對照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點(diǎn)。由于市場基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號(hào)”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

??3月15日，南京、青島同時(shí)出臺(tái)政策，對原有的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化。其中，南京將“限購令”的范圍擴(kuò)大，青島則首次推出限購措施。這兩地均屬樓市熱點(diǎn)區(qū)域，由此將近期的調(diào)控風(fēng)波推向高潮而受到關(guān)注。

??梳理我國的樓市調(diào)控史發(fā)現(xiàn)，自2004年土地出讓市場化改革以來，我國共經(jīng)歷了4輪房地產(chǎn)調(diào)控，分別始于2006年、2010年、2013年和2016年，大致對應(yīng)房地產(chǎn)市場每3年左右出現(xiàn)的“小周期”特征。

??這種特征構(gòu)成了我國樓市的基本運(yùn)行模式，也決定了樓市調(diào)控的時(shí)點(diǎn)、時(shí)長與強(qiáng)度。對照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點(diǎn)。同樣地，由于市場基本面的變化，將可能導(dǎo)致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號(hào)”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

??房地產(chǎn)市場的“小周期”

??我國于1998年啟動(dòng)房地產(chǎn)市場化改革，但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市真正進(jìn)入市場化運(yùn)行，還是從2004年正式確立土地市場化出讓制度開始的。

??2004年的“831大限”之后，高價(jià)地頻繁誕生，加之龐大的購房需求開始釋放，房屋交易量價(jià)齊升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2005年全國商品房價(jià)上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全國商品房均價(jià)年均增長5.9%。

??盡管當(dāng)年就有調(diào)控政策出臺(tái)，但真正有標(biāo)志性意義的調(diào)控政策出自2006年。當(dāng)年5月出臺(tái)的“國六條”，以及更為細(xì)化的9部委“十五條”，都對市場心態(tài)產(chǎn)生較大影響。其中提出的“70/90”政策，此后曾延續(xù)多年。

??從2006年5月開始，國稅總局、住建部、國土部、央行等部門又先后出臺(tái)政策，對經(jīng)濟(jì)和樓市進(jìn)行降溫。直到2007年8月，央行經(jīng)過當(dāng)年的第5次加息后，本輪調(diào)控才算告一段落（此后還有零星的“修補(bǔ)性”政策推出，直至2008年8月）。若從“國六條”出臺(tái)算起，此輪共延續(xù)15個(gè)月。

??在此期間，房地產(chǎn)市場在2007年達(dá)到高點(diǎn)，但此后掉頭向下，2008年出現(xiàn)的量價(jià)齊跌，被稱為市場化改革以來的首個(gè)樓市“拐點(diǎn)”。

??這被看作我國房地產(chǎn)市場的首個(gè)完整“小周期”。樓市“先揚(yáng)后抑”，調(diào)控政策在市場的上升期出臺(tái)，持續(xù)時(shí)間超過一年。但在2008年9月之后，市場下行，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向“救市”。

??此后的房地產(chǎn)市場，又出現(xiàn)兩輪完整的小周期，分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現(xiàn)了較大規(guī)模的樓市調(diào)控，起始點(diǎn)分別為2010年4月的“國十條”、2013年2月的“新國五條”。

??2015年末的市場回暖，被認(rèn)為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中，市場調(diào)控真正始于2016年9月末10月初，16個(gè)主要城市密集出臺(tái)一攬子調(diào)控政策。隨后的修補(bǔ)性政策陸續(xù)出臺(tái)至今。2017年以來，市場交易量下滑、熱點(diǎn)城市房價(jià)一度下降，這輪周期被認(rèn)為進(jìn)入下行階段。

??全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌對這種“周期論”頗為贊同，他表示，我國房地產(chǎn)市場的短周期通常持續(xù)3年左右?；跇鞘匈I漲不買跌的基本模式，短周期的運(yùn)行邏輯為：在房價(jià)上升過程中，買房者越來越多，直至購買力透支，市場觸及天花板。隨后，交易量和房價(jià)出現(xiàn)下滑，買房者減少，購買力重新積蓄，為下一個(gè)周期做準(zhǔn)備。

??他認(rèn)為，這種短周期的變化，其實(shí)是一種自發(fā)調(diào)整的現(xiàn)象。樓市調(diào)控會(huì)對其進(jìn)行一定的干擾，但不會(huì)改變其運(yùn)行邏輯。

??“國字頭”調(diào)控政策或終結(jié)

??同以往的地產(chǎn)周期類似，本輪市場的降溫過程并非一帆風(fēng)順。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從房價(jià)炒作的因素看，熱點(diǎn)城市的周邊區(qū)域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢；且隨著傳統(tǒng)旺季的到來，部分一二線城市樓市搶房的現(xiàn)象重出江湖。

??南京、青島的樓市調(diào)控政策，正是在這種背景下出臺(tái)。自2月28日以來，共有11個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控新政，包括福建連江、江西贛州、河北涿州、河北保定、河北張家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四線城市。這也引發(fā)全國性調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)的猜想。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2014年之后，樓市進(jìn)入整體供大于求狀態(tài)。本輪市場升溫也并非全國性的，而是由部分熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，呈層級(jí)式傳播。這也使本輪調(diào)控政策出現(xiàn)一個(gè)明顯的特征，即真正做到“因地制宜”。

??從2005年以來，我國曾出臺(tái)大量的“國字頭”調(diào)控政策，較為著名的有“國八條”（2005年5月）、“國六條”（2006年5月）、“國十條”（2010年4月）、“國五條”（2010年9月）、“新國八條”（2011年1月）、“新國五條”（2013年2月），以及2015年的“330新政”和“930新政”，等等。但自“930新政”之后，這類政策便絕跡于市場，被“京八條”、“滬九條”、“蘇十五條”、“津十六條”等地方性調(diào)控措施所取代。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若市場全面升溫，不排除全國性調(diào)控政策會(huì)出臺(tái)。但由于不同城市之間的房地產(chǎn)市場形態(tài)差異越來越大，“因城施策”仍是當(dāng)前最好的選擇。

??即使不考慮市場升溫的因素，按照歷史經(jīng)驗(yàn)分析，南京、青島出臺(tái)政策，也不是本輪調(diào)控的終點(diǎn)。

??據(jù)悉，以往的調(diào)控周期，往往會(huì)持續(xù)一年左右的時(shí)間。如在上文提到的前兩個(gè)小周期中，樓市調(diào)控分別歷時(shí)15個(gè)月和10個(gè)月。

??就調(diào)控效果而言，同樣存在一定的滯后期。上海易居研究院副院長楊紅旭表示，由于2008年底和2009年貨幣政策放松和四萬億刺激力度超大，就2010年的那輪調(diào)控而言，政策持續(xù)15個(gè)月左右，房價(jià)才開始止?jié)q。

??他表示，大部分城市應(yīng)從去年9月底才開始調(diào)控，到目前為止只持續(xù)了半年，且多數(shù)熱點(diǎn)城市累加的調(diào)控力度不夠。楊紅旭認(rèn)為，要想切實(shí)抑制住熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲，至少還需密集的出臺(tái)一次，甚至兩次調(diào)控。從政策顯效的時(shí)長來看，2017年下半年，才會(huì)真正出現(xiàn)一二線、環(huán)都市圈大面積的降溫。

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