目前來看，一系列政策“組合拳”的陸續(xù)出臺，使得購房者的成本降低，改善型需求得到大力支持。

    外界認(rèn)為，央行降準(zhǔn)對實體經(jīng)濟是利好，同時，對于穩(wěn)定樓市也將起到一定作用。

    4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格全部下降。4月19日，央行決定再次降準(zhǔn)，對于穩(wěn)定樓市將起到一定作用。

    房地產(chǎn)市場或有復(fù)蘇跡象

    從數(shù)據(jù)直觀來看，房地產(chǎn)市場似乎還尚未趟過這灘前景并不怎么“美好”的水流。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進告訴記者，房價同比全部下跌，從統(tǒng)計學(xué)意義上講的確不是很好。但我們也應(yīng)當(dāng)看到，考慮到物價、房產(chǎn)地段稀缺性等因素，買房在近幾年都是一個早購置早獲益的時代。尤其是房地產(chǎn)不動產(chǎn)屬性決定了很多房源一旦被購置，就不可能有第二次認(rèn)購的可能。對于剛需群體來說，不應(yīng)該簡單地從房價漲跌來判斷置業(yè)行為是否正確，否則這樣的置業(yè)策略帶有投機色彩。

    盡管如此，目前各地庫存依舊較高也成為業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂的重要因素。僅從去年看，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，全國在建、竣工和新開工的商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米；而商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。所以，今后一段時間內(nèi)，消化庫存依舊是樓市主旋律。

    嚴(yán)躍進指出，從市場成交量看，3月份樓市開始復(fù)蘇；從價格走勢看，當(dāng)下房企的定價策略主要是隨行入市，部分則開始醞釀漲價。尤其是部分城市高端物業(yè)，在目前政策環(huán)境下會加大優(yōu)惠力度，從而實現(xiàn)尾盤清盤的目的。

    土地出讓金下降且明顯分化

    房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷直接導(dǎo)致兩方面的影響，一方面是產(chǎn)業(yè)鏈上下游的效應(yīng)，加劇了實體經(jīng)濟的下行壓力；另一方面，作為過去地方政府財政的主要來源，土地出讓金的下降加大了地方政府債務(wù)壓力。

    數(shù)據(jù)顯示，今年一季度以來，北上廣深四個一線城市成交土地共117塊，土地成交總建筑面積為1132萬平方米，兩者均為近三年的最低點。其中，四個城市一季度土地出讓金935億元，較去年同期下滑47%。土地出讓金的下滑不僅存在于一線城市，中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月份，中國300個城市土地出讓金總額為4068億元，同比減少43%。期間，全國受監(jiān)測的40個大中城市中，超過30個城市均不同程度下滑。土地出讓金同比下滑幅度最大的10個城市，降幅均超過75%。

    值得注意的是，一線城市前3個月的土地市場分化明顯――京滬兩地土地市場在1月及3月趨于活躍，一季度出讓金均在300億元以上，而廣深則各有兩個月宅地零成交。而二三線城市各項指標(biāo)也以同比下降為主，出讓金平均減少四成左右，降幅較一線城市略小。

    不過，去年以來，中央對地方政府債務(wù)的態(tài)度已經(jīng)非常明確，即逐步減少對土地出讓金的依賴，并建議推廣PPP等高效、合作的模式，希望可以“生財有道、財有所依”?；谶@樣的情況，未來地方政府對土地出讓金的依賴程度將會減弱。

   “降準(zhǔn)”利好實體經(jīng)濟和樓市

    在房地產(chǎn)整體不景氣的背景下，相關(guān)政策在一定程度上起到了效果。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測結(jié)果顯示，3月30日新政出臺的次日，受監(jiān)測的30個城市中，有28個城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長。目前來看，一系列樓市政策“組合拳”的出臺，使得購房者的成本降低，改善型需求得到大力支持。不過，新政徹底落實依舊需要一段時間，而且銀行也必定會在實際操作中根據(jù)不同區(qū)域、不同客戶情況來調(diào)整首付比例及利率，以控制風(fēng)險。

    另外，從不同地區(qū)的情況來看，自3月30日政策“組合拳”陸續(xù)出臺后，各地房交會大熱；清明小長假期間，北京成交量也略有上漲。值得關(guān)注的是，即便如此，觀望人群依舊占多數(shù)。嚴(yán)躍進表示，近期股市上漲無疑對沖了樓市政策的部分利好效應(yīng)，部分購房資金流入到股市中。同時，宏觀經(jīng)濟疲軟，使得樓市政策效應(yīng)也難以較好地顯現(xiàn)。

    不過，政策還是對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展相當(dāng)關(guān)注。4月19日，人民銀行決定再次降準(zhǔn)。外界認(rèn)為，雖然降準(zhǔn)不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的“放水”，但對實體經(jīng)濟是利好，當(dāng)然也包括樓市。

    談到未來房地產(chǎn)的走勢，嚴(yán)躍進表示，隨著3月份市場成交量的持續(xù)上升，房價環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，預(yù)計第二季度市場成交量將繼續(xù)上升，市場預(yù)期也會因此改變，帶來房價止跌反彈的形成。

    如何在穩(wěn)定樓市的同時擺脫過去由于房價過快上漲形成泡沫以及地方政府對土地出讓金的過度依賴，成為政策調(diào)控的著力點與難點。防止經(jīng)濟大起大落，不失速也不盲目亢奮，才是宏觀經(jīng)濟新常態(tài)下的政策應(yīng)有之道。

金融時報