新年開篇，中央政治局集體學(xué)習(xí)了辯證唯物主義，要求各條戰(zhàn)線的同志要看形勢做工作。什么叫看形勢做工作？就是要根據(jù)時代變化，主動適應(yīng)新常態(tài)、把握新特征，使主觀世界更好符合客觀實(shí)際。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的客觀實(shí)際是什么？同樣有必要用辨證方法看待。房地產(chǎn)業(yè)要健康平穩(wěn)發(fā)展，必須告別舊常態(tài)，迎接新常態(tài)。該做加法的做加法，該做減法的做減法，該做乘法的做乘法，該做除法的做除法。概括說，就是善于做加法，舍得做減法，敢于做乘法，精于做除法。通過“加減乘除”調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、促升級，推動房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

   “加”，就是要繼續(xù)加快保障性住房和棚戶區(qū)、危房改造，在實(shí)現(xiàn)住有所居方面、在解決農(nóng)民工進(jìn)城的住房問題方面、在新型城鎮(zhèn)化的住房需求和結(jié)構(gòu)發(fā)生變化面前，堅定地做好加法。要以“新四化”為依托，將新型工業(yè)化、信息化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的理念植入房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。把工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)化的效率、工業(yè)化的精細(xì)、工業(yè)化的質(zhì)量，加入到房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，像造汽車那樣造房子。把信息化的靈敏、信息化的技術(shù)、信息化的手段，加入到房地產(chǎn)業(yè)的跨界整合和資源融合，打破房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)分工，讓新技術(shù)、新工藝、新標(biāo)準(zhǔn)為我所用，為我所變，拓展和完善住房的空間領(lǐng)域。把城鎮(zhèn)化的格局、城鎮(zhèn)化的視野、城鎮(zhèn)化的整體規(guī)劃，加入到房地產(chǎn)業(yè)的策劃設(shè)計，同時加大戶籍改革、就業(yè)、醫(yī)療、文化、教育等公共產(chǎn)品的供給，如華夏幸?；鶚I(yè)利用首都第二國際機(jī)場的建設(shè)契機(jī)，引進(jìn)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)，通過以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的模式，在宜居宜業(yè)、配套設(shè)施上做加法、擴(kuò)能量，實(shí)現(xiàn)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。要把農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的建設(shè)機(jī)遇、村莊整治、保護(hù)村落，加入到房地產(chǎn)業(yè)的特色發(fā)展，在小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)方面，實(shí)現(xiàn)更大的作為。

   “減”，就是要站在房地產(chǎn)行業(yè)能不能生存、能不能健康可持續(xù)發(fā)展的大方向上，去減庫存。去年全國商品房庫存約增加了1.3億平方米，特別是一些核心資產(chǎn)出了問題的房地產(chǎn)企業(yè)，人口和產(chǎn)業(yè)配套跟不上市場需求的項(xiàng)目，一些不能方便讓人居住的項(xiàng)目，應(yīng)該馬上減下來，做減法、降庫存，也就是淘汰落后，處置不良資產(chǎn)。在減的同時，要增加以交通為核心，連接形成真正的城市圈和公共服務(wù)，方便產(chǎn)業(yè)和人口的遷徙與聚集；在減的同時，要以綠色環(huán)保為目標(biāo)方向，構(gòu)建新的房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境生態(tài)，確立節(jié)約型、集約式、可循環(huán)的先進(jìn)理念，放棄粗放式的落后模式，從資源浪費(fèi)型向節(jié)約型轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)和與其關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)是資源能源消耗大戶，綠色環(huán)保做好了，就能為“兩型”社會建功立業(yè)；節(jié)能減排做砸了，就有可能成為歷史的罪人！我去年到青海調(diào)研，參觀了青海西旺實(shí)業(yè)集團(tuán)，他們研發(fā)出一種新型建筑材料，可用于廚房、衛(wèi)生間吊頂，替代陶瓷墻磚。它的產(chǎn)品用壞了，由它負(fù)責(zé)回收，回收了還給你錢，回收回來的材料仍然作為它生產(chǎn)的原料。這家企業(yè)的理念是“從搖籃到搖籃”，很值得倡導(dǎo)。我們不僅要在項(xiàng)目設(shè)計開發(fā)中就將資源能源的消耗減下來，還要在園區(qū)、社區(qū)建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)“五節(jié)一環(huán)保”。例如大連大有開發(fā)的小區(qū)，將生活污水經(jīng)過中水處理后有效轉(zhuǎn)化為景觀用水，實(shí)現(xiàn)了地下水、生活用水、生活污水三水聯(lián)動循環(huán)；將生活垃圾分為干濕、有害無害、可回收和不可直接回收三類，實(shí)現(xiàn)了生活污水和生活垃圾的零排放。像這樣將能源資源消耗減下去、循環(huán)利用的做法，不僅利國利民，也讓我們開辟出了新的一片天地。

   “乘”，就是要把服務(wù)業(yè)做得好的、有價值延伸的項(xiàng)目，堅定不移地做好乘法，發(fā)揮它們的乘數(shù)效應(yīng)、倍數(shù)效應(yīng)。去年，我國服務(wù)業(yè)比重提高48.2%，高于第二產(chǎn)業(yè)5.6個百分點(diǎn)，提前一年實(shí)現(xiàn)了“十二五”規(guī)劃中提出的第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從2010年的43%，提升到2015年的47%的目標(biāo)。我國服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)拓展空間創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。但必須看到，我國房地產(chǎn)業(yè)論發(fā)展規(guī)模全球第一，但大而不強(qiáng)；論發(fā)展速度世界領(lǐng)先，但快而不優(yōu)；論服務(wù)比重和含量，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家。小區(qū)服務(wù)跟不上，房屋出現(xiàn)“跑冒漏滴”，老百姓投訴無門等現(xiàn)象比比皆是，這同樣是不可持續(xù)的。1月22日，國家發(fā)改委邀請我們?yōu)椤笆濉币?guī)劃中的生活性服務(wù)業(yè)進(jìn)行建議和論證，我們提出了要把老年住區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)加以綜合考慮，放進(jìn)生活性服務(wù)業(yè)的建議，得到了發(fā)改委的初步肯定。特別是教育、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等服務(wù)需求更為迫切。到2020年我國服務(wù)貿(mào)易占比將達(dá)20%，在這一進(jìn)程中，滿足新興市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如健康住宅、老年住區(qū)，為金融、科技、信息聚集區(qū)提供優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要堅持做乘法，把房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)態(tài)和配套產(chǎn)業(yè)，特別是與服務(wù)業(yè)配套的項(xiàng)目做強(qiáng)、做優(yōu)、做精，加快培育房地產(chǎn)業(yè)新的增長點(diǎn)和服務(wù)熱點(diǎn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)緊密結(jié)合的市場需求。

   “除”，過去房地產(chǎn)業(yè)的分母大，分子小，主要反映在投資偏大、項(xiàng)目偏重、追求利潤偏快。今后要做除法，把分母的比重降下來，在土地獲取、投融資方面進(jìn)一步改善比例和結(jié)構(gòu)，既不能過度依賴土地增值，也不能過度依賴銀行貸款，改變過去那種重投資輕服務(wù)、重規(guī)模輕效率、重外觀輕品質(zhì)、重建設(shè)輕管理，重城市輕農(nóng)村、重地上輕地下的粗放式發(fā)展手段。同時要做大分子，這個分子就是房地產(chǎn)的功能拓展和延伸服務(wù)，提升房地產(chǎn)業(yè)的“軟實(shí)力”和綜合價值。要善于運(yùn)用輕資產(chǎn)經(jīng)營管理和做好后期服務(wù)，向社區(qū)、街區(qū)拓展增加值、附加值，提高回報率。最近，浙江嘉凱城集團(tuán)以長三角的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)為試點(diǎn)，投資成立了城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司，設(shè)計建造了集市政公共服務(wù)、體驗(yàn)式商業(yè)、020特色業(yè)態(tài)、傳統(tǒng)零售于一體的一站式“城市客廳”項(xiàng)目，在房地產(chǎn)創(chuàng)新升級過程中，融入休閑、社交、服務(wù)等現(xiàn)代生活概念，滿足更高層次的消費(fèi)和居住需求。據(jù)我了解，這種城鎮(zhèn)生活服務(wù)項(xiàng)目規(guī)模為3到5萬平方米，輻射10公里的范圍，服務(wù)半徑達(dá)到10到15萬人口，而且有明確的招商定位、融資服務(wù)、盈利模式、運(yùn)營手段和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，可以在各地有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)復(fù)制推廣，適合在城鎮(zhèn)化率比較高的城鎮(zhèn)發(fā)展。

    還有一些開發(fā)企業(yè)通過快速開發(fā)，加快資金周轉(zhuǎn)，例如恒大在廣州、濟(jì)南等城市圍繞地鐵、輕軌開發(fā)項(xiàng)目，針對“上班族”建造青年公寓，資金回籠較快；一些開發(fā)企業(yè)通過參股銀行盤活資金，引進(jìn)社會股東共同投資；一些開發(fā)企業(yè)不把自己的命運(yùn)全部交給銀行，通過開發(fā)貸以外的方式，進(jìn)行融資時段的前置。例如天房發(fā)展集團(tuán)在拿地繳納保證金后，與金融機(jī)構(gòu)合作，通過股權(quán)、債權(quán)進(jìn)行融資。去年，我國房地產(chǎn)企業(yè)參與金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的比例有大幅度提高，我們統(tǒng)計的前10強(qiáng)房企，都以不同方式進(jìn)入了金融業(yè)、服務(wù)業(yè)和電子商務(wù)領(lǐng)域，這里面還有社區(qū)服務(wù)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)和適老化服務(wù)等。以前萬科是不做商業(yè)地產(chǎn)的，現(xiàn)在成立了獨(dú)立核算的商業(yè)地產(chǎn)公司，在全國開業(yè)和在建中的購物中心有25個。2014年底到2015年初，萬科已經(jīng)開業(yè)了包括東莞長安萬科廣場、北京中糧萬科半島廣場在內(nèi)的8個商業(yè)項(xiàng)目。未來三年，萬科在北京、武漢、深圳等城市將有20個商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營期。萬科介入商業(yè)和服務(wù)業(yè)的業(yè)態(tài)有三種：萬科廣場、萬科生活中心、萬科鄰里家。萬科廣場，定位于區(qū)域性城市的大型購物中心，體量為10萬平方米級；萬科生活中心，面積大約在兩到三萬平方米左右，給一些三線城市和衛(wèi)星城準(zhǔn)備；萬科鄰里家，屬于方便快捷型的社區(qū)商業(yè)，例如北京新五街、杭州新街坊等，主要為街坊鄰居服務(wù)。我覺得這種便民的商業(yè)模式，如果與一些比較大的街區(qū)、社區(qū)結(jié)合，有一定的前途。

    去年一年，京東、蘇果、華潤萬家都在開辟三四線城市，其中華潤萬家依托城市新區(qū)和社區(qū)開了65家大賣場。一些配套設(shè)施比較好的住宅往往既能被購房者看中，也能被商業(yè)機(jī)構(gòu)看中，形成住宅銷售的良性循環(huán)，產(chǎn)生了“鯰魚效應(yīng)”?，F(xiàn)在，老百姓買房，不一定考慮如何大，還要考慮三個“近”：醫(yī)院近不近，學(xué)校近不近，地鐵、公交近不近；還有三個“快”：快遞能不能送得到，快餐能不能送得進(jìn)，快銷品能不能買得到，也就是看周圍有沒有超市、銀行等配套設(shè)施。如果具備這三個“近”、三個“快”，我們的住宅往往就能增加附加值，避免庫存帶來的積壓和風(fēng)險。

    上半年，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦了一屆商業(yè)地產(chǎn)與國際零售商的洽談會，葡萄牙、意大利、法國、德國、英國、立陶宛等國家駐華使館的大使、商務(wù)參贊、行業(yè)協(xié)會的代表都來參加。為什么對這個活動有興趣，就是看好中國商業(yè)地產(chǎn)所形成的服務(wù)業(yè)。

    還有，要支持房地產(chǎn)“走出去”發(fā)展，圍繞“一帶一路”這個大戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)業(yè)帶著先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)化技術(shù)、成品房、成套房技術(shù)，借助現(xiàn)代信息化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)到海外投資發(fā)展。這方面，北新建材、遠(yuǎn)大住工都實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品和技術(shù)出口。目前國家強(qiáng)調(diào)要把國內(nèi)市場的鋼鐵、水泥等產(chǎn)能轉(zhuǎn)移到國外消化，但跨國長途運(yùn)輸又不現(xiàn)實(shí)，如果利用住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，加工成成品房、成套房實(shí)現(xiàn)出口，不僅可以就地消化產(chǎn)能，也是對外銷產(chǎn)品的補(bǔ)充和升級。

    做好房地產(chǎn)業(yè)的“加減乘除”，還有很多有利條件和因素，讓我們開動腦筋，轉(zhuǎn)變思路，聯(lián)系實(shí)際，用辯證唯物主義的觀念和方法，推動房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、升級發(fā)展。

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