聯(lián)網(wǎng)+房地產。選擇這個主題，是互聯(lián)網(wǎng)的興起，給房地產業(yè)的研發(fā)設計、投融資、施工建造、材料供應、市場銷售、后期服務等整個產業(yè)鏈帶來了新的變化。大家在這個開放平臺上整合資源、跨界合作，推動了房地產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。應該說，在房地產領域，互聯(lián)網(wǎng)+發(fā)展很快，大家也在思考?；ヂ?lián)網(wǎng)“+”什么，“+”在哪兒，“+”完后等于什么？今天，我們請了對互聯(lián)網(wǎng)和信息經濟有著深刻見解的《第三次工業(yè)革命》的作者里夫金先生，還有其他嘉賓和企業(yè)家進行探討，明天還有四場分論壇。下面，我以“用互聯(lián)網(wǎng)思維和手段創(chuàng)新房地產業(yè)發(fā)展”為題，談幾點意見，供大家參考。
    第一、要從房地產業(yè)所處的新階段，認識互聯(lián)網(wǎng)、擁抱互聯(lián)網(wǎng)。
    當前，以信息技術為核心的新一輪科技革命正在我國興起。互聯(lián)網(wǎng)作為創(chuàng)新驅動的先導力量和新的經濟動能，有力地推動著經濟社會發(fā)展。利用互聯(lián)網(wǎng)+為所在產業(yè)和領域服務，成為各行各業(yè)的基本共識。今年兩會，李克強總理在政府工作報告中提出，要制定互聯(lián)網(wǎng)+行動計劃?；ヂ?lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果正在與經濟社會的方方面面融合，在推動傳統(tǒng)產業(yè)提高效率，加快組織變革，促進技術進步，提升生產力、創(chuàng)新力方面發(fā)揮了重要的作用。我認為，現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)+形成了三方面趨勢：一是互聯(lián)網(wǎng)+在第一、第二產業(yè)對傳統(tǒng)工業(yè)、農業(yè)生產和流通方式進行了變革。原來認為離互聯(lián)網(wǎng)最遠的農業(yè)領域，恰恰成為互聯(lián)網(wǎng)+最大的受益者之一。農業(yè)的特點，是季節(jié)性強，終端消費分散，受氣候影響大，存儲和需求預測都較為困難，市場經常陷入波動，但通過農產品眾籌，牢牢掌握了供求關系。我在遼寧盤錦大洼縣聽當?shù)仡I導介紹，他們與阿里巴巴聯(lián)盟，利用網(wǎng)上訂制和農業(yè)認養(yǎng)，將當?shù)氐牡久?、河蟹、蒲筍打入全國市場，讓很多消費者知道了原來默默無聞的大洼縣。二是互聯(lián)網(wǎng)+對第三產業(yè)產生了廣泛影響：傳統(tǒng)商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)變成“淘寶”，傳統(tǒng)銀行加+互聯(lián)網(wǎng)變成“支付寶”，傳統(tǒng)出租車行業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)變成“滴滴打車”。互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)+教育、互聯(lián)網(wǎng)+政務，無處不在地改變著我們的生產生活方式、消費方式和政府治理方式。三是互聯(lián)網(wǎng)+向智能家裝、智能家居、物業(yè)管理、社區(qū)服務延伸拓展，對以家庭生活為主的住宅產業(yè)產生了深刻影響。在互聯(lián)網(wǎng)連接下，人與人交流、人與人感知最深的住宅產業(yè)和相關服務業(yè)，內容更豐富、交際更順暢、服務更細膩。現(xiàn)在不是傳統(tǒng)的房地產業(yè)需不需要互聯(lián)網(wǎng)，而是離不開互聯(lián)網(wǎng)，這是基于以下幾方面原因。
    一、房地產業(yè)適應市場變化需要互聯(lián)網(wǎng)。我國房地產業(yè)出現(xiàn)三個變化，即住房需求和供給關系變化、住房需求層次和居住觀念變化、房地產業(yè)發(fā)展內涵變化。但核心是需求變化，而且這種變化正在由傳統(tǒng)的“衣食住行”需求，變?yōu)樾屡d的“文教衛(wèi)體”需求。剛才我提到了農業(yè)，實際上房地產業(yè)與農業(yè)有很多相似之處：居住人群分散，需求多樣性、個性化，城市層級千差萬別，信息掌握和市場預測較為困難，供求關系十分復雜，消費者在購房前，必然會按照年齡、職業(yè)、家庭情況，了解住房周邊的交通、文化、教育等信息。滿足這種不同的信息需求，恰恰是大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)所擅長的。互聯(lián)網(wǎng)的作用：一是聚集和整合有效的需求信息，二是改變信息的獲取和溝通方式，三是將分散的需求信息整合后有針對性地提供給老百姓。數(shù)據(jù)在未來有可能成為像水、電、石油那樣的資源。例如騰訊街景系統(tǒng)，使購房者實時了解周邊學校、商店、銀行、醫(yī)療、教育機構的情況，配套設施一目了然。再如花樣年的“彩生活”系統(tǒng)可以幫助住戶理財、管家，這是傳統(tǒng)的房地產業(yè)不太可能做到的。因此，“彩生活”成為全國物業(yè)管理“第一股”。
    二、房地產業(yè)促進轉型升級需要互聯(lián)網(wǎng)。互聯(lián)網(wǎng)是一個產業(yè)，同時也是一個工具，利用互聯(lián)網(wǎng)+促進房地產業(yè)轉型升級作用很大，通過互聯(lián)網(wǎng)把資源聚集起來，是促進產業(yè)升級的關鍵舉措，也是機制創(chuàng)新。傳統(tǒng)房地產業(yè)在投資開發(fā)中，管理相對落后，手段比較粗放，能源資源消耗嚴重，上下游和相關產業(yè)拓展不充分。接入互聯(lián)網(wǎng)后，不但可通過資源整合、兼并重組、跨界合作、人才流動，改變房地產業(yè)的生產、組織方式，還能利用互聯(lián)網(wǎng)技術支持房地產業(yè)創(chuàng)新產品與服務，優(yōu)化流程和管理，增強智能服務。中國建設科技集團就利用互聯(lián)網(wǎng)技術，幫助企業(yè)在投資決策、規(guī)劃設計、施工建造、運維管理等方面有效對接，提高效率效能。
    三、房地產創(chuàng)新業(yè)態(tài)和模式需要互聯(lián)網(wǎng)。我國經濟正處在新舊動能的轉換。經濟發(fā)展過度依賴房地產，房地產過度依賴開發(fā)，開發(fā)過度依靠住宅建設的情況正在改變，住房消費已經向個性化、多樣化發(fā)展，同時，產業(yè)的界別界線更模糊，產業(yè)的交叉發(fā)展、融合發(fā)展比比皆是，以復合地產、跨界地產為主的體驗式商業(yè)地產、鄉(xiāng)村旅游地產、休閑觀光地產、生態(tài)宜居住區(qū)、老年健康住區(qū)，逐漸被市場所看好。由于復合地產、跨界地產涉及面廣，為互聯(lián)網(wǎng)的接入提供了多種可能。一方面，互聯(lián)網(wǎng)通過跨界合作創(chuàng)新商業(yè)模式，實現(xiàn)差異化發(fā)展，例如萬達按蘇寧的需求，在萬達廣場定制實體店，實現(xiàn)線上線下的強強聯(lián)合。再如江蘇鹽城的城南新區(qū)引進大數(shù)據(jù)產業(yè)，推動智慧新城、生態(tài)新城、人居新城的融合發(fā)展。另一方面，利用互聯(lián)網(wǎng)金融解決開發(fā)企業(yè)所需的資金。國家開發(fā)銀行最近成立了中國城鎮(zhèn)眾籌網(wǎng)，目標是為全國2800個市縣提供融資、融商、融券及風險評估和信用服務。這些互聯(lián)網(wǎng)+的服務，無疑對促進房地產的業(yè)態(tài)和模式創(chuàng)新，產生了積極的作用。
    四、激發(fā)企業(yè)和企業(yè)家活力需要互聯(lián)網(wǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)的一個重要方面就是創(chuàng)新。前幾年，由于房子不愁賣，多數(shù)房地產企業(yè)和企業(yè)家的創(chuàng)新動力不足，而互聯(lián)網(wǎng)+所提供的跨界融合，無疑激發(fā)了企業(yè)家二次創(chuàng)業(yè)的熱情。像萬科的毛大慶創(chuàng)業(yè)去做創(chuàng)新工場，任志強用互聯(lián)網(wǎng)為阿拉善牧民公益賣小米。有了互聯(lián)網(wǎng)，企業(yè)和企業(yè)家對市場的把握更準確、決策更垂直、管理更智慧，人的能動性、創(chuàng)造性也更好地發(fā)揮。最近很紅火的“豬八戒網(wǎng)”，將有設計需求的人與設計師連接在一起，實現(xiàn)不同的價值，帶動了大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新。因此，要從房地產業(yè)所處的新階段，認識互聯(lián)網(wǎng)、把握互聯(lián)網(wǎng)。
    第二、要從房地產業(yè)所現(xiàn)的新特征，連接互聯(lián)網(wǎng)、融入互聯(lián)網(wǎng)。
    光有對互聯(lián)網(wǎng)的正確認識和準確把握不夠，還要用好互聯(lián)網(wǎng)。當前，房地產領域哪些地方最需要互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)+要“+”到什么地方最合適、最能發(fā)揮作用？我認為，最需要和最能發(fā)揮作用的，是推動互聯(lián)網(wǎng)與房地產業(yè)的全面融合；利用互聯(lián)網(wǎng)+幫助房地產行業(yè)找市場、找定位、找資金、找客戶、找人才、找合作?？捶康禺a業(yè)的未來市場究竟在哪里，產品怎么能滿足老百姓的需求。其中，有五個方面應該優(yōu)先考慮。
    一、互聯(lián)網(wǎng)+產業(yè)融合?；ヂ?lián)網(wǎng)雖然千變萬化，但其本質就是連接。無論連接人與人的關系，還是連接產業(yè)與產業(yè)的關系，互聯(lián)網(wǎng)的奇妙之處，就是實現(xiàn)更大的拓展和延伸。網(wǎng)絡越大，拓展力越強。房地產產業(yè)鏈長，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，近年來，房地產業(yè)的服務功能雖有所加強、服務水平也有所提高，但利用互聯(lián)網(wǎng)技術挖掘房地產的附加值、增加值，還有很大空間。房地產業(yè)作為不動產是無法移動的，但通過接入互聯(lián)網(wǎng)后，就可以將商業(yè)、金融、教育、文化、醫(yī)療等資源融入房地產，將“不動”的房地產，變成“能動”的房地產，從而實現(xiàn)房地產在居住生命周期中價值的最大發(fā)揮，并以此改變人們的生活方式，提高人們的生活質量。有了這種連接，還可促使房地產業(yè)在設計、研發(fā)、生產、融資和流通等環(huán)節(jié)與其他相關產業(yè)互通有無，找到更多合作伙伴。這里面，既可以是互聯(lián)網(wǎng)+房地產，也可以是房地產+互聯(lián)網(wǎng)。如綠地用互聯(lián)網(wǎng)+大金融，投資建設地鐵等公共產業(yè)；碧桂園利用互聯(lián)網(wǎng)+酒店管理，將專業(yè)化的服務引入社區(qū)；華夏幸?；鶚I(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)+PPP模式，建設產城融合的新城、新區(qū)。這些例子在房地產行業(yè)有很多。
    二、互聯(lián)網(wǎng)+眾籌。眾籌是利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)起公眾力量募集項目資金、定制產品的方式，也是大眾資產管理創(chuàng)新的途徑。為什么我要提眾籌？首先它能尋找市場、以需定產、精準服務，為消費者降低購房成本。房地產成本除了土地、建造成本和稅費外，主要是融資成本和營銷費用。這些成本大部分由消費者承擔。但眾籌后，可將市場上零散的資金歸集起來，減少項目前期發(fā)生的費用，有效降低開發(fā)成本。其次是幫助開發(fā)企業(yè)盡快回籠資金，實現(xiàn)快速周轉，這對穩(wěn)定供需市場、保證企業(yè)收益、減少庫存都有好處。三是消費者可在線上選擇設計、考慮地段，自己提出面積、戶型和配套設施等需求，跟蹤施工建造和質量監(jiān)管，將所需的商業(yè)、文化、教育、健康等資源引入未來社區(qū)。如山西中正集團通過眾籌，解決了小區(qū)停車問題，有利業(yè)主也有利開發(fā)企業(yè)，而且整合了社會閑置資源。我認為，眾籌探索好了，有可能成為最受市場和消費者歡迎的互聯(lián)網(wǎng)+。但一定要制定好相應規(guī)則。
    三、互聯(lián)網(wǎng)+營銷。我國經濟發(fā)展正在以消費升級為新的特征，住房消費在消費市場占據(jù)很大比例。而利用互聯(lián)網(wǎng)營銷的目的，就是為了擴大消費和消費升級?；ヂ?lián)網(wǎng)+營銷化繁為簡，讓買賣雙方都受益。它的好處是：一是信息便捷，隨時查閱，有利于新房交易也有利于發(fā)展租賃市場。消費者可利用移動互聯(lián)網(wǎng)了解項目和租房信息。二是房源直觀、讓利公開，供消費者透明選擇，形成點對點的互動或議價。目前看，互聯(lián)網(wǎng)+營銷在城市消費群體和年輕購房者中接受程度較高。
    四、互聯(lián)網(wǎng)+家裝?；ヂ?lián)網(wǎng)+家裝解決了裝修個性化與批量化生產、土建非標化與生產精細化、工廠生產與異地組裝容易脫節(jié)等矛盾，將傳統(tǒng)家裝的研發(fā)、設計、硬裝、軟裝、家具、家電等連在一起。設計師利用互聯(lián)網(wǎng)或3D打印技術，只需要將毛坯房的照片輸進電腦，30分鐘左右就可以打出效果圖，不但縮短了設計周期，也降低了成本，裝修總造價可控在正負10%范圍。我到浙江亞廈裝飾股份有限公司調研，他們用互聯(lián)網(wǎng)技術，實現(xiàn)了室內設計和裝修圖的“一鍵生成”，成本和工程量的“一表核算”，施工效果圖的“一目了然”。使購房者既省時、省力，也省心、省錢。我還了解到，土巴兔在互聯(lián)網(wǎng)裝修平臺聚集了800萬業(yè)主，提供了裝修資金的監(jiān)管和保險服務。以后，老百姓的“家”，完全可以做到所見即所得、所得即所住。
    五、互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)服務。當前，各類社會服務正在向社區(qū)延伸拓展，是房地產行業(yè)不可小視的發(fā)展領域。利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務，內容豐富，空間巨大，房地產企業(yè)完全可以抓住機遇，利用社區(qū)APP等手段，將健康醫(yī)療、幼兒教育、生活服務引入家庭；提供購物、餐飲、維修、中介、配送、繳費等網(wǎng)上服務；做好護理看護、健康管理、康復照料等居家養(yǎng)老服務；利用智能安保技術提高社區(qū)安全。例如萬科用人臉識別技術進行小區(qū)安保。最近，恒大與騰訊合作，為社區(qū)居民提供理財、保險等服務。只要我們發(fā)揮好互聯(lián)網(wǎng)+的作用，房地產業(yè)在社區(qū)服務的前景會越來越好，經濟社會效益也會不斷產生。
    房地產與互聯(lián)網(wǎng)的融合不僅僅是以上五個方面，還可以把互聯(lián)網(wǎng)的“+”與房地產的設計、生產、綠色環(huán)保、節(jié)能減排，以及休閑地產、旅游地產、養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)療健康等相+，給傳統(tǒng)的房地產業(yè)插上新的翅膀。
    第三、房地產業(yè)要在與互聯(lián)網(wǎng)的融合中發(fā)揮優(yōu)勢、創(chuàng)新拓展。
    上面提到，互聯(lián)網(wǎng)正在改變著房地產業(yè)的發(fā)展方式，推動房地產業(yè)向高層次、高質量發(fā)展。但在用好和發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢的同時，也不能丟掉房地產業(yè)長期形成的優(yōu)勢和特點，這個優(yōu)勢之一，就是住宅產業(yè)化和百年住宅的創(chuàng)新技術和先進手段。住宅產業(yè)化與互聯(lián)網(wǎng)有著天然的共存共生的關系，其本身就是新技術、新工藝的代表，符合先進產業(yè)的發(fā)展方向。要使互聯(lián)網(wǎng)+在房地產業(yè)發(fā)揮更大的作用，關鍵要讓互聯(lián)網(wǎng)和信息化與住宅產業(yè)化互相促進，共同發(fā)展。我認為這里面有兩項工作非常重要。
    一、通過互聯(lián)網(wǎng)+住宅產業(yè)化提高群眾居住質量。
    國務院出臺的互聯(lián)網(wǎng)+行動計劃特別提到，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢就是協(xié)同制造，住宅產業(yè)化最典型的特征就是協(xié)同制造。不僅工業(yè)領域需要用信息化的協(xié)同提高“中國制造”的水平，房地產業(yè)同樣需要通過信息化的協(xié)同提高“中國建造”的水平。怎么提高協(xié)同能力？就要依靠住宅產業(yè)化。未來推進住宅產業(yè)化，主要體現(xiàn)在五個方面，一、建筑設計標準化，二、部品生產工廠化，三、現(xiàn)場施工裝配化，四、結構裝修一體化，五、信息管理智能化。其中關鍵的：
    一是通過互聯(lián)網(wǎng)和信息化技術，促進互聯(lián)網(wǎng)與建造業(yè)的跨界融合；推動建筑信息模型(BIM)等新技術在工程中應用，建立多方參與、高效協(xié)同的云服務平臺，解決住宅建設中相互不匹配、實時控制差等難題。我去濟南參觀產業(yè)化項目，利用BIM技術，裝配式建筑在工廠階段，不管是預制的墻還是柱，都能通過芯片連接起來，如鋼材、沙子、石子是哪里生產的，整個生產過程由誰經手、誰檢驗、誰安裝、誰監(jiān)理，全都清清楚楚，讓每個部件構件的標號、質量都能跟蹤，向實現(xiàn)房地產業(yè)的“中國制造2025”，邁出一大步。
    二是通過互聯(lián)網(wǎng)和信息技術，改進住宅的建造方式。現(xiàn)在，我們將現(xiàn)代工業(yè)與信息化加以融合，在住宅的建造體系方面進行了不少探索，在混凝土結構預制裝配化和完善鋼結構住宅體系方面，已經初見成效。例如遠大住工充分吸收美國、日本、德國、新加坡等國家的先進理念與技術，結合中國市場的實際，建立起完善的住宅產業(yè)化研發(fā)體系、制造體系、施工體系、材料體系與產品體系，解決了滲漏開裂、保溫隔音效果差、防火抗震性能不符合要求等質量通病，使污染、能耗降到最低，有利于住宅建造早日達到工業(yè)化的標準、工業(yè)化的精度、工業(yè)化的效率、工業(yè)化的質量。
    三是通過互聯(lián)網(wǎng)和信息技術，改進和提高住房的的性能，特別是部品部件的質量和使用壽命。許多住宅品質上不去，與部品性能差、質量低、使用壽命短有很大關系。以往我們的采購環(huán)節(jié)成本高、效率低、信息不對稱，在建材和部品部件的優(yōu)采方面做得不夠好，有了電子商務在線上線下的互動，優(yōu)采平臺不但能結合產業(yè)化選擇更多好產品，還可以淘汰那些能耗高、有污染的建材，應用更多綠色建材、環(huán)保建材和新型建材。這對提高老百姓的居住質量作用很大。
    二、通過百年住宅的建造塑造房地產的品牌形象。
    如果說住宅產業(yè)化是促進房地產業(yè)轉型升級的手段，那么百年住宅就是提高房地產品質的目標和方向。百年住宅是我國吸收國外經驗，加入中國原創(chuàng)技術的高品質住宅產品，對實現(xiàn)建筑長壽化、建造產業(yè)化、綠色低碳化、品質優(yōu)良化有很大促進作用。以中國建設科技集團提供技術，綠地建造的上海南翔威廉公館項目為例，通過空間可變、SI體系、工業(yè)化集成部品等創(chuàng)新技術，使房子實現(xiàn)在不同家庭人口模式下，空間可根據(jù)需要進行自由分割，滿足不同人生階段的家庭生活功能需求。SI體系可以通過支撐體和填充體的分離，如主體結構與管線分離、采用輕鋼龍骨隔墻等，方便建筑全壽命周期中設備與管線的維護和更換，這樣，業(yè)主改修內裝時就不必再去破壞承重墻、重新鋪設管線，即使最容易發(fā)生質量問題的廚房和衛(wèi)生間也讓人放心。百年住宅還能讓人的居住環(huán)境更健康，這包括人們的生理健康和心理健康。人的一生，有近2/3的時間是在住房或者與住房相關聯(lián)的環(huán)境中度過的，如果百年住宅這項工作抓好了，住房品質就有保障，房地產行業(yè)的品牌形象也會提高。社會口碑會隨之更好。
    當然，互聯(lián)網(wǎng)在+房地產過程中，也面臨著標準化的問題，法律環(huán)境、誠信建設和質量可追溯等問題，房地產業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合，是一個相互學習、相互借鑒的過程。這個過程是開放的、合作的，讓我們主動擁抱互聯(lián)網(wǎng)，接入新一代信息技術，推動房地產業(yè)在新的時期有新的更大發(fā)展。

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