養(yǎng)老市場規(guī)?？捎^ 國務(wù)院著手布局

　　作為民生熱點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點(diǎn)發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場誕生。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國60歲以上老年人口達(dá)到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國已經(jīng)步入老齡社會(huì)；預(yù)計(jì)到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將增加到16%。另據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

　　與此同時(shí)，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”也在逐漸升溫，目前我國養(yǎng)老服務(wù)市場消費(fèi)需求在3萬億元以上，2050年左右將達(dá)到5萬億元，一個(gè)潛力極大的新興產(chǎn)業(yè)正在形成。

　　8月16日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，要加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)。新建城區(qū)和新建居住(小)區(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)同步建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，老城區(qū)和已建成居住(小)區(qū)也要通過多種方式完善相關(guān)設(shè)施。重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老，同時(shí)，支持社會(huì)力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

　　本次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”，到2020年建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。同時(shí)，要切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)。推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模式，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療、家政服務(wù)、保險(xiǎn)（放心保）、教育、健身、旅游等領(lǐng)域互動(dòng)發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次國務(wù)院提出的多項(xiàng)措施，將加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，鼓勵(lì)境外資本的進(jìn)入，可以充分吸收國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的先進(jìn)管理手段和服務(wù)理念，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平的提高。

　　目前各地政府對(duì)于養(yǎng)老問題愈發(fā)重視，部分省市已出臺(tái)養(yǎng)老設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，并從土地、財(cái)稅等政策上予以支持。北京市出臺(tái)的養(yǎng)老設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃要求，加強(qiáng)土地、稅收、融資政策和市政府固定資產(chǎn)投資對(duì)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的支持力度。在新城規(guī)劃中，要求整合社區(qū)資源，建設(shè)更多適合老年人養(yǎng)老的場所。

　　開發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn) 盈利模式需創(chuàng)新

　　面對(duì)如此龐大的市場，各路資本也都躍躍欲試。目前，社會(huì)資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已有所發(fā)展，其中以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)最為集中，越來越多的企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有萬科、保利、首創(chuàng)、綠城、龍湖、復(fù)星、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)上爭奪市場份額，同時(shí)越來越多外資機(jī)構(gòu)也前來試水我國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　今年7月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布了養(yǎng)老項(xiàng)目——椿萱茂·凱健，正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。該項(xiàng)目位于北京亦莊遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的高端社區(qū)遠(yuǎn)洋天著內(nèi)，為持有型高端養(yǎng)老項(xiàng)目，建筑面積近6000平方米，床位數(shù)約110張。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與美國最大的養(yǎng)老運(yùn)營商和投資商通過其各自的附屬公司達(dá)成合作，中美雙方各投資50%成立合資公司，并共同監(jiān)督項(xiàng)目的運(yùn)作。

　　與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，保利地產(chǎn)也已就養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整了公司架構(gòu)，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。早在2012年9月，保利地產(chǎn)某五星級(jí)養(yǎng)老會(huì)所樣板間開放。據(jù)介紹，這里的床位月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在5000元到上萬元不等，此外還需繳納900元的伙食費(fèi)以及500元的護(hù)理費(fèi)，會(huì)所內(nèi)有十多名北京市知名醫(yī)院專家坐診，隨時(shí)為老人提供專業(yè)的醫(yī)護(hù)服務(wù)。

　　但是，到目前為止，中國尚沒有出現(xiàn)軟硬件配套非常完善的養(yǎng)老產(chǎn)品。經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院教授庹國柱表示，目前市場上中低檔的養(yǎng)老地產(chǎn)較多。分析人士指出，雖然高端養(yǎng)老產(chǎn)品正在逐漸增多，但真正能滿足客戶需求、被市場接受的養(yǎng)老公寓卻乏善可陳。

　　眾多企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的“巨大蛋糕”在吸引眾多資本加入的同時(shí)，也對(duì)房企的運(yùn)營開發(fā)能力提出了種種考驗(yàn)。面對(duì)這一新事物，選擇何種盈利模式是擺在開發(fā)商面前的首要問題。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士表示，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。

　　長投資、長回報(bào)特點(diǎn)決定了服務(wù)才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來源，但國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。有業(yè)內(nèi)人士指出，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設(shè)計(jì)、人性化的服務(wù)體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)初期必備的要素。

　　“國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)理念還比較陳舊，應(yīng)該引進(jìn)歐美先進(jìn)服務(wù)理念，推行積極養(yǎng)老的觀念并發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)品。”上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士直言，養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營模式。業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及物業(yè)開發(fā)、持有運(yùn)營、護(hù)理服務(wù)、市場培育、資本運(yùn)作等多個(gè)環(huán)節(jié)。由于業(yè)務(wù)復(fù)雜，所需資本投入大，要求多方參與，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

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