臨近年末，商品房預(yù)售資金監(jiān)管再度被收緊，并逐漸形成一種趨勢(shì)性政策。12月僅過(guò)半，就有成都、唐山等7城發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

??加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管極具信號(hào)意義，能夠保障項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。整體上印證了中央“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)，但值得注意的是，預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)并不意味著要取消商品房預(yù)售制度。

??2020年上半年，為穩(wěn)定樓市，不少城市從放寬預(yù)售監(jiān)管，緩解房企短期壓力。三季度以來(lái)，預(yù)售資金監(jiān)管政策出現(xiàn)拐點(diǎn)，政策層面從嚴(yán)加強(qiáng)房企預(yù)售資金的監(jiān)管，目前已有至少25個(gè)省市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。

??疫情影響疊加三條紅線約束，房企回款壓力、財(cái)務(wù)壓力與日俱增，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)明顯攀升，進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管能夠防止預(yù)售資金被挪用、確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，無(wú)疑將成為各地監(jiān)管部門關(guān)注的焦點(diǎn)。

??01

??二十余省市加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

??實(shí)際上，過(guò)去幾年對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度一直都有，但現(xiàn)實(shí)情況是購(gòu)房人的房款沒(méi)有進(jìn)入到專門的監(jiān)管賬戶，而進(jìn)入到監(jiān)管賬戶的資金又被開(kāi)發(fā)商隨意支取、移作他用。此次收緊，很大程度上在于受到疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，部分企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

??2020年以來(lái)，已有二十余省市出臺(tái)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則，且內(nèi)容主要集中于“專戶專存、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”四個(gè)方面。

??具體來(lái)看：

??一是，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶；

??二是，要求開(kāi)發(fā)商與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；

??三是，對(duì)信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度；

??四是，在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。

??綜合各地政策來(lái)看，基本上是著眼于預(yù)售資金監(jiān)管的全流程。比如12月8日成都發(fā)布《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，購(gòu)房人要將房款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶。

??12月7日，唐山市也明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jī)r(jià)款，而是選擇監(jiān)管銀行開(kāi)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。違規(guī)收取房?jī)r(jià)款、或者以收取其他款項(xiàng)為名變相收取房?jī)r(jià)款將給予不同程度的懲罰。嚴(yán)重者可計(jì)入河北省房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重失信黑名單。

??成都相關(guān)細(xì)則中還將預(yù)售款監(jiān)管額度還與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤。信用等級(jí)為A++級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十。未來(lái)企業(yè)信用將發(fā)揮更多的作用。

??多地針對(duì)工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)上預(yù)售余額進(jìn)行明確。以唐山市為例，按照2015年的預(yù)售款監(jiān)管政策，彼時(shí)共設(shè)置了五個(gè)監(jiān)管節(jié)點(diǎn)，此次新政策中則出現(xiàn)了八個(gè)節(jié)點(diǎn)，包括工程建成層數(shù)達(dá)到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、初始登記。

??02

??資金挪用已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象

??實(shí)際上，預(yù)售資金被挪用在房地產(chǎn)行業(yè)是較為普遍的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，停工、爛尾將接踵而至。

??年初，深陷資金鏈危機(jī)的泰禾集團(tuán)旗下項(xiàng)目也曾出現(xiàn)因擅自挪用預(yù)售款資金而面臨停工風(fēng)險(xiǎn)。其中，北京院子二期便因預(yù)售項(xiàng)目資金被挪用致項(xiàng)目停工，監(jiān)管層多次要求整改并暫停網(wǎng)簽。

??同樣的事情也發(fā)生在四川德陽(yáng)，今年10月，開(kāi)發(fā)商中迪國(guó)際惡意透支監(jiān)管資金并挪作他用，導(dǎo)致沒(méi)有足夠資金修建剩余樓盤，工程已停工數(shù)月。

??聯(lián)系到目前資金監(jiān)管的問(wèn)題，包括去年有一部分企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈斷裂后發(fā)現(xiàn)一些項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)一些爛尾問(wèn)題，這也涉及到預(yù)售資金監(jiān)管不到位問(wèn)題。所以加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管肯定是未來(lái)的趨勢(shì)。

??人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)申請(qǐng)破產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量已突破460家。這些房企破產(chǎn)很大一方面原因在于“資金被挪用”而導(dǎo)致資金鏈斷裂。

??實(shí)際上，今年對(duì)監(jiān)管資金從嚴(yán)管控還體現(xiàn)在港交所IPO上，年初，部分赴港交所上市房企未能順利通過(guò)問(wèn)詢，主要原因是受到監(jiān)管資金被挪用影響，資金鏈抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

??在A股趨嚴(yán)的監(jiān)管政策下赴港IPO的房企越來(lái)越多，但是今年拿到港股入場(chǎng)券的內(nèi)地房企數(shù)量低于往年，不少中小房企遞交的招股書，出現(xiàn)“遞交-失效-遞交”循環(huán)的情況，有的甚至在招股書失效后，就再無(wú)下文。這意味著監(jiān)管層對(duì)企業(yè)提出了更高的要求。

??03

??現(xiàn)房銷售并非解決之道

??房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，預(yù)售制度解決部分房企開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮了助推器的作用。隨著行業(yè)逐漸成熟，“三高模式”難以為繼，預(yù)售制度的弊端開(kāi)始顯現(xiàn)，“爛尾樓”便是弊端的一個(gè)表現(xiàn)。

??今年9月，央媒曾刊文指出：要避免“爛尾樓”的民生之痛，取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行。

??從房地產(chǎn)屬性來(lái)看，取消預(yù)售制度而推行現(xiàn)房銷售是不可能的，期房預(yù)售證是不可能被取消，而預(yù)售資金監(jiān)管將是一大趨勢(shì)，并不意味著要取消商品房預(yù)售制度。

??一旦取消，對(duì)部分中小房企或?qū)?lái)致命性打擊，并衍生新風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)新問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)房銷售加大開(kāi)發(fā)商成本，也將推高房?jī)r(jià)，帶來(lái)新的難題，因此現(xiàn)房銷售并非解決之道。

??關(guān)于現(xiàn)房銷售，不少城市也曾做過(guò)試點(diǎn)嘗試。比如杭州曾在2017年3月實(shí)施過(guò)一段時(shí)間的“現(xiàn)房銷售”模式，彼時(shí)為了抑制土拍高溢價(jià)，杭州規(guī)定當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，地塊所建商品房屋須現(xiàn)房銷售，但該政策僅維持了4個(gè)月。

??2018年時(shí)，廣東省曾嘗試改革商品房預(yù)售制，并在深圳龍華金茂府試點(diǎn)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。

??同樣是在2018年，合肥市房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)房銷售。

??到了2020年，海南省全面改革商品住房的預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。這是全國(guó)首個(gè)全面取消預(yù)售制的省份。

??從企業(yè)的角度而言，在當(dāng)前市場(chǎng)靜淡，融資端受阻且企業(yè)銷售放緩的環(huán)境下，現(xiàn)房銷售將占用大量資金，影響資金周轉(zhuǎn)，無(wú)疑將帶來(lái)更大的發(fā)展壓力。

??04

??“預(yù)收賬款”重要性凸顯，房企需加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金153070億元，其中，定金及預(yù)收款達(dá)到51287億元，在開(kāi)發(fā)到位資金中占比達(dá)到33.5%。

??實(shí)際上，在商品房預(yù)售制度之下，“預(yù)收賬款”是房企通過(guò)預(yù)售實(shí)際取得的房款，實(shí)際是無(wú)息杠桿的主要來(lái)源，可以為房企帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的資金流入。因此，預(yù)售所產(chǎn)生的預(yù)收賬款，有助于改善企業(yè)流動(dòng)性，從而起到優(yōu)化相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的作用。

??隨著“三條紅線”的提出，進(jìn)一步收緊融資端，“預(yù)收賬款”作為最直接、快速的資金來(lái)源，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性更加凸顯。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年98家樣本房企整體預(yù)收賬款規(guī)模較2019年末增長(zhǎng)9.1%，而有息負(fù)債規(guī)模的增速為6.2%，且自2016年以來(lái)，預(yù)收賬款規(guī)模增長(zhǎng)均顯著高于有息負(fù)債。同時(shí)，近35%的樣本房企，預(yù)收賬款債務(wù)比（預(yù)收賬款/有息負(fù)債）大于1，也就意味著預(yù)收賬款（無(wú)息債務(wù)）高于有息債務(wù)。

??過(guò)去，頭部房企在規(guī)?；瘮U(kuò)張過(guò)程中，傾向于借助預(yù)收賬款撬動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿，以達(dá)到滿足經(jīng)濟(jì)資金需求和優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的目的，以華潤(rùn)、保利為例，近年來(lái)預(yù)售賬款債務(wù)比持續(xù)提升，一定程度上達(dá)到了財(cái)務(wù)杠桿穩(wěn)健的目標(biāo)。

??預(yù)計(jì)今年預(yù)收賬款規(guī)模會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，且對(duì)有息負(fù)債的替代效應(yīng)更高，在此趨勢(shì)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)管控能力將帶來(lái)更大考驗(yàn)。

??但過(guò)度依賴預(yù)收賬款杠桿經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑也會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)于正處于規(guī)模擴(kuò)張階段的房企而言，在商品房預(yù)售制下，大量比例利用預(yù)收賬款投資新項(xiàng)目，盡管會(huì)帶來(lái)規(guī)模的擴(kuò)張，但也可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)資金不足，影響項(xiàng)目施工進(jìn)度和結(jié)轉(zhuǎn)效率，從而產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。且擴(kuò)張型房企一般也是“雙高型”房企，即高預(yù)收賬款杠桿和高財(cái)務(wù)杠桿并行，這類房企更要警惕杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

??另一方面，預(yù)售制弊端已經(jīng)受到社會(huì)高度重視，從預(yù)售資金監(jiān)管的趨勢(shì)來(lái)看，大概率將倒逼預(yù)售制改革或調(diào)整，現(xiàn)房銷售的預(yù)期也仍然存在。不可否認(rèn)，未來(lái)一旦進(jìn)行現(xiàn)房銷售，對(duì)房企的資金體系或有較大沖擊，特別是依賴預(yù)收賬款的房企，將面臨更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。種種跡象表明，行業(yè)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)需加強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng)能力以抵御風(fēng)險(xiǎn)。

      12月11日召開(kāi)的四季度政治局會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一主基調(diào)將貫穿下一個(gè)行業(yè)發(fā)展周期。目前來(lái)看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管將成為一大趨勢(shì)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，政策基調(diào)轉(zhuǎn)“穩(wěn)”，行業(yè)發(fā)展由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”已是必然趨勢(shì)，倒逼企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高運(yùn)營(yíng)管控能力。對(duì)于企業(yè)而言，只有不斷優(yōu)化產(chǎn)品線、提升產(chǎn)品力、保證項(xiàng)目按質(zhì)交付，未來(lái)才可能在市場(chǎng)謀取有利地位。

丁祖昱評(píng)樓市