2015年，對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響最大的有三個(gè)因素：1、商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)高峰：2008年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)也開始了一輪建設(shè)熱潮。2009年至2013年，中國商業(yè)營業(yè)用房峻工面積平均增速為14.2%，并在2015年達(dá)到第一個(gè)供應(yīng)高峰，投入運(yùn)營的購物中心將達(dá)到約4500個(gè)。2、零售市場在電商沖擊下出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，百貨等傳統(tǒng)零售門店閉店數(shù)量達(dá)到歷史新高；3、住宅地產(chǎn)從高速增長的黃金時(shí)代進(jìn)入利潤率下降、增速下降的白銀時(shí)代。面臨這樣大的變局，商業(yè)地產(chǎn)也將在2015年進(jìn)入一個(gè)“新常態(tài)”。

    一、市場出現(xiàn)明顯分化，并在可預(yù)見的未來一直保持下去

    一線城市依舊是黃金市場：消費(fèi)能力強(qiáng)、市場容量大，人均商業(yè)面積相對(duì)合理。雖然項(xiàng)目的絕對(duì)數(shù)量不少，但商家和商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營情況還是明顯好于其它城市。

    二線城市供大于求，經(jīng)營面臨較大困境：相比一線城市，消費(fèi)能力有明顯差距；商業(yè)項(xiàng)目增速大大高于消費(fèi)力的增速（新開業(yè)購物中心的90%來自二線城市）；人均商業(yè)面積超過行業(yè)警戒線（重慶、杭州、長沙、成都等16個(gè)城市超過1.5平，沈陽、呼和浩特等甚至超過4平）。我們判斷，今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，二線城市都會(huì)面臨空置率上升、坪效下降的困難局面。比如，沈陽優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率就已經(jīng)超過15%，成都寫字樓空置率已高達(dá)36%。在這些城市從事商業(yè)運(yùn)營的同行們會(huì)面臨長期艱苦的局面。

    三四線城市會(huì)有機(jī)會(huì)：這些地方正處于商業(yè)升級(jí)換代的一個(gè)關(guān)口，傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)讓位于購物中心等現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)。如果有切合三四線城市的模式和產(chǎn)品模型的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市仍然是大有可為。嘉凱城在浙江所做的“名鎮(zhèn)天下”產(chǎn)品系列，我認(rèn)為是比較好的探索。

    二、商業(yè)地產(chǎn)與資本開始真正結(jié)合

    到目前為止，真正靠追求長期回報(bào)的資本來支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的企業(yè)還非常少。但是隨著住宅行業(yè)的利潤率越來越低，會(huì)有更多資本選擇商業(yè)地產(chǎn)。2014年，萬科相繼和凱雷資本、東方資產(chǎn)、領(lǐng)匯合作，萬達(dá)與光大、嘉實(shí)基金、快錢等金融機(jī)構(gòu)合作，東方資產(chǎn)收購上海證大，都是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與資本進(jìn)行結(jié)合的嘗試。雖然國內(nèi)適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)的金融工具仍然匱乏，相信會(huì)有更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尋求與資本的結(jié)合，回歸商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融的本質(zhì)，也會(huì)有更多的資本認(rèn)真尋找投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和方法。這個(gè)趨勢會(huì)延續(xù)并加強(qiáng)。短則兩三年，長則三五年，商業(yè)地產(chǎn)與金融資本在中國應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)真正意義上的結(jié)合。

    三、O2O等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維會(huì)得到廣泛應(yīng)用

    互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的關(guān)鍵因素，也正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營中的一個(gè)必不可少的要素。但是到底是自己去做O2O，還是用什么方式來采用這些技術(shù)，各個(gè)企業(yè)都在進(jìn)行探索?，F(xiàn)在看來，最有可能會(huì)成功的領(lǐng)域會(huì)有：購物中心的現(xiàn)場管理；社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理；網(wǎng)購的線下體驗(yàn)；品牌推廣。

    四、業(yè)態(tài)和品牌組合會(huì)出現(xiàn)較大變化

    發(fā)達(dá)國家中社會(huì)零售總額60%以上是產(chǎn)生于服務(wù)類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個(gè)必然和長期的趨勢，不可逆轉(zhuǎn)。同時(shí)，由于零售網(wǎng)購已占社會(huì)零售總額的10%左右，而且每年還在以兩位數(shù)的比例增長，中低端零售品牌、標(biāo)準(zhǔn)化程度高的商品（電器等）、傳統(tǒng)百貨商店甚至是大型超市都受到嚴(yán)重沖擊，有的甚至?xí)饾u退出終端渠道。所以，購物中心的業(yè)態(tài)和品牌組合，包括主力店的類型，都正在出現(xiàn)較大變化，誰能發(fā)現(xiàn)并運(yùn)用好新業(yè)態(tài)、新品牌，誰就在競爭中占得先機(jī)。

    五、行業(yè)格局基本確定，新模式才能有機(jī)會(huì)

    第一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的第一梯隊(duì)已經(jīng)形成，短期內(nèi)不會(huì)有新的企業(yè)加入。

    第二，今后能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有所作為的其它企業(yè)必須具備兩個(gè)要素：有實(shí)力，模式新。比如說萬科的小股操盤、輕資產(chǎn)的模式，嘉凱城的小城鎮(zhèn)城市客廳模式等。

    第三，資產(chǎn)管理的作用和重要性會(huì)逐漸被行業(yè)認(rèn)可和接受，具有商業(yè)運(yùn)營能力和資本通道的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會(huì)在2015年里涌現(xiàn)。旭美會(huì)是其中一個(gè)杰出代表。

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