目前對于樓市拐點的定義有很大分歧，正確界定不同的拐點，對于劃分樓市周期、制定決策等有極其重要的作用。

　　以全國70個大中城市商品住宅價格指數(shù)的同比增幅曲線為例，2010年實施限購以來按不同劃分標準，有三類。

　　第一類拐點是平常理解的峰值和谷底，即曲線的轉(zhuǎn)折點。這樣的拐點有三個：2010年4月，此時房價同比漲幅為11.5%，為該曲線的一個峰值；2012年6月為谷底，漲幅為-1.4%；2013年12月為9.7%，為另一個峰值。

　　第二類拐點是微積分范疇上的拐點，即切線穿越曲線的點。在這個拐點的兩側(cè)，曲線斜率的走勢相反。粗略看，在2010年1月份、2011年5月份和2013年4月份出現(xiàn)了此類拐點。

　　第三類拐點是曲線總趨勢的轉(zhuǎn)折點。樓市限購以來，房價總體上是漲的月份多，而跌的月份少。從總趨勢看，房價依然保持一個上漲的姿態(tài)。從2010年1月到2014年4月，有10個月出現(xiàn)房價同比的下跌，集中在2012年3月到2012年12月的區(qū)間。而同比上漲的月份有42個，只有溫州顯露出了房價的轉(zhuǎn)折點。從2011年9月份開始，溫州房價保持連續(xù)32個月的同比下跌，而只有20個月出現(xiàn)同比增長。對于這樣一個時間點，可以理解為拐點。

　　我們通常理解的拐點應(yīng)該是第二類?，F(xiàn)實中，大家往往會用第一類拐點的走勢來套用對第三類拐點的理解。這使得大家對于拐點背后的經(jīng)濟含義產(chǎn)生了混淆。再具體看，這三類拐點對應(yīng)了樓市的三類周期：短周期、中周期和長周期。

　　從短周期看，房價增幅曲線出現(xiàn)峰值或谷底，往往和短期內(nèi)的市場情緒疊加有關(guān)。尤其在買漲不買跌的情緒下，往往會在短期內(nèi)催化房價漲幅呈逐月攀升的態(tài)勢。而一旦房價觸碰天花板，市場就陷入了冰凍。

　　從中周期看，樓市拐點往往出現(xiàn)在調(diào)控政策后的3~6個月內(nèi)。此類拐點基本吸收了此前政策的效力，在成交量出現(xiàn)持續(xù)疲軟后，最終在房價上得以體現(xiàn)。

　　從長周期看，由于并沒有出現(xiàn)這樣一個拐點，因此也意味整個樓市的趨勢是一直上行的。無論有多少個短周期或中周期的拐點，房價一直會保持“看漲容易看跌難”的特性。

　　對于短周期的拐點，往往會出現(xiàn)價格的峰值和谷底。這樣的數(shù)據(jù)最為敏感，也最容易為媒體輿論炒作，進而倒逼地方政府收緊或放寬樓市調(diào)控政策。在峰值點，房企可以積極推盤，因為這時購房者的熱情最高。

　　對于中周期的拐點，往往是政策效力開始釋放的時間點。房企要善于悟出這個點出現(xiàn)的時間。如位于曲線下行通道中的拐點，往往是拿地的好時機。

　　從長遠角度看，對中國樓市的開發(fā)依然應(yīng)持極大的熱情。這可以解釋為什么很多房企會熱衷激進拿地的模式。此類房企看到了中國新型城鎮(zhèn)化改革的制度紅利和土地的稀缺性。若有足夠的財力支持，一般在拿地上都會毫不含糊。

中國建設(shè)報·中國住房