中國(guó)社會(huì)科學(xué)院12月5日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》顯示，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)盤(pán)整期，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫(kù)存進(jìn)一步下降?！秷?bào)告》同時(shí)指出，近兩年全國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，為更好建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，建議明年將房產(chǎn)稅納入立法議程。

??2017年一二線熱點(diǎn)城市在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，樓市趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市，投機(jī)空間再度轉(zhuǎn)移。同時(shí)房企與個(gè)人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨不確定性，一方面，堅(jiān)持調(diào)控措施，防止出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，另一方面，應(yīng)警惕房企融資隱患和杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

??多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)

??報(bào)告指出，通過(guò)限制性政策與長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來(lái)住宅銷售均價(jià)漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴(yán)厲調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市分化上升。

??與一二線漲幅收窄趨勢(shì)形成明顯反差，三四線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年9月，70大中城市中三線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%，遠(yuǎn)高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%。

??倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但從一線城市看來(lái)，部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在，其不確定性需高度警惕?！叭舴?jī)r(jià)收入比過(guò)高，存在一定泡沫風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

??具體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比僅為7.5，總體房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定，但從一線城市單獨(dú)看來(lái)，其房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)31.3，其中，北京房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)41，居所有城市之首。

??“還應(yīng)警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈?！蹦啭i飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒(méi)有結(jié)束，總體預(yù)期沒(méi)有改變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，可能導(dǎo)致反彈。

??倪鵬飛認(rèn)為，目前一二線部分城市房?jī)r(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，非真正由市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地、財(cái)稅等制度性政策未建立的背景下，調(diào)控若放松，前期抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機(jī)復(fù)燃，以致一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

??此外，倪鵬飛指出，應(yīng)積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機(jī)制。改革金融制度體系，擴(kuò)大宏觀審慎監(jiān)管的實(shí)施范圍。增加熱點(diǎn)居住城市土地供給，改革供地格局，形成政府、企業(yè)、集體組織等多渠道供應(yīng)機(jī)制。

??房企融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

??雖然近一年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊，但房企各項(xiàng)融資規(guī)模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。

??報(bào)告指出，房企負(fù)債率高企，已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)6.04萬(wàn)億元，同比增加23.21%。36家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線，占比近26.5%。其中，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92%，恒大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

??值得一提的是，上市房企有息負(fù)債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負(fù)債總額達(dá)2.7萬(wàn)億元，較2016年的2萬(wàn)億元相比，同比增幅高達(dá)37%。

??而帶來(lái)高負(fù)債的主要原因，中國(guó)住房報(bào)告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購(gòu)置土地，另一方面則是高杠桿并購(gòu)，激進(jìn)擴(kuò)張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至2017年7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案發(fā)生972宗，涉及并購(gòu)金額高達(dá)1.17萬(wàn)億元。

??“我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此，出于生存考慮，房企激進(jìn)做大企業(yè)規(guī)模?！眲フJ(rèn)為，這樣急于擴(kuò)大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會(huì)失控，風(fēng)險(xiǎn)積聚。

??事實(shí)上，2018年房企迎來(lái)集中還債期，報(bào)告顯示，獲得穆迪評(píng)級(jí)的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達(dá)到可回售期限，金額達(dá)392億美元。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

??除負(fù)債外，信貸來(lái)源變化明顯。報(bào)告顯示，2016年9月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

??倪鵬飛表示，在目前房企總體負(fù)債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)，因此，應(yīng)加大對(duì)資金投向的管控，促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比。

??建議明年啟動(dòng)房產(chǎn)稅立法

??此外，《報(bào)告》還提出，建議相關(guān)部門(mén)將房產(chǎn)稅納入明年的立法議程，實(shí)行住房租金抵扣個(gè)人所得稅政策。同時(shí)將交易環(huán)節(jié)契稅征收稅率調(diào)整等權(quán)限授予地方，讓城市政府可以因城施策進(jìn)行調(diào)整。中國(guó)社科院學(xué)部委員余永定表示，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是當(dāng)前政策的既定目標(biāo)，但除了貨幣政策，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)更多運(yùn)用財(cái)政政策及其他手段進(jìn)行調(diào)控，例如盡快推出房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

??早在1986年9月，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，不過(guò)直到2011年，為配合地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)八條”實(shí)施，上海和重慶兩地才發(fā)布對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，并開(kāi)始施行。

??中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示，目前支持房產(chǎn)稅出臺(tái)的內(nèi)部和外部條件越來(lái)越充分，例如全國(guó)房產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；存量房市場(chǎng)的到來(lái)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通更為充分，價(jià)格更為合理；源于土地拍賣(mài)的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運(yùn)營(yíng)的收入來(lái)源等，“可以說(shuō)，房產(chǎn)稅出臺(tái)是必然趨勢(shì)”。

??“當(dāng)前相關(guān)部門(mén)已具備解決技術(shù)條件的能力，但房產(chǎn)稅真正落地，還需要決策層通盤(pán)考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面因素”，國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部教授馮俏彬分析，房產(chǎn)稅征收對(duì)象是千萬(wàn)個(gè)的家庭和個(gè)人，不僅是一項(xiàng)稅制改革，更是我國(guó)稅制改革從間接稅向直接稅的跨越，是國(guó)家治理層面的大問(wèn)題。

??馮俏彬進(jìn)一步指出，作為房產(chǎn)稅的直接征收對(duì)象，不少普通百姓需要對(duì)此表達(dá)意見(jiàn)，不同群體觀點(diǎn)可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個(gè)意見(jiàn)整合機(jī)制加以整合梳理，但目前我國(guó)相關(guān)機(jī)制的建設(shè)尚不完善，這意味著未來(lái)房產(chǎn)稅方案的一審、二審、三審在公開(kāi)征求意見(jiàn)階段會(huì)遇到阻礙?！胺慨a(chǎn)稅的立法問(wèn)題，其實(shí)深刻、生動(dòng)地反映了走向現(xiàn)代化的中國(guó)所面臨的陣痛?！?/span>

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