在全國熱點(diǎn)城市實(shí)施新一輪調(diào)控一年來，樓市步入震蕩式降溫通道。新房市場成交量大幅下降，二手房市價(jià)普遍下跌，加之土地供應(yīng)增加，租購并舉開始推行，住房正逐步回歸居住屬性。按照住建部部長王蒙徽的預(yù)計(jì)，今年四季度全國房地產(chǎn)市場還將延續(xù)成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定的走勢。

??熱點(diǎn)樓市持續(xù)降溫

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2016年9月30起，全國有超過100個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施，從限購、限貸的“雙限”，逐步升級(jí)到限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”。而首套房貸利率的上調(diào)，更是讓調(diào)控從一、二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)展到房價(jià)上漲過快的部分三、四線城市。

??隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，樓市降溫的效果逐漸顯露。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，2016年10月以來，北上廣深四個(gè)一線城市成交量受政策調(diào)控的影響，縮量明顯。2017年1月至9月，四個(gè)一線城市總計(jì)成交1836.52萬平方米，同比下滑46.35%。

??而國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年9月份15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格延續(xù)滯漲格局，其中4個(gè)城市指數(shù)環(huán)比持平，其余城市均呈現(xiàn)不同程度下跌。一線城市中，廣州跌幅最大為0.5%，北京下跌0.2%，上海下跌0.1%，深圳持平。二手住宅方面，除廣州環(huán)比微漲0.2%外，其余城市環(huán)比均下跌，北京跌幅最大為0.6%，深圳和上海均下跌0.1%。

??一線樓市的表現(xiàn)具有風(fēng)向標(biāo)意義。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，從今年3月份開始，北京樓市成交全面萎縮，新建住宅1月至10月成交量為2055套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了50.6%。北京二手房成交量同樣大幅度下調(diào)，1月至10月成交套數(shù)為11.66萬套，同比跌幅為50.4%。特別是進(jìn)入5月以后，成交量持續(xù)走低，從6月開始更是連續(xù)多月成交量低于1萬套，價(jià)格跌幅也處于全國第一。

??“現(xiàn)在上海的一手房已很少看到開盤即售完的現(xiàn)象，基本上都會(huì)剩下一兩成。上周我去看了一開發(fā)商的青浦項(xiàng)目，現(xiàn)場看房的人不是很多，銷控板上有一半房子沒賣完?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦稱。

??三、四線城市去庫存明顯

??較之一、二線城市的降溫，三、四線城市則在去庫存上加大力度。

??記者近日在安徽蕪湖鏡湖區(qū)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，蕪湖的二手房市場比較冷清，但一手房市場銷售依然不錯(cuò)。有開發(fā)商銷售人員告訴記者，公司去年8月份拿的地，今年1月份首次開盤，800多套房子當(dāng)天即銷售一空。記者在現(xiàn)場看到，該樓盤每平方米均價(jià)大約在11800元至12200元。盡管是工作日，但仍有幾組客戶在與銷售人員進(jìn)行購房洽談?！拔覀兊目蛻粢员镜乜?、剛需和改善需求為主?！变N售人員說。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去三、四線城市的去庫存周期相對(duì)較長。但在這一輪樓市調(diào)控中，三、四線城市基本面得到較好改變，這和外溢效應(yīng)積極釋放、購房預(yù)期不斷調(diào)整等因素有關(guān)。從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前三、四線城市的去庫存周期甚至小于二線城市，充分說明其去庫存效果是較好的。

??經(jīng)歷了本輪去庫存政策消化期，有很多三、四線城市的去庫存周期已經(jīng)明顯收窄，即存銷比較小。從易居研究院監(jiān)測的80個(gè)城市新建商品住宅存銷比的具體數(shù)值看，9月，滁州、茂名、柳州、清遠(yuǎn)、九江、常德、馬鞍山、景德鎮(zhèn)、宜昌、金華、溫州、嘉興、莆田、惠州等14個(gè)三、四線城市存銷比明顯偏低。

??長效機(jī)制漸行漸近

??不斷調(diào)控之下，國內(nèi)樓市已進(jìn)入了新的周期。

??今年4月，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36個(gè)月至18個(gè)月的，要減少供地；12個(gè)月至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

??北京、上海、深圳、南京、濟(jì)南等全國多個(gè)城市紛紛加大土地供應(yīng)。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，一線城市住宅土地供應(yīng)明顯加速，年內(nèi)供應(yīng)的住宅用地已達(dá)204宗，合計(jì)供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到2433.33萬平方米，比2016年全年上漲了40%；成交面積達(dá)到1770.35萬平方米，比2016年全年上漲了19%。

??以北京為例，今年3月以來，住宅用地的供應(yīng)量、成交量均較2016年成倍增加，共有產(chǎn)權(quán)房用地也頻繁推出。根據(jù)北京市今年4月7日發(fā)布的供地計(jì)劃，2017年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京今年以來已出讓55宗住宅用地，累計(jì)地塊的規(guī)劃面積合計(jì)達(dá)到了673萬平方米，相比2016年全年增加了210%。

??加大土地供應(yīng)的同時(shí)，政府正在加快培育和發(fā)展住房租賃市場。去年底，中央首提建立購租并舉的住房制度。今年7月，選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)，隨后又確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

??一、二線城市隨之紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)租房市場發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)或房源支持計(jì)劃。北京提出在今后五年供應(yīng)50萬套租賃住房。上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬套。廣州計(jì)劃五年內(nèi)供應(yīng)825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)供應(yīng)租賃住房15萬套。深圳則計(jì)劃在“十三五”期間建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲(chǔ)100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。

??未來樓市怎么走？10月22日，住建部部長王蒙徽在答記者問時(shí)明確表示，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，抓緊研究制定房地產(chǎn)長效機(jī)制，抓緊推進(jìn)住房租賃市場的立法工作。可以預(yù)期的是，后期政策將維持降低房子投資、金融屬性，通過租購并舉、加大土地供應(yīng)等措施，快速建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的導(dǎo)向。

上海證券報(bào)