“新國五條”

　　推熱商業(yè)地產(chǎn)

　　主持人：從“新國五條”的字面解讀，的確沒有與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容。這是否就可以得出宏觀調(diào)控政策再度利好商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)論？

　　林海彬：“新國五條”對住宅市場，尤其是對投資、投機(jī)類人群打擊較大，它帶來的一個(gè)結(jié)果便是，投資類消費(fèi)向商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移。資金充裕、投資渠道單一是目前國內(nèi)投資環(huán)境的真實(shí)寫照。而商業(yè)地產(chǎn)無論從近幾年來的政策環(huán)境看，還是從城市化進(jìn)程、拉動內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，都有著較好的發(fā)展前景。

　　蔣姝：應(yīng)該看到，“新國五條”的出臺，對兩大類物業(yè)有著積極作用。有利于住宅市場首次置業(yè)人群，有利于商業(yè)地產(chǎn)板塊。二手房交易稅率增加，或?qū)?dǎo)致更多的二手房買家進(jìn)入一手房市場，而首次購房的信貸政策并未變化，支持7成貸款，放寬首套房公積金貸款的條件，首次置業(yè)需求仍然受到保護(hù)；此外，從投資角度看，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)本身就具有更大的投資收益，“新國五條”出臺無疑是又一大利好。商業(yè)地產(chǎn)不限購、不限貸，投資準(zhǔn)入門檻更低。

　　樊元樹：“新國五條”對行業(yè)整體都有影響，是對行業(yè)整體信心的致命打擊。在去年底今年初，行業(yè)普遍認(rèn)為今年房地產(chǎn)會有好的政策面，“國五條”出臺，讓這種預(yù)期徹底落空。新國五條頒布首周，市場交易量下降17%，第二周下降10%。可以看到，短期內(nèi)，無論是住宅或是商業(yè)成交均有下降；但中長期來看，產(chǎn)品之間會出現(xiàn)分化，住宅顯然是重災(zāi)區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)將優(yōu)于住宅市場。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

　　主持人：面對新一輪投資購買機(jī)遇，重慶商業(yè)地產(chǎn)今年發(fā)展如何？站在開發(fā)者的角度，該如何在眾多同類項(xiàng)目脫穎而出？

　　林海彬：前邊我提到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景較好。但有一個(gè)問題我也不得不說，表面上看投身商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的事情，但不是每個(gè)項(xiàng)目都能一樣風(fēng)光。甚至賣得好也不能說明一個(gè)項(xiàng)目就成功了。招商不專業(yè)、經(jīng)營不善最后導(dǎo)致對城市資源浪費(fèi)，影響城市形象的案例比比皆是。

　　蔣姝：新國五條時(shí)代，對商業(yè)地產(chǎn)而言，我認(rèn)為仍是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動重慶寫字樓、商鋪和商用公寓銷量與價(jià)格。當(dāng)然，產(chǎn)品的同質(zhì)化也不可避免，這就要求開發(fā)者提供適銷對路的產(chǎn)品。在開發(fā)前期的規(guī)劃階段，一個(gè)產(chǎn)品的成敗已決定大半。

　　樊元樹：“新國五條”雖然沒有直接打擊商業(yè)地產(chǎn)，站在開發(fā)者的立場，對商業(yè)地產(chǎn)仍有不利的影響。因?yàn)椋壳昂芏嚅_發(fā)商所采用的“以住養(yǎng)商”模式，本就暗藏風(fēng)險(xiǎn)?！白○B(yǎng)商”有三層含義：第一是住宅領(lǐng)域賺取的資金，成為商業(yè)地產(chǎn)的敲門磚；第二，利用現(xiàn)有項(xiàng)目里的住宅銷售開發(fā)后期商業(yè)；第三，原有住宅開發(fā)團(tuán)隊(duì)為主，嫁接到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要更豐富的經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)水準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)人才貯備是一大難題。

　　入手商用物業(yè)

　　兼顧投資回報(bào)

　　主持人：如果說，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資優(yōu)選品是大勢所趨，那么，對有興趣入手商用物業(yè)的投資者而言，有沒有專業(yè)的選購和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧？

　　林海彬：入手商用物業(yè)首先應(yīng)對市場有大致的把握。商業(yè)地產(chǎn)主要有寫字樓、酒店等商務(wù)物業(yè)和購物中心、商鋪等商用物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來三年內(nèi)，重慶寫字樓每年新增供應(yīng)量約在200萬方，去年重慶寫字樓市場已出現(xiàn)20%的空置率。如此大量的供應(yīng)，即使市場有足夠的錢去消化，企業(yè)每年的注冊量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。也就是說，投資者將在一段時(shí)間，甚至很長時(shí)間被租售問題困擾。相對而言，購物中心、商鋪等商用物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更小一些。

　　蔣姝：地段，始終還是選擇商業(yè)地產(chǎn)的第一要素。而與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對地段的依賴更大。相對核心的地段如區(qū)域核心圈、商業(yè)核心圈都是不錯的選擇。離開了地段，無論是寫字樓或是商鋪，都沒有絕對的優(yōu)質(zhì)可言。不過，應(yīng)該說，寫字樓更適合長線投資。而目前很多寫字樓項(xiàng)目也分離出售，與商鋪的總價(jià)不相上下，給了投資者更豐富的選擇。

　　樊元樹：看地段、看開發(fā)實(shí)力等等，都是入手商業(yè)地產(chǎn)必須要把握的要素。這里我還想強(qiáng)調(diào)的是，投資者應(yīng)兼顧投資回報(bào)的考量。光靠物業(yè)升值獲取收益的方式頗顯單一，而商業(yè)物業(yè)五年內(nèi)的交易成本遠(yuǎn)高于住宅。希望短期內(nèi)變現(xiàn)的投資者應(yīng)慎重。此外，目前市面上，真正優(yōu)秀的商鋪資源，開發(fā)者是很少會拿出來銷售的，多數(shù)自持。反倒是寫字樓市場，有一些優(yōu)秀產(chǎn)品出售。建議更多關(guān)注辦公物業(yè)市場。

　　重慶駿邦地產(chǎn)顧問公司執(zhí)行董事長 林海彬

　　重慶渝能產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))有限公司營銷總監(jiān) 蔣姝

　　重慶力帆置業(yè)有限公司營銷總監(jiān) 樊元樹

重慶晚報(bào)