控房價要解決三大問題

應該說，土地出讓金和房產(chǎn)稅兩者之間的一個重要區(qū)別，是土地出讓金在大幅攀升的情況下，住房消費者的外部選擇可以是不買房，而如果開征存量房產(chǎn)稅，則住宅現(xiàn)持有人除非賣房，否則必須繳稅。具體而言，如果土地出讓金大幅提高，開發(fā)商要維持原有利潤就必須提高住宅售價。但在其他條件不變和正常的需求彈性系數(shù)的情況下，住宅消費的需求會減少，進而減少開發(fā)商的利潤。在土地供給受限的情況下，開發(fā)商有進一步抬高地價以獲取更大利潤的動機，直至住宅消費者的需求富有彈性為止。因此土地出讓金的提高在一般情況下有推高房價的趨勢。

房產(chǎn)稅尤其是對存量征收的房產(chǎn)稅則有所不同。對住宅存量征收房產(chǎn)，提高了很大一部分現(xiàn)有住宅持有人的持有成本，其他條件不變的情況下，將會“擠出”一些住宅存量進入市場交易，導致市場供給增加，在中短期內(nèi)有可能導致房價下降。

我國由于房產(chǎn)稅試點時間短、范圍小、具體數(shù)據(jù)未公開，所以評估房產(chǎn)稅對于我國住宅價格的具體影響有困難，但是國外有很多相關(guān)的實證研究佐證對存量征收房產(chǎn)稅對房價確實有抑制作用。經(jīng)濟學家華萊士·奧茨(Wallace Oates)在1969年發(fā)表的一篇文章，就通過分析美國東北部上世紀60年代的數(shù)據(jù)指出，如果將房產(chǎn)稅從2%上調(diào)至3%，在控制其他變量的情況下，房價會下降7.5%。

但需要注意的是，這種可能性基于兩個重要條件：一是對于存量的征稅，而不僅僅是對增量的征稅；二是供給的增加對于價格下行的影響，要完全抵消或者超過征稅對于價格上推的影響，因此房產(chǎn)稅率不可能無限提高，作為平抑房價的工具而言是有局限性的。

房產(chǎn)稅之所以不會是房價最主要的影響因素，很重要的一個原因是政府不可能不受限制地調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅率。國際通行的房產(chǎn)稅率在0.5%-3%之間，并且一般都有針對中低收入群體或者小面積住房的免稅及退稅額。在中國推行房產(chǎn)稅，也會受此條件約束。比如，上海的房產(chǎn)稅試點就是對二套及以上的增量房進行征稅，且人均有60平方米的免稅面積，另外住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍則稅率減為0.4%。所以一戶三口之家如果已有一套120平方米的自住房，若新購置一套70平方米的投資房，實際征稅面積僅為10平方米，假定購入價格為每平米3萬元，每年需繳房產(chǎn)稅僅為1200元，而這樣的稅費比較容易轉(zhuǎn)嫁給租房市場。

從國際經(jīng)驗來看，對房價影響更大的，一是住房交易供應量及潛在住房消費的人口，二是百姓對于房價漲跌的預期，三是信貸政策。

正因為有供求關(guān)系的影響，全球人口密度高的大城市，比如印度孟買、韓國首爾、日本東京、俄羅斯莫斯科等，一般房價都非常高，有些地方房價問題的嚴重程度甚至遠超中國的大城市。正因為有房價預期的影響，才能理解為什么美國底特律會大量出現(xiàn)低價房甚至是一元房，因為持房者已經(jīng)預期住宅價值會隨著當?shù)厝丝诘臏p少、犯罪的增加、政府取消各項公共服務而快速下降，并且如果繼續(xù)持有房屋還需每年繳納稅費。在這種強烈預期的驅(qū)動下低價拋售房屋也就不足為奇了。正因為有信貸政策的影響，2000-2006年美國由于寬松的信貸政策，即使有房產(chǎn)稅的存在，房價依然飛速上漲，并直接導致了2007-2009年的金融危機。所以說，與其指望依靠房產(chǎn)稅征收來平抑房價，不如從以上三個問題著手，這樣才能從根本上更有效地解決房價的問題。

設(shè)計好房產(chǎn)稅配套機制

當然，考慮到擴大房產(chǎn)稅試點勢在必行，那么如何設(shè)計房產(chǎn)稅及相關(guān)機制以形成最好的政策效果尤為關(guān)鍵。

首先，需要大力建設(shè)及完善房地產(chǎn)相關(guān)的底層支持，如房屋產(chǎn)權(quán)及交易的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、房屋估價體系、相關(guān)信用制度等。這其實是一個龐大的系統(tǒng)性工程。如果房屋評估價很大程度上取決于交易價格，那么如何避免“陰陽合同”這類避稅手段的肆虐？能否較快建立起一個覆蓋全國的房屋產(chǎn)權(quán)信息網(wǎng)絡，以保證能及時查找到購房人已持有房屋數(shù)量、面積等信息？如果某位持房人未繳房產(chǎn)稅，在法律上如何處理？這些都是需要仔細思考的問題。同時，也需要確保征稅合法合理，并明確稅費的使用途徑。美國的房產(chǎn)稅都有很明確的使用規(guī)定，絕大部分用于公共開支，比如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等，因而絕少有人抱怨房產(chǎn)稅的征收。中國也需要建立房產(chǎn)稅征收、開支、調(diào)整的合理制度，否則將憑空增加百姓賦稅負擔。

其次，可以借助征收房產(chǎn)稅的契機，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)報道，全國小產(chǎn)權(quán)房面積約為60億平方米，這樣一個龐大的規(guī)模，肯定不可能完全一拆了事。對于小產(chǎn)權(quán)房而言，底層數(shù)據(jù)更加混亂，交易行為不受監(jiān)控，很大程度影響著農(nóng)民的利益，因此處理小產(chǎn)權(quán)房極為棘手。房產(chǎn)稅征收正好是一個契機，可以嘗試允許符合條件的一批小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主在足額繳納一定年份的房產(chǎn)稅后，獲取全部產(chǎn)權(quán)，進而允許這類房產(chǎn)上市交易。這樣的設(shè)計，可以結(jié)合清查小產(chǎn)權(quán)房的行動一同進行，對危樓、違法占用土地等建筑不予提供這樣的待遇，對符合條件的小產(chǎn)權(quán)房建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及業(yè)主的繳稅和信用記錄。當小產(chǎn)權(quán)房進入市場后，能增加住宅供給。同時，由于大部分小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主為中低收入者，如果能夠通過合法出售物業(yè)獲取收益，也起到了提高這一部分群眾收入的目的。

再次，應當通過設(shè)計房產(chǎn)稅制度來規(guī)范租房市場。中國人對于購房的熱情是由多重原因造成的，但是其中一個原因是租房人有非常強烈的“寄人籬下”的不安全感。在中國，房屋租賃市場極不發(fā)達，在沒有法律保障的情況下，租房人和房東的權(quán)益都沒有辦法得到保護?？梢試L試建立一種鼓勵專業(yè)房屋管理機構(gòu)運作出租房的房產(chǎn)稅制度。

具體而言，可以嘗試給予由機構(gòu)進行出租管理的房屋優(yōu)惠的房產(chǎn)稅率，而對個人管理的出租房征收正常的房產(chǎn)稅率。如果出租房屋能夠高度機構(gòu)化，可以更方便地監(jiān)管房屋租賃市場、制定相關(guān)的法律法規(guī)。如果租賃市場中租房者和管理機構(gòu)互相權(quán)責明晰、糾紛能有合法的渠道解決、且有意愿長期租房的人群能找到稱心如意的有專業(yè)管理房源，會有一部分原有的購房者被吸引入租賃市場。在這樣的政策刺激下，總體購房需求會減弱，并且政策的頒布本身就有降低房價上漲預期的效果。

另外，房產(chǎn)稅作為一個新的稅種，在試點的過程中可以進行一些創(chuàng)新的機制設(shè)計，而不應囿于國際經(jīng)驗。比如，房產(chǎn)稅率可以隨著物業(yè)的房齡變長或者房屋質(zhì)量變差而梯度上揚。如果以房齡為基準，調(diào)整可以考慮以每二十年為界；如果以質(zhì)量為基準，則需重點注意危樓。在美國，由于房屋及土地產(chǎn)權(quán)私人永久擁有，房產(chǎn)稅率不變的情況下，拆遷難度大，投資回報率低，所以低收入人群聚居區(qū)大量存在危舊樓房。而如果房產(chǎn)稅率隨著房屋質(zhì)量變差而上升，業(yè)主在經(jīng)濟規(guī)律的支配下，考慮到不斷上升的持房成本，會更愿意以合理的價格出售樓房，而開發(fā)商可以較低的價格收購危舊樓及其土地，改建能滿足時代需求的房屋，這樣的房產(chǎn)稅設(shè)計才能合理促進住房的更新?lián)Q代。

中國證券報