2月4日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至19.5%。這是近3年來(lái)首次降準(zhǔn)。這一政策無(wú)疑給干渴中的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一汪活水，中信證券預(yù)計(jì)將給市場(chǎng)釋放6500億元至7000億元的流動(dòng)性。

    從國(guó)際形勢(shì)分析，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)，各國(guó)紛紛“降息”；國(guó)內(nèi)2014年GDP增速新低，今年1月份制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)兩年多來(lái)首次跌破50%的榮枯線。

    在經(jīng)歷了降準(zhǔn)之后，也許將進(jìn)入一個(gè)新的降息降準(zhǔn)周期，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢？會(huì)不會(huì)像上一個(gè)周期那樣帶給開發(fā)商新的資金流？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次一飛沖天呢？

    降準(zhǔn)讓樓市度過(guò)了最困難時(shí)期

    海通證券分析師姜超認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)增速處于24年以來(lái)的低點(diǎn)，1月CPI同比漲幅僅為0.8%，經(jīng)濟(jì)下行通縮風(fēng)險(xiǎn)加劇，進(jìn)一步的寬松政策仍可期待。

    國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良表示，就目前情況來(lái)看，2015年的物價(jià)水平整體不會(huì)偏高，還會(huì)有幾次降準(zhǔn)，也不排除降息的可能性。

    綜合各家的預(yù)測(cè)來(lái)看，未來(lái)降息或降準(zhǔn)的可能性非常大。

    隨著這輪降息降準(zhǔn)周期通道的開啟，信貸政策松綁的通道也逐漸打開，對(duì)樓市而言，這無(wú)疑是一個(gè)利好的刺激。

    在經(jīng)歷了去年樓市平淡期之后，今年年初的數(shù)據(jù)顯示樓市有企穩(wěn)的跡象。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。

    這個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，因?yàn)樵谌珖?guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)下跌8個(gè)月之后，這是首次監(jiān)測(cè)到企穩(wěn)的數(shù)據(jù)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在采訪中表示：“從數(shù)據(jù)上看，樓市已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫?！彼J(rèn)為，在再次降準(zhǔn)的預(yù)期之下，樓市將出現(xiàn)暖上加暖的效果。

    張大偉的分析得到了市場(chǎng)的認(rèn)證。北京一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中國(guó)商報(bào)記者：“最近預(yù)約看房的人數(shù)明顯增加，我每天需要帶兩到三撥人在朝陽(yáng)區(qū)西大望路以及百子灣板塊看房?！边@個(gè)板塊與國(guó)貿(mào)相距不過(guò)兩三公里，是成熟的居民區(qū)，該處在售的豪華高端公寓樓盤均價(jià)每平方米超過(guò)10萬(wàn)元，二手房?jī)r(jià)格每平方米在3萬(wàn)元至5萬(wàn)元之間。降準(zhǔn)將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。一位正在看房的先生告訴記者：“從購(gòu)房者的角度而言，當(dāng)然是希望房?jī)r(jià)越低越好。但是現(xiàn)在松動(dòng)的信貸政策使得購(gòu)房者很難再期待房?jī)r(jià)下調(diào)到合理區(qū)間，所以不再等待觀望了?！?/span>

    泰禾集團(tuán)品牌總經(jīng)理沈力男在采訪中表示：“北京市場(chǎng)的土地供應(yīng)日漸稀少，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地已經(jīng)不容易。從住宅供應(yīng)的情況看，真正的住宅用地占比大約在三成多，更多的用地傾向于商業(yè)用地、保障房和自住房?！彼J(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)專注打造的豪宅項(xiàng)目反而會(huì)有更出眾的表現(xiàn)。

   “房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎為零?！睆埓髠ジ嬖V記者，從樓市的資金層面分析，一二線城市的資金面會(huì)好轉(zhuǎn)。

    一段時(shí)間以來(lái)，如何有效控制融資成本、降低融資成本，一直是所有開發(fā)商在尋找的出路，除了增發(fā)股票及發(fā)行債券向投資者募集資金外，銀行貸款仍是主要來(lái)源。雖然央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金的目的在于刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，維持平穩(wěn)發(fā)展，但是對(duì)開發(fā)商而言，在熬過(guò)了資金鏈比較緊張的2014年之后，降準(zhǔn)讓極度缺錢的開發(fā)商看見了一絲曙光。

    樓市告別了暴漲的可能性

    雖然降息降準(zhǔn)會(huì)對(duì)提振房地產(chǎn)有幫助，但是一些開發(fā)過(guò)剩的城市因市場(chǎng)上供大于求，房?jī)r(jià)存在價(jià)格下行的壓力。

    可以肯定的是，接下來(lái)的樓市將以“去庫(kù)存”為主基調(diào)。同策研究張宏偉在接受采訪時(shí)表示：“預(yù)計(jì)在經(jīng)歷了2014年的低潮以及今年年初的重新盤整之后，樓市在政策的刺激下，3月份之后預(yù)計(jì)會(huì)有一波入市行情。”

    短期內(nèi)看，樓市接下來(lái)3至6個(gè)月的成交量會(huì)出現(xiàn)短期反彈，價(jià)格有可能逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

    顯然，由于經(jīng)濟(jì)增速的下滑，以及市場(chǎng)購(gòu)買動(dòng)力的缺乏，樓市需求不足的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)表現(xiàn)出來(lái)。在此后的一段時(shí)間內(nèi)，樓市不可能再出現(xiàn)此前暴漲的現(xiàn)象，“去庫(kù)存”的壓力一直縈繞在開發(fā)商的頭上，毫無(wú)疑問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。

    需要指出的是，包括北京等一線城市，去年年底出現(xiàn)了房企業(yè)績(jī)?cè)黾拥那闆r，這是在各大房企為了完成全年銷售指標(biāo)、加速推盤的情況下博弈的結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，供應(yīng)過(guò)多，庫(kù)存高企，造成更大的去庫(kù)存壓力，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    張宏偉認(rèn)為，盡管大部分城市限購(gòu)政策取消，“央四條”出臺(tái)限貸政策有松動(dòng)，各地方政府陸續(xù)發(fā)布“救市”措施，央行已經(jīng)啟動(dòng)全面降息，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛至沓來(lái)，但是這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)逐步回升，未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越多。樓市“救市”政策越頻頻發(fā)布，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    去庫(kù)存和跑量仍是周期主題

    在本次降準(zhǔn)以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一線城市的房?jī)r(jià)逐漸步入上行通道。據(jù)張宏偉分析，與一線城市不同的是，二線城市存銷比開始普遍降低。

    杭州是一個(gè)非常典型的二線城市，上次降息之后的各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂觀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局杭州調(diào)查隊(duì)統(tǒng)計(jì)，2014年12月杭州市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格（不含所轄五縣市，下同）同比分別下降10.3%和5.1%；全年共成交新建商品住宅7.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)8.3%，成交二手住宅3.3萬(wàn)套，同比下降17.5%，全年呈現(xiàn)量升價(jià)跌態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，杭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比先穩(wěn)后降。

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，降準(zhǔn)周期對(duì)于供過(guò)于求的二線城市而言，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有太大的影響。

    張宏偉指出，無(wú)論是二線城市還是大多數(shù)三四線城市，“去庫(kù)存”和“跑量”仍是不變的主題。從現(xiàn)在的情況看，庫(kù)存量大，去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存?？傮w來(lái)看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為：“房企不能因降準(zhǔn)等新政而盲目樂觀，樓市的分化或?qū)⒁虼诉M(jìn)一步拉大?！敝熘幸慌袛?，2015年一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)企穩(wěn)，但三四線城市并沒有把握。

中國(guó)商報(bào)