作為中國全面深化改革重要內(nèi)容之一的戶籍改革在這個夏天正式破冰。

7月30日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），從調(diào)整戶口遷移政策、創(chuàng)新人口管理、切實保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益等三大方面提出了具體措施。其中全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件、嚴格控制特大城市人口規(guī)模，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，擴大義務(wù)教育、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面等一系列舉措，無疑將對中國的城鎮(zhèn)化改革進程產(chǎn)生重大影響。

未來，可以預(yù)見的是，將有更多人的生活伴隨新一輪人口大遷徙而發(fā)生改變。而在此進程中，房地產(chǎn)行業(yè)的機遇不言而喻。

“國務(wù)院此輪戶籍改革，對房地產(chǎn)行業(yè)長期是利好政策?！比A業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)副總裁陳云峰在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)形成，戶籍制度改革的推進對房地產(chǎn)行業(yè)利好主要在長線效應(yīng)。

有專家預(yù)測，戶籍改革將是中國房地產(chǎn)未來十年持續(xù)健康發(fā)展的最大動力。

公共服務(wù)均等化是改革關(guān)鍵

在進一步調(diào)整戶口遷移政策方面，《意見》指出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模，有效解決戶口遷移中的重點問題。

對于這一分梯度的落戶政策，中國社會科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟研究所研究員劉維新認為，“這次的‘分級落戶’制度，是在對中國城市規(guī)模程度和發(fā)展進度有清醒認識和現(xiàn)實承認的前提下提出的。但這也正是戶籍改革之路未來的坎坷所在。因為吸引人口流入的實質(zhì)不是一個城市的戶籍，而是這個城市的優(yōu)質(zhì)資源?！痹谒磥?，“落地產(chǎn)業(yè)、完善配套、吸引就業(yè)，是長遠改革的必經(jīng)之路。”

在創(chuàng)新人口管理方面，《意見》要求，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，建立居住證制度；而在切實保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益方面，《意見》則提出，要完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，擴大義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面，加強基本公共服務(wù)財力保障。

“這意味著戶籍所帶來的附加值越來越少。戶籍制度的放開只是一種形式，改革實質(zhì)要看公共服務(wù)是否一致?！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與資源環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。在他看來，“戶籍改革關(guān)鍵要解決公共資源的要素配置，要讓每人的付出得到平等的收益。現(xiàn)在城市和農(nóng)村務(wù)工人員，付出相同的勞動，農(nóng)村人享受的醫(yī)療、教育等公共服務(wù)和城市居民還有差異。”

而中國房地產(chǎn)研究會副會長王涌彬也有同樣感受?！稗r(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶籍性質(zhì)的取消意義非常重大，打破城鄉(xiāng)二元體制，有利于人口的自由流動。而改革的成功與否依托于戶籍改革后續(xù)的配套制度，如大城市的居住證制度，農(nóng)村的土地改革制度等。”在他看來，配套制度的改革是實現(xiàn)公共服務(wù)均等化、形成城鄉(xiāng)一元化的關(guān)鍵。

直接利好房地產(chǎn)行業(yè)

“對房地產(chǎn)絕對是好事！”對于戶籍改革新政的出臺，陽光100副總裁范小沖在接受記者采訪時直接肯定。他認為，戶籍的有序有規(guī)放開，直接結(jié)果就是會加快城市化。

在他看來，“還是會有很多農(nóng)村人口愿意進城享受城市的公共資源、社會福利和獲得更多包括自身就業(yè)、子女就學(xué)機會的。”

按照規(guī)劃，國務(wù)院戶籍改革的目標是到2020年，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?！暗?020年，戶籍改革紅利對GDP總體的貢獻率將達到5%。這其中，對房地產(chǎn)、基建等領(lǐng)域而言，利好最為直接。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析道。

另外，對于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中要著力解決的“三個1億人”問題，隨著戶籍政策的支持，人口導(dǎo)入的速度將不斷加快，而這部分人群無疑也將成為未來房地產(chǎn)市場的需求主體。

“戶籍制度改革增強了市民的流動性，如果一些配套公共服務(wù)政策能夠?qū)崿F(xiàn)，將會增加房地產(chǎn)市場的需求量，從這個意義上說對房地產(chǎn)行業(yè)是有積極意義的。”牛鳳瑞坦言，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口中蘊含著巨大的房地產(chǎn)市場需求，而城市能否留住這部分人，全國統(tǒng)一的社會保障制度是個掣肘。

二三線城市機遇更明顯

“隨著戶籍改革的進一步落實，未來中小城市將進一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。因此，未來二三線城市將是房企最大的機遇。”謝逸楓在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認為。

他的這一判斷與長期受益于城鎮(zhèn)化概念的榮盛發(fā)展集團的發(fā)展理念不謀而合。“我們不做‘鎮(zhèn)’的開發(fā)，大部分項目都位于發(fā)展較好的二三線城市。而且，我們做的是城鎮(zhèn)化的后續(xù)工作，為城鎮(zhèn)化帶來的進入人口服務(wù)?！睒s盛發(fā)展集團副總經(jīng)理兼董秘陳金海在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

而王涌彬的定位更精準，他更看好二線城市?！扒皟赡攴康禺a(chǎn)商投資三四線城市比較多，而這些庫存需要一定時間的消化。有實力的房企還是更關(guān)注一二線城市的市場，而一線城市的拿地成本過高，目前還是二線城市更有優(yōu)勢?！?/span>

對于四線及以下城市，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，對于人口的吸納能力不會太好?！按祟悈^(qū)域過去的落戶難度也不大，而且產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的速度比較慢。這樣一來，此時戶籍制度改革，若沒有積極為農(nóng)業(yè)人口提供在‘失地’、‘上樓’后的高福利，可能并不能如政策意愿，進而對于房地產(chǎn)市場的刺激作用不會太大?！?/span>

而在具體產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上，芭蕾雨國際控股有限公司總裁黃璽慶認為后續(xù)公共服務(wù)的改革跟進最值得期待?！耙恍┳≌N售不好的城市主要是公共服務(wù)配套跟不上，解決了這些問題，才能增強城市吸引力。我們主要做商業(yè)地產(chǎn)，主要布局在新城、新區(qū)和旅游發(fā)達的城市?！?/span>

中國房地產(chǎn)報