中共中央政治局近日召開會議，要求積極釋放有效需求，推動居民消費(fèi)升級，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。筆者認(rèn)為，在行政化房地產(chǎn)調(diào)控措施逐漸退出之際，中央將加快建立有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長的長效機(jī)制。

自今年3月新國五條房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺以來，目前房價(jià)過快上漲的勢頭已經(jīng)有所減弱，如國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月全國70個大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比增長落到0.8%，房價(jià)環(huán)比上漲的城市個數(shù)也在減少，從3月68個回落到63個，環(huán)比下降的城市個數(shù)則在增多，從3月的1個上升至5個。而考慮到上半年驅(qū)動房價(jià)上漲的流動性增速還將逐步放緩，房價(jià)下半年漲幅也很可能繼續(xù)回落。

在房地產(chǎn)調(diào)控逐漸見效的情況下，房地產(chǎn)投資增速下滑對于經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響已開始顯現(xiàn)。這一方面與房地產(chǎn)銷售面積增速持續(xù)放緩，影響開發(fā)商的投資熱情有關(guān)，1-6月份商品房銷售面積同比增長28.7%，較年初的高峰回落26.8個百分點(diǎn)；另一方面也與以限價(jià)為主的房地產(chǎn)行政調(diào)控打擊地產(chǎn)商的開工熱情有關(guān)，如全國306個城市土地出讓金達(dá)1.13萬億元，同比大幅增長60%，但開發(fā)商新開工的進(jìn)展卻較慢，上半年新開工面積增速只有3.8%。

上述情況顯然對于穩(wěn)定下半年經(jīng)濟(jì)增長不利，根據(jù)筆者簡單估算，在考慮到房地產(chǎn)投資以及產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)效應(yīng)后，增速下滑10%對于GDP的拖累就將達(dá)到1.7%左右，而這還不包括房地產(chǎn)投資下滑對于其他經(jīng)濟(jì)活動的拖累，如開發(fā)商減少購地，從而導(dǎo)致地方土地出讓金增速下滑，以及由此可能引發(fā)的地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

筆者認(rèn)為，下半年經(jīng)濟(jì)增速要維持在7%的底線之上，就必須保持房地產(chǎn)市場的基本穩(wěn)定，這就需要改善房地產(chǎn)商的預(yù)期，增強(qiáng)加快房地產(chǎn)投資的積極性，而這次會議確定的有關(guān)政策顯然有利于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

會議強(qiáng)調(diào)，要積極釋放有效需求，推動居民消費(fèi)升級?？紤]到居民消費(fèi)升級的重要領(lǐng)域就是居民住房需求升級，這也意味著下半年居民住房需求將會得到更大力度的扶持。7月以來，各地住房公積金貸款的多項(xiàng)條件都開始松動，如貸款額度擴(kuò)大、貸款標(biāo)準(zhǔn)降低等，這無疑都有利于住房需求的平穩(wěn)增長。

此外，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”被置于“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”之后，筆者認(rèn)為，這可能表明下半年新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。

而當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大的發(fā)展隱患是在諸多三、四線城市，存在嚴(yán)重的供給過剩，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展重點(diǎn)是中小城市，因此政府也會出臺一系列政策來提高中小城市對人口的吸引能力，如啟動新一輪設(shè)市工作，提高中小城市的行政管理權(quán)利；扶持中小城市率先實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化；采取有效措施吸引大城市中心區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向中小城市擴(kuò)散等。這都有利于增強(qiáng)中小城市的人口承載能力，中小城市也有望成為農(nóng)民工市民化的“主戰(zhàn)場”，這都有利于增強(qiáng)中小城市的房地產(chǎn)需求。

上述有利于改善房地產(chǎn)商預(yù)期政策的明確，將有望激發(fā)其下半年投資熱情，下半年經(jīng)濟(jì)也有望企穩(wěn)。但值得注意的是，在以房地產(chǎn)行政調(diào)控為主手段逐漸退出的情況下，若沒有市場化的調(diào)控措施跟上，房地產(chǎn)就很容易演化成泡沫。因此，政府會在守住前期房地產(chǎn)調(diào)控底線的情況下，比如房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)限貸、限購，下半年將加快建立有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的市場化調(diào)控機(jī)制，如在更多的地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)；盤活存量用地，提高城市容積率，提升土地利用效率；加快土地制度改革，允許更大規(guī)模土地集體建設(shè)用地入市平抑土地價(jià)格等。

中國證券報(bào)