繼限購、限貸松綁之后，樓市調(diào)控進(jìn)入了公積金政策調(diào)整階段，限購松綁的效果有限，限貸松綁才是刺激樓市的關(guān)鍵，而公積金政策可以看做是限貸松綁的有力補(bǔ)充措施?；谡吆褪袌鲋芷谛噪p重刺激，10月份市場表現(xiàn)符合我們之前對于這波行情的判斷，成交量大幅上漲，“銀十”變“金十”。

但隨著這波行情部分剛性需求被消耗掉，以及房企為了沖擊年度目標(biāo)，年底兩個月只能繼續(xù)采取以價換量的策略，所以預(yù)計(jì)年底房價將穩(wěn)中有降，而成交量與10月份相比不會減少。我們預(yù)計(jì)最后兩個月成交量或?qū)⑴c10月份持平，但這并不代表行業(yè)已經(jīng)開始筑底回升，因?yàn)樾枨蟮姆e累時間過短，還不足以帶動需求的持續(xù)釋放。我們預(yù)計(jì)接下來樓市走勢將取決于后續(xù)政策的出臺。

預(yù)期年底出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象

“銀十”的這波行情給開發(fā)商很大信心，能否抓住最后兩個月的銷售機(jī)會關(guān)乎房企全年銷售目標(biāo)的完成。從需求端來講， 930限貸新政已出臺一個多月，實(shí)施細(xì)節(jié)已落實(shí)，購房者的觀望情緒明顯減弱；從供給端來講，目前已到開發(fā)商推盤的黃金時機(jī)，雖然房價調(diào)整還在繼續(xù)，但預(yù)計(jì)年底將有一個出清的過程，目前推盤對于沖擊全年銷售業(yè)績、回籠資金、快速拿地抓住明年市場好轉(zhuǎn)后的機(jī)會都意義重大。預(yù)計(jì)余下的兩個月里開發(fā)商將盡最大可能沖刺全年銷售目標(biāo)。與前10個月相比，折扣力度將更大，優(yōu)惠活動將更多。因此，最后兩個月的成交或有可能維持在10月的高位，出現(xiàn)年底翹尾現(xiàn)象。

房價10月后或?qū)⒎€(wěn)中有降

進(jìn)入年底，11、12月份的銷售情況關(guān)乎開發(fā)商全年銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。百城房價指數(shù)跌幅收窄為開發(fā)商推盤、購房者入市提供了積極信號，隨著“銀十”這波行情的結(jié)束，預(yù)計(jì)年底將成為開發(fā)商推盤的黃金時段。而房價將出現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。所謂的穩(wěn)，是指由于政府層面的推動，房價不太可能出現(xiàn)較大幅度的波動；所謂的降，是指由于房企為了完成全年業(yè)績目標(biāo)，存在較大的壓力，從我們所監(jiān)測的標(biāo)桿房企前十個月年度目標(biāo)完成情況來看，平均在78%左右，而從往年的情況來看，1-10月的業(yè)績完成度應(yīng)該在80%-85%左右。房企業(yè)績完成率不佳，未來只能以價換量最大限度擴(kuò)大銷售，預(yù)計(jì)房價將出現(xiàn)10%左右的松動。

明年1季度或現(xiàn)拿地窗口期

目前的狀況可以用“政府有推地意愿，企業(yè)無拿地決心”來總結(jié)，主要原因在于：一方面，房價不穩(wěn)定給開發(fā)商帶來拿地意愿上的猶豫；另一方面，雖然房價出現(xiàn)下跌，但地價卻沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下跌，在市場低迷情況下開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎，不愿以高價拿地。

土地供應(yīng)是土地成交的先決條件，年底這波土地供應(yīng)增加將有很大可能帶動土地成交的上升。但企業(yè)拿地窗口期也就今年年底到明年1季度的3-4個月時間。一方面，目前多數(shù)房企拿地較少，為了應(yīng)對明年下半年市場轉(zhuǎn)暖后的機(jī)會，在年底和明年1季度只能進(jìn)行補(bǔ)倉；另一方面，多數(shù)地方政府未完成本年推地計(jì)劃，會在年底加大推地速度，調(diào)整土地價格。所以，預(yù)期今年12月到明年1季度會出現(xiàn)3-4個月的拿地窗口期。

地產(chǎn)股估值水平將有所提升

伴隨著各家商業(yè)銀行根據(jù)930新政出臺具體的實(shí)施細(xì)則以及各地方政府出臺多項(xiàng)公積金政策調(diào)整細(xì)則，資本市場對房地產(chǎn)板塊的反應(yīng)比較積極。目前的狀態(tài)是行業(yè)政策基本出清，政策環(huán)境可以說是近十幾年以來的比較寬松的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境。政策影響股票的估值水平，政策出清使得地產(chǎn)股估值上升，對于地產(chǎn)板塊是一個大的投資機(jī)會。10月份銷售情況良好和政策基本面的利好消息對于板塊有利，11、12月份隨著各家房企采取大量營銷活動繼續(xù)以價換量，預(yù)計(jì)年底這兩個月銷售依然保持在高位，多重利好消息將刺激地產(chǎn)板塊繼續(xù)回升。

億翰智庫