導讀

??姜大明表示，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

??1月15日，2018年全國國土資源工作會議在京召開，國土資源部長、國家土地總督察姜大明講話，國土資源部黨組書記孫紹騁主持會議。

??會議總結了2017年國土資源工作要點，包括不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面落地、頒布首個全國國土規(guī)劃綱要等，并具體布置了2018年的10個方面具體任務。

??其中，在布置深入推進農(nóng)村土地制度改革相關工作時，姜大明強調(diào)，要落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

??武漢大學法學院教授、物權法專家孟勤國表示，探索宅基地的“三權分置”，需要在前期制度安排上清晰設計、嚴密部署，引導宅基地使用權的適度“放活”，尤其預防一些地方的農(nóng)民在宅基地使用權流轉后，占用耕地建房現(xiàn)象的出現(xiàn)。

??試點宅基地“三權分置”

??在此次會議上，姜大明表示，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。其中，各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權分置”特別是農(nóng)戶資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實現(xiàn)形式。

??孟勤國認為，目前，宅基地的“三權分置”在法律上沒有明確依據(jù)。但從物權法的角度解釋將要進行的試點，可以將農(nóng)戶資格權看作是集體組織成員權的表現(xiàn)，而使用權則是可以流轉的用益物權。

??而集體組織成員權，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員對集體經(jīng)濟組織所享有的權利，與包括選舉權、決策權、管理權、監(jiān)督權等各種權利在內(nèi)的村民自治權不同，成員權被認為是兼具身份權和財產(chǎn)權性質(zhì)的特殊權利。一直以來，集體組織成員資格的認定，被認為是農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革的重點。

??中國人民大學公管學院教授嚴金明表示，從“適度放活”的表述來看，可能將會首先在一些城市化進程較快的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，尤其是大城市周邊的農(nóng)村地區(qū)，進行有限度的宅基地使用權流轉和退出試點。

??不過，姜大明在講話中也專門強調(diào)，“城里人到農(nóng)村買宅基地這個口子不能開，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能突破，要嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館等?！?/span>

??對此，多位受訪專家及業(yè)內(nèi)人士均向21世紀經(jīng)濟報道表示，這意在避免試點向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)滑進，宅基地使用權的開發(fā)將更多圍繞租賃等形式展開。

??此外，針對此次試點對小產(chǎn)權房可能產(chǎn)生的影響，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，小產(chǎn)權房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒有轉正的可能?！靶‘a(chǎn)權房”大多數(shù)也不是在宅基地上建造，更多的是一些集體經(jīng)營性建設用地，和宅基地不是一個土地概念。所以小產(chǎn)權房依然會管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機會。

??“政府將不再是居住用地唯一提供者”

??實際上，不僅是宅基地的利用，此次會議對于如何深化農(nóng)村土地改革的系練性、整體性和協(xié)同性，從而增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入、促進鄉(xiāng)村振興，也作出具體部署。

??具體來看，會議提出，要統(tǒng)籌農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市盤活利用閑置農(nóng)房和宅基地，統(tǒng)籌縮小征地范圍與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，平衡好國家、集體、個人利益，讓農(nóng)民公平分享土地增值收益。按照農(nóng)民在征地和入市中分享收入大體相當?shù)脑瓌t，完善調(diào)節(jié)金征收制度，增強改革的系統(tǒng)性。

??各試點地區(qū)要抓緊采取有效措施，實現(xiàn)試點政策全域覆蓋，試點內(nèi)容在縣鄉(xiāng)村全面推開，增強改革的整體性。

??三項改革要與農(nóng)村集體產(chǎn)權、農(nóng)房抵押、鄉(xiāng)村治理、戶籍、財稅、社保、金融等相關領域改革加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，切實增強改革的協(xié)同性。

??這其中，在當前建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度的背景下，如何使集體土地開發(fā)利用與住房制度改革結合起來，則是本次會議另一個受到廣泛關注的內(nèi)容。

??姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。

??對此，中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，應當注意區(qū)別住宅用地多元化供應，和商品房住宅土地多元化供應之間的區(qū)別。后者目前的唯一來源仍然是國有土地的招拍掛。而此次會議更多鼓勵集體土地權屬不變前提下的租賃土地供應，這將對集體土地價值有非常大的提升作用，同時也會對城市租賃市場帶來巨大影響。

21世紀經(jīng)濟報道