央行近日宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。而上周末各地開(kāi)發(fā)商抓住這一利好開(kāi)盤(pán)加推，力保“銀十”收尾，上海、深圳、廣州等地在開(kāi)發(fā)商集中開(kāi)盤(pán)的同時(shí)，房?jī)r(jià)也繼續(xù)攀升。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前買(mǎi)房利率負(fù)擔(dān)是近十年來(lái)最低的，此次降息將繼續(xù)利好樓市，樓市或?qū)⒂瓉?lái)“暖冬”。不過(guò)，也有分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲或?qū)⒆璧K后續(xù)的成交放量，且已有購(gòu)房者期待樓市調(diào)控再出“大招”而暫緩購(gòu)房計(jì)劃。
   “雙降”或延緩樓市“立冬”
    此次“雙降”恰逢霜降節(jié)氣，有開(kāi)發(fā)商調(diào)侃稱(chēng)，霜降之后應(yīng)該不會(huì)是樓市“立冬”，其一語(yǔ)雙關(guān)之下，可見(jiàn)對(duì)后市的樂(lè)觀。
    那么本次降息對(duì)房貸成本具體影響究竟有多大呢？記者以100萬(wàn)元30年期的等額本息還款房貸為例，降息后每月可省下153元，累計(jì)還款金額將減少55078元。這使得買(mǎi)房者的利率成本再度降低，房貸利率已達(dá)到近十年來(lái)新低。
    記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，最近一輪頻繁降息起始于2014年11月22日，至今已累計(jì)降息1.65個(gè)百分點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)比發(fā)現(xiàn)，目前，商業(yè)房貸利率已是近十年來(lái)的最低水平，而公積金貸款利率早已是歷史最低水平。這意味著，目前買(mǎi)房，利率負(fù)擔(dān)是近十年來(lái)最低的，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這將是促使一些購(gòu)房者選擇出手的重要因素。
    而上周末各大城市的樓市表現(xiàn)，似乎也印證了業(yè)內(nèi)判斷。雙降首日，深圳樓市多盤(pán)齊開(kāi)，龍華地王及深圳最大舊改二期兩個(gè)大熱樓盤(pán)入市，傳統(tǒng)剛需片區(qū)龍華最高賣(mài)到了7萬(wàn)元每平方米，價(jià)格直追福田南山盤(pán)；同日開(kāi)盤(pán)的深圳最大舊改項(xiàng)目，最高折后價(jià)達(dá)到了8.1萬(wàn)元每平方米。在廣州，25日佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)經(jīng)歷了近一年的“鎖盤(pán)”也選擇在此時(shí)首開(kāi)，現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者人頭攢動(dòng)。
    在東莞，碧桂園大朗項(xiàng)目25日開(kāi)盤(pán)，單價(jià)突破萬(wàn)元。對(duì)于常年均價(jià)停留在六七千的大朗而言，碧桂園大朗項(xiàng)目此次單價(jià)突破萬(wàn)元，無(wú)疑又推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)走高。有意思的是，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天傳統(tǒng)激昂的音樂(lè)背景也被換成了“央行雙降”的利好播報(bào)。洽談區(qū)內(nèi)，各大銀行工作人員排排坐，明確表示執(zhí)行最新的25%首付要求。
    華東方面，上海樓市上周更是量?jī)r(jià)齊升，成交量創(chuàng)下自7月以來(lái)單周新高；而價(jià)格則由于豪宅項(xiàng)目集中成交再度刷新紀(jì)錄，達(dá)3.7萬(wàn)元每平方米，創(chuàng)下近年來(lái)新高。
    房?jī)r(jià)上漲加劇觀望情緒
    東方證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為，除了降低購(gòu)房者的房貸成本外，本次降息還將進(jìn)一步降低地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)成本，促銷(xiāo)售降成本雙輪驅(qū)動(dòng)，可提升開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)。隨著今年幾輪降息，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)行的公司債利率都相對(duì)較低，萬(wàn)科首期五年公司債利率為3.5%，遠(yuǎn)低于貸款基準(zhǔn)利率。竺勁預(yù)計(jì)，本輪降息降準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)商的公司債以及其他融資方式的利率都會(huì)進(jìn)一步下行。
    而對(duì)于樓市政策是否還存在調(diào)控空間，中信建投房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶則認(rèn)為，除去流動(dòng)性支持，“從需求端改善投資端”依然是房地產(chǎn)政策的主要思路。他認(rèn)為，當(dāng)前管理層可出的牌包括：首付比例再下降或者將話語(yǔ)權(quán)交由金融機(jī)構(gòu)、二手房交易稅費(fèi)再減免、調(diào)整契稅差異化征收的方式；同時(shí)，考慮到當(dāng)前商業(yè)銀行的首套房貸款利率下限已經(jīng)下降到七折，但是實(shí)際落實(shí)則幾乎沒(méi)有，政府通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)資金池或者政策性銀行支持居民貸款需求也是一條可行的路徑。他認(rèn)為，房企正迎來(lái)近年政策環(huán)境最好的一年，部分主流城市土地供應(yīng)也已經(jīng)箭在弦上，四季度房地產(chǎn)投資將企穩(wěn)回升。
    不過(guò)，正是由于對(duì)樓市政策空間仍抱有期待，也有購(gòu)房者目前產(chǎn)生觀望情緒。有開(kāi)發(fā)商向記者透露，在此輪降息后，就有購(gòu)房者認(rèn)為或許還將進(jìn)一步出臺(tái)樓市刺激政策，而開(kāi)發(fā)商年底又將面臨業(yè)績(jī)沖刺、加速去庫(kù)存的壓力，房?jī)r(jià)或許仍有下調(diào)空間，因此暫緩了購(gòu)房計(jì)劃，持幣觀望。對(duì)后市的預(yù)期分歧，或許會(huì)成為樓市成交放量的阻力。

上海證券報(bào)