庫存啥時候能消化？房價走勢如何？“去行政化”是否能持續(xù)？起落沉浮后樓市還會有啥新變化？市場、政策、房企……2015年的樓市我們該怎么看？怎么辦？

   “去庫存”仍是主旋律

   “2015年樓市的‘二八現(xiàn)象’將更加明顯，全國來看，可能有20%的城市樓市會更快回暖、80%區(qū)域的去庫存化壓力依然很大，而在區(qū)域內(nèi)，可能有20%的樓盤項目就占去了整體80%的銷售?！彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說。

    隨著限購取消、房貸利率優(yōu)惠、降息等多重利好刺激，全國樓市在去年歲末迎來“翹尾”，多地成交顯著企穩(wěn)回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2015年樓市將延續(xù)2014年下半年以來平穩(wěn)回暖態(tài)勢，在高庫存壓力下房價整體不會出現(xiàn)大波動，但市場分化將進(jìn)一步加劇。

    樓市逐步回歸市場，競爭將日趨充分，不同城市、不同板塊的區(qū)位、成長性差異將更多體現(xiàn)在購房者考量之中。可以預(yù)見，樓市成交冷熱不均的分化狀態(tài)將是2015年乃至今后一段時間內(nèi)市場常態(tài)。

    房價也會在市場化發(fā)展中分化。需求旺盛的一、二線熱門城市的高成長性板塊價格依然有上升空間，而前期過度“催熱”導(dǎo)致供需失衡的部分三、四線城市，在區(qū)域規(guī)劃及需求釋放沒有顯著調(diào)整的預(yù)期下，還將繼續(xù)處于下探回歸過程中。

   “去庫存”在2015年依然會是樓市“主旋律”。從全國來看，此前過快過熱發(fā)展導(dǎo)致多地樓市庫存基數(shù)普遍過大，而地方推地、賣地依舊，新憂舊患雙管齊下，高庫存已成樓市面臨的突出壓力。

   “2014年取消限購以來全國樓市沒有大起大落，整體保持平穩(wěn)，且進(jìn)一步分化，這就是市場作用的體現(xiàn)。市場分化加快是我國樓市逐步步入成熟期的標(biāo)志。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，和任何其他成熟市場一樣，健康成長的樓市必然有漲有跌、有冷有熱。

    政策有望持續(xù)寬松

    政府退出、還權(quán)于市場將是2015年政策面的基調(diào)。

    在2014年取消限購的基礎(chǔ)上，2015年政策面不會出現(xiàn)特別大的調(diào)整，將繼續(xù)呈現(xiàn)寬松化、平穩(wěn)化格局，以進(jìn)一步推動樓市持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

    在政策面總體預(yù)期寬松、“去行政化”趨勢明確的同時，地方性的樓市“微刺激”在2015年也將繼續(xù)出現(xiàn)。諸如購房補(bǔ)貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認(rèn)等區(qū)域性樓市優(yōu)惠政策會密集出臺。

    有專家指出，這些地方性政策只是“小打小鬧”，不會對趨向?qū)捤善椒€(wěn)的政策面構(gòu)成沖擊，也不會對樓市走向帶來明顯的影響。

    賈生華表示，今后單獨(dú)針對房地產(chǎn)推出的調(diào)控政策將越來越少，“國四條”“國八條”將成歷史，房地產(chǎn)市場調(diào)控作為整體宏觀調(diào)控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的范疇進(jìn)行全盤考慮。

   “這會是未來樓市在政策面上的新常態(tài)。”賈生華說，包括2015年將實(shí)施的不動產(chǎn)登記制度在內(nèi)，今后的一系列配套政策都會是進(jìn)一步促進(jìn)樓市健康發(fā)展的制度性保障，將引導(dǎo)樓市更趨成熟、理性。

    房企優(yōu)勝劣汰將成常態(tài)

    得益于市場回暖，房企狀況有所好轉(zhuǎn)，2015年業(yè)內(nèi)“大吃小”或者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手將會更加普遍。章惠芳表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟、健康，其行業(yè)平均利潤率將進(jìn)一步下滑，趨向社會平均利潤率。

    克而瑞、中國房地產(chǎn)測評中心日前發(fā)布的《2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，房企集中度繼續(xù)大幅提升，前十強(qiáng)房企銷售金額占比從2013年的13.72%上升至17.19%。

    盡管中國社科院近日發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書預(yù)測“房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場消失”并無明確依據(jù)，但房企承壓求變將是今年的突出特征。

    2015年，眾多中小房企“?！贝笥凇皺C(jī)”，因?yàn)樾袠I(yè)利潤率在持續(xù)下滑，部分企業(yè)要虧損、出局，加之轉(zhuǎn)型的不確定性很高，一些房企面臨失敗可能性。

    在此情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資源再整合將更加頻繁。賈生華認(rèn)為，以往開發(fā)商熱衷的是全產(chǎn)業(yè)化模式，今后則將更理性地退回到自身擅長的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，“這反而會對整體產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生有益補(bǔ)充，也是房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)節(jié)的結(jié)果?！?/span>

    在“去行政化”和“趨市場化”特征日趨明確的樓市新常態(tài)下，面對高庫存壓力，那些在市場競爭中留下來的優(yōu)質(zhì)房企，將更注重提升服務(wù)品質(zhì)、強(qiáng)練“內(nèi)功”。

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