事關(guān)上億人的存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作3月1日如期啟動。

??從現(xiàn)在起到8月31日，絕大部分的商業(yè)房貸將在6個月的切換時間內(nèi)，從參考基準(zhǔn)利率改為參考LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）定價(jià)，通俗來說，就是房貸利率“換錨”了。

??就在2月的最后一天，多家銀行發(fā)布房貸利率切換機(jī)制的最新公告，將從3月1日起至8月31日，陸續(xù)受理存量浮動利率個人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)換后，2020年的利率不變，仍按原利率執(zhí)行，2021年1月1日開始執(zhí)行新利率。

??多家銀行發(fā)布“切換”細(xì)則

??部分銀行稱將于4月上旬統(tǒng)一開始辦理存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。另外，從多家銀行發(fā)布的存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換公告來看，主要分為幾個重點(diǎn)：轉(zhuǎn)換規(guī)則、辦理渠道和流程。

??本次存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換規(guī)則為：轉(zhuǎn)換工作啟動后，符合條件的存量浮動利率貸款客戶可就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款與銀行進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)僅可轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換后不可再次轉(zhuǎn)換。存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換應(yīng)于2020年8月31日前完成。

??根據(jù)多家銀行的通知，由于疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，線上渠道以各家銀行通知渠道為準(zhǔn)。不過，疫情防控情況穩(wěn)定或結(jié)束后，各家銀行也會開放線下辦理渠道。

??值得一提的是，需要轉(zhuǎn)換的范圍不僅只限于個人房貸。

??例如，建設(shè)銀行轉(zhuǎn)換范圍中提到，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個人消費(fèi)經(jīng)營類貸款，包括個人消費(fèi)貸款、個人質(zhì)押貸款、個人支農(nóng)貸款、個人助業(yè)貸款等。

??農(nóng)業(yè)銀行提到商業(yè)性個人購房貸款（含個人商用房貸款）外的其他個人貸款和對公貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

??交通銀行在公告中表示，對于符合轉(zhuǎn)換條件及在今年8月底以后到期的對公貸款，客戶可與客戶經(jīng)理聯(lián)系，咨詢相關(guān)辦理流程及手續(xù)。

??事實(shí)上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換答記者問時就指出，除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

??結(jié)合多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，此次貸款的轉(zhuǎn)換范圍、轉(zhuǎn)換規(guī)則等與央行此前通知保持一致。即，除公積金貸款外，包括個人住房貸款、個人消費(fèi)貸款、個人商用房貸款、經(jīng)營用途個人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個人房產(chǎn)抵押消費(fèi)與經(jīng)營組合貸款等均需要轉(zhuǎn)換。不過，剩余貸款期限不足一個重定價(jià)周期的貸款，以及固定利率貸款均不需要轉(zhuǎn)換。

??兩類定價(jià)模式有何不同

??值得注意的是，根據(jù)央行規(guī)定，存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形成的浮動利率，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率。需要注意的是，只有一次選擇轉(zhuǎn)換方式的機(jī)會，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。因此，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式以及LPR定價(jià)方式如何計(jì)算利率，成為購房者最為關(guān)心的問題。

??對于參考LPR定價(jià)房貸利率的計(jì)算思路，按照“等價(jià)轉(zhuǎn)換”原則，用現(xiàn)有利率水平倒算出加點(diǎn)數(shù)值，將“基準(zhǔn)利率上下浮”（做乘法）轉(zhuǎn)換為“LPR加點(diǎn)”（做加法）。轉(zhuǎn)換為固定利率的計(jì)算思路上，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

??根據(jù)各家銀行公告，轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)浮動利率時，加點(diǎn)數(shù)值等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，也就是：加點(diǎn)數(shù)值=客戶現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。此外，加點(diǎn)數(shù)值可為負(fù)值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。

??值得關(guān)注的是，參考LPR定價(jià)的轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價(jià)周期（一般為一年）和重定價(jià)日。假定重定價(jià)周期為一年，重定價(jià)日為次年的1月1日，也就是說2021年1月1日的房貸利率將根據(jù)2020年12月相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)計(jì)算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計(jì)算新一年的利率水平，依次類推。

??舉例來看，假設(shè)A客戶有一筆房貸，剩余還款期限為十年，原定價(jià)水平為基準(zhǔn)利率上浮10%，當(dāng)前執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。如果轉(zhuǎn)換為固定利率，在2020-2030年期間的利率均為5.39%。

??如果轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形成的浮動利率，由于貸款合同期限在五年以上，參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR數(shù)值，即4.8%，A客戶的加點(diǎn)數(shù)值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59個基點(diǎn)）。也就是說在之后的還款時間內(nèi)，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%。根據(jù)公式計(jì)算，2020年房貸利率仍為5.39%，與轉(zhuǎn)換為固定利率一樣。

??今年2月LPR報(bào)價(jià)五年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報(bào)價(jià)繼續(xù)下行至4.7%，那么A客戶2021年的房貸利率為4.7%+0.59%=5.29%，相較轉(zhuǎn)換為固定利率下降0.1個百分點(diǎn)。如果后續(xù)LPR繼續(xù)下降，房貸利率也會相應(yīng)降低。

??綜合來看，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式，取決于LPR的未來走勢。如果LPR后續(xù)呈現(xiàn)總體下降格局，選擇參考LPR加點(diǎn)的定價(jià)方式更為優(yōu)惠。分析人士預(yù)測，在當(dāng)前降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的背景下，LPR仍存下行空間，建議房貸客戶選擇轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)方式。

??中國民生銀行首席研究員溫彬表示，利率是有周期的，會根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化出現(xiàn)波動。目前LPR處于下行時期，選擇LPR定價(jià)方式會減少房貸成本；但是一旦經(jīng)濟(jì)處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現(xiàn)上調(diào)。因此選擇參考LPR定價(jià)方式，存在利率風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)階段來看，他建議選擇LPR加點(diǎn)方式，如果后續(xù)LPR出現(xiàn)回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，實(shí)際利率大趨勢是下行的，選擇LPR加點(diǎn)浮動利率的方式可能有利于購房者。

??基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換不意味利率降低

??分析人士指出，房貸利率轉(zhuǎn)換工作只是定價(jià)方式的轉(zhuǎn)變，并不意味著房貸利率就此降低。

??央行副行長劉國強(qiáng)近日表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可通過LPR加點(diǎn)方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。

??中國養(yǎng)老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬指出，目前銀行業(yè)開始進(jìn)行的房貸利率轉(zhuǎn)換，正是按照央行的改革思路完善利率定價(jià)機(jī)制，推動利率市場化改革，實(shí)現(xiàn)利率“兩軌合一軌”的重要方式。

??太平洋證券證券分析師董春曉指出，個人按揭貸款利率短期內(nèi)不會下調(diào)。人民銀行規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點(diǎn)至此后的第一個重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因而短期內(nèi)個人按揭利率不會發(fā)生變化。

??同時，個人商業(yè)貸款的特殊安排兼顧“房住不炒”與住房抵押貸款市場穩(wěn)定。國海證券證券分析師樊磊指出，存量浮動利率貸款定價(jià)機(jī)制的改革當(dāng)然也涉及個人商業(yè)住房抵押貸款，但是央行有特殊的安排。具體包括：一是定價(jià)不能自由協(xié)商，無論是以LPR為基準(zhǔn)繼續(xù)浮動利率，還是轉(zhuǎn)化為固定利率，都將在首個新約定的重新定價(jià)日之前和當(dāng)前的水平保持穩(wěn)定；此后選擇浮動定價(jià)的會和LPR5年期利率的升降同步波動。二是重定價(jià)周期最短為一年。

??樊磊認(rèn)為這種安排有兩個方面的考慮。一方面，本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，房貸利率在政策的直接指引下有所上行，可能高于市場化的利率水平。為避免重新協(xié)商導(dǎo)致一些房貸利率顯著下降沖擊地產(chǎn)調(diào)控，央行限制了利率定價(jià)的空間。另一方面，歷史上的一些房貸利率曾經(jīng)一度是低至貸款基準(zhǔn)的七折也曾高到1.3倍，重新定價(jià)可能會引發(fā)銀行和居民就新的利率水平難以達(dá)成一致。當(dāng)前的安排也有助于穩(wěn)定住房抵押貸款市場。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就今年而言，利率還會繼續(xù)下調(diào)，房貸利率會有所下降。但是，這并不能說明以后的房貸利率一直是下行的，如果后續(xù)房地產(chǎn)市場火熱，利率也有可能上調(diào)。