筆者想說(shuō)的是：當(dāng)前市場(chǎng)確實(shí)強(qiáng)勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)仍將震蕩上行。但是，當(dāng)前可能已處于本輪房地產(chǎn)景氣周期的繁榮頂部區(qū)間，處于高溫狀態(tài)，但溫度已不再繼續(xù)上升。如果用季節(jié)比喻，則正如八月底或九月初，已經(jīng)“立秋”；半年后，很可能會(huì)進(jìn)入“樓市秋天”。

　　筆者自認(rèn)為是理性派、四季派——主張樓市呈周期性波動(dòng)，如同春夏秋冬交替。

　　首先，從理論上分析。只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就會(huì)存在周期性波動(dòng)。往大處看，宏觀經(jīng)濟(jì)有長(zhǎng)、中、短周期之分，每輪周期變化中，都有繁榮期和蕭條期之別；從小處看，即便是種菜賣(mài)菜，也有“大小年”之分，今年菜價(jià)貴，明年種的農(nóng)戶就會(huì)多，價(jià)格自然會(huì)跌。市場(chǎng)“無(wú)形之手”躲在暗處，調(diào)節(jié)著商品市場(chǎng)的周期性變化。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣有周期，同樣有長(zhǎng)、中、短周期之分。近幾年，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)成為一個(gè)社會(huì)熱門(mén)。有些學(xué)者專家常把“中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲”這句話掛在嘴邊。論及房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)（比如10年以上），對(duì)于造房者、購(gòu)房者、賣(mài)房者等，基本沒(méi)什么參考和利用價(jià)值。

　　最有價(jià)值的是對(duì)短期房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)。所謂的“短期”，是指未來(lái)6～12個(gè)月。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，可以據(jù)此決定是否該購(gòu)地、放慢還是加快施工進(jìn)度、調(diào)高還是調(diào)低樓盤(pán)定價(jià)等；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在樓市冬末和春初購(gòu)房，一定是價(jià)格較低的時(shí)點(diǎn)。

　　從實(shí)踐來(lái)看，2004年以來(lái)，我國(guó)樓市已經(jīng)歷過(guò)三個(gè)短周期。

　　第一個(gè)周期：2004年3月～2007年11月。下行歷時(shí)21個(gè)月，上行歷時(shí)23個(gè)月，共計(jì)43個(gè)月。下行主因是房地產(chǎn)調(diào)控，上行主因是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，資本市場(chǎng)瘋狂。

　　第二個(gè)周期：2007年12月～2010年3月。下行歷時(shí)16個(gè)月。上行歷時(shí)12個(gè)月。共計(jì)28個(gè)月。下行主因是受國(guó)際金融危機(jī)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑，上行主因是救經(jīng)濟(jì)救樓市力度大。這輪跌急漲急，波幅大、歷時(shí)短。

　　第三個(gè)周期：2010年4月以來(lái)。谷值出現(xiàn)在2012年9月。下行歷時(shí)30個(gè)月。下行主因是經(jīng)濟(jì)下滑與房地產(chǎn)調(diào)控，在雙重打擊下，下行時(shí)間較長(zhǎng)、調(diào)整幅度較大。上行主因是貨幣寬松、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。這輪周期已經(jīng)完成筑底，但上行之路不可能像2009年那輪又急又快，預(yù)計(jì)將于2014年觸頂。

　　如果按全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比增幅，同樣可分為三個(gè)短周期。第一個(gè)周期：2004年四季度～2008年一季度。第二個(gè)周期：2008年二季度～2010年二季度。第三個(gè)周期：2010年三季度開(kāi)始。第二、第三個(gè)周期的谷值（分別是2008年底和2011年底），出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌。2012年四季度進(jìn)入第三個(gè)周期的后半段，也即上升階段，2013年基本處于上升通道。但本輪上升過(guò)程中，不可能像2009年那樣強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)同比增幅難以超過(guò)上一輪12.8%的高點(diǎn)，預(yù)計(jì)2013年四季度或2004年一季度觸頂。

　　房地產(chǎn)短周期理論及實(shí)證，在筆者的新書(shū)《樓市探秘：贏在長(zhǎng)趨勢(shì)，賺在短周期》中有詳細(xì)分析。書(shū)中回顧了房地產(chǎn)市場(chǎng)二十多年的發(fā)展歷程，并利用四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)診斷了中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫，系統(tǒng)性預(yù)測(cè)了樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)，揭示了房地產(chǎn)短周期的神秘力量，提出了決定短周期房?jī)r(jià)漲跌的“四個(gè)引擎”：經(jīng)濟(jì)、政策、資金、存貨。通過(guò)綜合分析這四個(gè)要素，結(jié)論是：下半年房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺，而明年將有所降溫。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)