中國房地產(chǎn)市場在傳統(tǒng)春節(jié)淡季過后并未出現(xiàn)前幾年同期的熱度，——房價整體上盡管仍然上漲，但是，漲幅的收窄以及對后市的影響令人關(guān)注。

　　中國國家統(tǒng)計局本周二發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別比1月份減少5個和2個，而同比價格平均漲幅分別比1月份回落1.3個和1個百分點。

　　此外，2月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.91，比上年12月份回落0.3點。

　　盡管從個別月份表現(xiàn)判斷中國房價是否出現(xiàn)拐點是很難的，而且在諸多因素中，房地產(chǎn)價格受市場供求關(guān)系的影響是最深的，但是，仍然可以看出，至少有四大政策因素將直接或間接影響房地產(chǎn)市場的走勢。

　　整頓金融市場

　　最近10年來，中國房地產(chǎn)市場的“火爆”吸引大量金融資本流入，其中，許多地方政府對“土地財政”的追求與依賴也引導(dǎo)了借貸資金的流向。

　　尤其令人關(guān)注的是，膨脹迅速的“影子銀行”的諸多資金也流向了房地產(chǎn)和與之相關(guān)的產(chǎn)能過剩行業(yè)，在加大金融風(fēng)險的同時，“火上添柴”般地進(jìn)一步催熱樓價。

　　中國央行貨幣政策委員會委員陳雨露表示，中國房地產(chǎn)業(yè)吸收了很大的金融流動性，并給貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)以外的實體經(jīng)濟(jì)造成了難以忽視的困難，幾乎可以說，房地產(chǎn)業(yè)對新增貨幣是有多少吃多少。

　　中共十八屆三中全會審議通過的決定對深化金融改革作了重要部署。2014年的《政府工作報告》指出，讓金融成為一池活水，更好地澆灌小微企業(yè)、“三農(nóng)”等實體經(jīng)濟(jì)之樹。

　　國務(wù)院總理李克強(qiáng)在十二屆全國人大二次會議閉幕后舉行的記者會上說，對于“影子銀行”等金融風(fēng)險，我們也正在加強(qiáng)監(jiān)管，已經(jīng)排出時間表，推進(jìn)實施巴賽爾協(xié)議Ⅲ規(guī)定的監(jiān)管措施。

　　分析人士表示，由于信托產(chǎn)品、理財產(chǎn)品等諸多金融產(chǎn)品以房子作質(zhì)押和抵押，及早整頓金融市場、管控金融衍生品風(fēng)險，對中國未來金融系統(tǒng)性安全意義重大。

　　陳雨露表示，房地產(chǎn)市場必須實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，而不能寅吃卯糧、涸澤而漁，沒有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，深化金融改革談不上，而沒有深化金融改革，房地產(chǎn)市場也很難實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

　　目前，中國一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)集中出現(xiàn)資金流動性問題。而上一次出現(xiàn)此種情況還是在國際金融危機(jī)爆發(fā)之初。一些市場人士認(rèn)為，在深化金融改革的大背景下，無論是房企再融資還是房企重組，都難以再現(xiàn)曾經(jīng)的“流動性盛況”。

　　陳雨露說，金融體系需要針對未來房地產(chǎn)市場可能形成的下跌風(fēng)險進(jìn)行預(yù)估，既遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又符合國家宏觀調(diào)控，而國家需要針對未來十年中長期房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類調(diào)控和精準(zhǔn)調(diào)控，助力房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，極力避免出現(xiàn)大漲大落。

　　供需分類調(diào)控

　　在中國，“住房”被中央決策者稱為最大的民生問題之一。而民生問題又被視為“中國最大的政治”。

　　2014年的《政府工作報告》稱，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　李克強(qiáng)總理在十二屆全國人大二次會議閉幕后舉行的記者會上表示，房地產(chǎn)問題是個大問題，直接關(guān)系到居民住房。讓人民群眾住有所居，這是政府的奮斗目標(biāo)。

　　中國政府已經(jīng)決定進(jìn)一步加大力度，計劃在2014年新開工保障性安居工程700萬套以上，基本建成480萬套。中國政府去年6月還決定在2017年前再改造1000萬套棚戶區(qū)住房。

　　中國住建部專家委成員、上海市政府參事張泓銘說，“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”都是為了解決民生，平抑供求，客觀上利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。

　　中國一線城市的房價尤其受政策性影響較大。以北京為例，隨著保障房用地增加，在土地供給基本穩(wěn)定的情況下，普通商品房用地肯定會相對下降，加之高價樓盤不被批準(zhǔn)入市，都會帶動抑制房價漲幅。

　　中國社科院財貿(mào)研究所研究員汪莉娜說，三、四線城市由于供給過剩，已經(jīng)形成了供需失衡狀態(tài)，部分地區(qū)房價將會持續(xù)下降。

　　北京自去年10月至今已表示將供應(yīng)7萬套自住型商品房，而過去幾年北京年均銷售的商品住宅數(shù)量在8萬套左右。自住型商品住房除了價格比周邊商品房低30%左右，還面向所有符合限購條件的家庭供應(yīng)。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)說，自住型商品房也分流了部分剛需盤的需求，并讓不少準(zhǔn)備購房者的觀望心態(tài)加重，從而對一般商品樓盤的價格構(gòu)成壓力。

　　更重要的是，一個不可忽視的總體情況是，經(jīng)過此前10年左右的供需兩熱、價格一路飆升，關(guān)于房地產(chǎn)的潛在購買力已經(jīng)被過多地提前釋放，“有能力的持幣待購者”數(shù)量已經(jīng)大幅衰減。

　　立法房地產(chǎn)稅

　　中國房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程正在加快。2014年《政府工作報告》要求做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作，這與中共十八屆三中全會關(guān)于“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”的要求相一致。

　　自2011年1月28日起，上海和重慶開始試點征收房產(chǎn)稅。盡管初期其對遏制炒房投機(jī)、引導(dǎo)理性消費起到了一定作用，但是兩地房價仍然是“穩(wěn)中有升”。

　　實際上，上海市的房產(chǎn)稅征收對象是增量住宅，而重慶市則是奢侈品住宅，兩者從征收額度和征收對象范圍來看，都不具備足夠的打擊投資性需求、穩(wěn)定房價的功效。

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，與在上海和重慶已經(jīng)改革試點三年的“房產(chǎn)稅”相比，全國人大正在研究推進(jìn)的“房地產(chǎn)稅”內(nèi)涵則更加寬廣。

　　分析人士表示，未來房地產(chǎn)稅或會著重于保有環(huán)節(jié)“調(diào)節(jié)高端”，對短期持有的投機(jī)性住房實行高度超額累進(jìn)稅率，但稅款征收是針對增量住房還是存量住房、是按照房產(chǎn)面積還是套數(shù)仍需權(quán)衡。

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授安體富說，雖然房價調(diào)控的希望不應(yīng)過于倚重房地產(chǎn)稅，但是后者至少會對存量住房入市發(fā)揮重要的推動作用。

　　加大反腐力度

　　中國新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體對于腐敗現(xiàn)象秉持嚴(yán)厲的“零容忍”態(tài)度，并決定通過深化改革，強(qiáng)化權(quán)力運行制約和監(jiān)督體系，其中包括加強(qiáng)反腐敗體制機(jī)制創(chuàng)新和制度保障。

　　前些年的房價高企，也讓房地產(chǎn)成為腐敗行為的重災(zāi)區(qū)之一，不僅腐敗分子持有多套來源非法的房產(chǎn)擠占住宅供應(yīng)份額并加推房價，而且權(quán)力尋租、權(quán)錢交易等也推高了房地產(chǎn)入市的成本。

　　反腐專家說，中央加強(qiáng)反腐敗體制機(jī)制創(chuàng)新和制度保障，加大預(yù)防和懲治腐敗的力度和決心，無疑會涉及房地產(chǎn)業(yè)，這將有利于房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡和價格水平的穩(wěn)定。

　　一邊是千千萬萬誠實守法的勞動者“住難所居”，一邊是坐擁數(shù)量驚人房產(chǎn)的“房叔”“房嬸”“房姐”“房妹”們“待價而沽”，此般現(xiàn)象令人痛心。

　　中國已經(jīng)啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。2013年3月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于實施〈國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》明確要求，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

　　最近一段時間，全國一些城市的二手房入市量突然明顯增加、價格突然明顯下降，個中原因耐人尋味。

　　中國指數(shù)研究院華中市場研究總監(jiān)李國政說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，住建部將對各地的房地產(chǎn)交易、個人住房產(chǎn)權(quán)信息變更等進(jìn)行實時監(jiān)控，實時更新，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將對房價產(chǎn)生一定影響。

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